עסקאות נוגדות
- ס' 9 לחוק המקרקעין קובע כי:
"התחייב אדם לעשות עסקה במקרקעין ולפני שנגמרה העסקה ברישום חזר והתחייב כלפי אדם אחר לעסקה נוגדת, זכותו של בעל העסקה הראשונה עדיפה, אך אם השני פעל בתום-לב ובתמורה והעסקה לטובתו נרשמה בעודו בתום-לב - זכותו עדיפה."
- בס' 10 לחוק המקרקעין נקבע כי:
"מי שרכש זכות במקרקעין מוסדרים בתמורה ובהסתמך בתום-לב על הרישום, יהא כוחה של זכותו יפה אף אם הרישום לא היה נכון."
- כפי שהובהר לעיל לא מצאתי כי התובעים עמדו בנטל המוטל עליהם להוכיח קיומה של התחייבות של שכטר כלפיהם, לעשות עסקה במקרקעין, בהתייחס לחלק הגדול של המקרקעין ודי בכך.
- יתרה מכך, וכפי שיפורט בשורות הבאות, אף בהנחה כי ניתן היה לקבוע קיומה של התחייבות לעריכת עסקה במקרקעין עם התובעים, בהתייחס לחלק הגדול, דומה כי במקרה הנוכחי, זכותו של הנתבע, אשר התקשר בעסקה מאוחרת ביחס לאותו חלק של המקרקעין גוברת, ואפרט;
- כאמור, מצאתי כי העסקה הנטענת ע"י התובעים, בנוגע לרכישת החלק הגדול של המקרקעין, או ההתחייבות לעריכת עסקה כאמור, לא השתכללו לכדי רישום הזכויות על שם הירש בלשכת רישום המקרקעין ואף לא נרשמה בגין אותה עסקה נטענת הערת אזהרה לטובתם.
- מנגד, התחייבותם של שכטר כלפי הנתבע למכירת הזכויות בחלק הגדול, השתכללה עד כי זכויותיו של הנתבע נרשמו בפועל בלשכת רישום המקרקעין.
- בנסיבות אלה, ובהינתן הוראת ס' 9 לחוק המקרקעין, נדרשתי להוסיף ולבדוק האם רכישת הזכויות הנטענת, ע"י הנתבע, נעשתה בתום לב ובתמורה.
תמורה
- מהראיות אשר הובאו לפניי עלה, כי רכישת הזכויות, ע"י הנתבע, נעשתה כנגד תשלום תמורה.
- הנתבע הצהיר כי במועד החתימה על הסכם המכר הוא מסר לעו"ד מנדל בפיקדון את התמורה בגין רכישת החלקות משכטר, בסך של 33, 065 ₪, וזאת בנוסף לסך של 33, 000 ₪ שהוא מסר לשכטר במעמד חתימת החוזה (ס' 20 לתצהירו).
לעניין תצהירו זה של הנתבע, נתתי דעתי לעובדה כי מקום בו הלך הנתבע לבית עולמו, הוא לא נחקר על תצהירו. בהתאם להלכתו של כב' בית המשפט העליון, מקום בו נפטר אדם קודם שניתנה לצד שכנגד האפשרות לחקור אותו בחקירה נגדית, על בית המשפט להוסיף ולנהוג משנה זהירות בכל הנוגע למשקל הראייתי שניתן לייחס לתצהיר, אם בכלל, וזאת תוך מתן הדעת לכלל הנתונים העובדתיים כמו גם השיקולים המשפטיים הצריכים לעניין. במקרה דנן, אילו מדובר היה בראייה יחידה בדמות תצהירו של הנתבע, ספק באם היה בראייה זו די. אלא כי לתצהירו של הנתבע צורפו ראיות נוספות, כמתואר להלן, והיה במכלול כדי להביאני למסקנה לפיה ניתנה תמורה בגין ההתקשרות החוזית.
- לכך לדוגמא יופנו הצדדים לחשבונית הפיקדון אשר הוצאה ע"י עו"ד מנדל ביום 14.12.1987, המציינת כי הפיקדון ישמש "לפי תנאי החוזה מיום 14.12.87 בדבר מכר חלקות 183 ו- 54 בגוש 6712 וחלקה 9 בגוש 6371" צורפה כנספח 10 לתצהיר הנתבע.
- גם משטר המכר נספח 9 לתצהיר הנתבע, אשר נחתם ע"י שכטר (באמצעות עו"ד מנדל( וע"י הנתבע, עולה כי מכירת הזכויות נעשתה כנגד תשלום תמורה בסך של 63, 600 ₪.
- כך גם עולה מההצהרה על מכירת/ רכישת הזכויות אשר הוגשה למס שבח ומהאישור שהונפק ע"י רשויות המס לצורך רישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין (נספח 12 לתצהיר הנתבע).
- עו"ד מנדל עצמו, אישר בחקירתו את הפקדת הפיקדון, תשלום התמורה ע"י הנתבע והדיווח שהוגש לרשויות המס (ר' ע' 7 ש' 9-22 לפרוט הדיון).
- בנוסף העיד מר יצחק שכטר, אשר נמנה על המוכרים, כי הוא ומשפחתו מכרו את הזכויות בחלק הגדול לנתבע וקיבלו את מלוא התמורה בגין כך (ס' 14 לתצהירו ועדותו בע' 36 ש' 21-22 לפרוט' הדיון).
- בכל אלה די כדי לבסס את טענת הנתבע בדבר תשלום התמורה. כאמור, ומן העבר השני, לא הוצגו על ידי התובעים ראיות כלשהן, ולו ראשוניות , בדבר תשלום התמורה על ידם בהתייחס לחלק הגדול.
תום לב בביצוע העסקה
- שאלת תום הלב ברכישת הזכויות לכאורה מורכבת יותר, בהינתן סימני השאלה והתהיות אשר הועלו על ידי התובעים וזאת בהתייחס למסמכים השונים אשר קשורים ברכישת הזכויות, לרבות ייפוי הכוח והסכם המכר מיום12.1987.
התייחסותי למסמכים אלה גופם, תינתן בהמשך פסק הדין.
- עם זאת אני מוצאת להבהיר ולציין כבר כאן, כי התהיות העולות בקשר למסמכים השונים, לרבות תוספות מאוחרות שהוספו להם, מחיקה והחלפה של התאריך על גבי ייפוי הכוח, הופעתן של שתי חותמות ושתי כתובות של עו"ד מנדל אשר יכולה ללמד על עריכת המסמך במועדים שונים והעובדה כי בהסכם המכר שהוגש ללשכת רישום המקרקעין לא צוין שם הקונה, אמנם מעוררות סימני שאלה הן ביחס לאופן התנהלותו של עו"ד מנדל והן ביחס להתנהלותה של לשכת רישום המקרקעין, אולם אין בהן כדי ללמד בהכרח על חוסר תום לב מצד הנתבע, אשר לא מן הנמנע כי כלל לא היה מודע לאותם פגמים.
האמור לעיל מקבל משנה תוקף, עת מדובר בטענות אשר יש בהן כדי להטיל דופי ביושרו ומהימנותו ולייחס לו כוונת מרמה - טענות אשר הנטל הראייתי הכרוך בהוכחתן, גבוה במיוחד.