למעלה מכך, לא היה באותן תהיות כדי לאיין את נקודת המוצא הבסיסית, זו לפיה התובעים לא הוכיחו, כפי הנקוב לעיל, כי הם עצמם רכשו את הזכויות מושא ההליך שבפני, על כל המשמעויות המשפטיות הנובעות מכך.
- התובעת 2 העידה כי הם מעולם לא הגישו תביעה כנגד עו"ד מנדל או כנגד משפחת שכטר, מאחר ומי שבסופו של יום נטל מהם את הזכויות במקרקעין היה לשיטתם הנתבע, ואולם היא עצמה הבהירה, כדלהלן:
"אני לא טענתי מעולם שנעשתה קנוניה, אני לא יודעת, אני רק יודעת את התוצאה הסופית, שקרקע שאני מבינה שנרכשה ע"י הוריי בסופו של דבר הפכה להיות בבעלות של קאופמן בסופו של דבר" (ר' ע' 42 ש' 3-19 לפרוט' הדיון).
- זאת ועוד; אין חולק כי על אף טענת התובעים לפיהן הירש רכשו את החלק הגדול של המקרקעין, במועד כלשהו בין שנת 1983 לשנת 1985, עד למועד עריכת העסקה השנייה, עם הנתבע, בשנת 1987, הזכויות לא נרשמו על שמם בלשכת רישום המקרקעין, ואף לא נרשמה הערת אזהרה לטובתם.
- עו"ד מנדל אישר בעדותו כי בהתייחס לחלק הקטן של המקרקעין, הוא היה צריך לרשום הערת אזהרה לטובת משפחת הירש, אך לא עשה כן ואינו זוכר מדוע (ר' ע' 9 ש' 34-35 לפרוט' הדיון). כך או כך, הערת אזהרה או הערה כלשהי מעולם לא נרשמה לטובת התובעים או מי מהם ביחס לחלק הגדול.
- בהתאם לפסיקת כב' בית המשפט העליון, הימנעות מרישום הערת אזהרה ע"י מי שיכול היה לעשות כן, עלולה כשלעצמה, להיתפס כחוסר תום לב. כב' הנשיא ברק, כתוארו דאז, התייחס לכך במסגרת ע"א 2643/97 גנז נ' בריטיש וקולוניאל חברה בע"מ, פ"ד נז(2( 385, 404 תוך שהוא קובע את הדברים הבאים: "... עקרונית, תום הלב דורש כי מי שהתחייבו כלפיו לעשות עסקה במקרקעין יעשה ככל יכולתו לרשום הערת אזהרה על דבר העיסקה שנעשתה בפנקסי המקרקעין... בכך הוא לא רק מגן על האינטרס העצמי שלו, אלא גם מתחשב באינטרס של בעל עיסקה שנייה, אשר עשוי לרכוש הנכס לאחר עיון בפנקסי המקרקעין ומתוך מחשבה מוטעית כי לא נעשתה עיסקה ראשונה... בהימנעותו מעשיית כל האפשר לרישומה של הערת האזהרה הניח בעל העיסקה הראשונה את התשתית ל"תאונה המשפטית" שבעיסקאות הנוגדות. בידו היה למנוע זאת, והוא לא עשה כן. בכך, עקרונית, יש משום מחדל שלא בתום לב. עקרון תום הלב דורש כי בעל העסקה הראשונה יפעל בהגינות, תוך התחשבות בציפייה הסבירה של בעל העסקה השנייה... זוהי הפרקטיקה המקובלת בישראל. דרך מקובלת זו ראויה היא והיא מתבקשת מעקרון תום הלב... היא אינה מטילה נטל כבד מדי על בעל העיסקה הראשונה. היא מקטינה את הסיכון להתרחשותה של "תאונה משפטית" בדמות עיסקאות נוגדות. היא מבטיחה הגינות בחיי המסחר."
על הלכה זו חזר כב' בית המשפט העליון גם בפסקי דין מאוחרים יותר (ר' לדוג' ע"א 8609/15 עמאר מוסטפא נ' המועצה המקומית דלית אל כרמל (3.5.2017(; ע"א 1405/19 עזבון המנוח יוסף נעאמנה ז"ל, בניו נ' נעמנה עומר חמאדה (16.11.2020(; ע"א 8881/07 רמי לב נ' אליאס טובי (27.8.2012().
- בענייננו, לא אך שהתובעים נמנעו מלרשום הערת אזהרה לטובתם בגין העסקה הנטענת, אלא הם אף הוסיפו וחתמו, מאוחר יותר (ביום 14.12.1987 ובמקביל לחתימתו של הסכם המכר ע"י הנתבע), על הסכם החכירה (אשר כפי שהובהר לעיל, נועד לכאורה הסדיר את החלוקה והשימוש בקרקע בשלמותה), תוך שבמסגרת אותו הסכם הם שבו ואשרו כי זכויותיהם בקרקע מתייחסות לחלק הקטן בלבד, וכי הנתבע הוא זה אשר רכש את הזכויות בהתייחס לחלק הגדול של המקרקעין.
התובעים לא נתנו כל הסבר מתקבל על הדעת לחתימתם על הסכם הכולל מצגים אלה.
- מקום בו יוסף שכטר עצמו העיד כי משפחתו מכרה את הזכויות בחלק הגדול של המקרקעין לנתבע; בהיעדר רישום של הזכויות על שם התובעים או מי מהם, או למצער, הערת אזהרה המלמדת על קיומה של התחייבות למכור להם את הזכויות בקרקע; עת לא הוצג ולו מסמך בודד בכתב, אשר יש בו כדי ללמד על מכירת הזכויות לתובעים; מקום בו היו אלה הירש, אשר שבו ואישרו במסגרת הסכם החכירה, אשר נחתם בד בבד עם חתימת הסכם המכר של החלק הגדול לנתבע, כי זכויותיהם בקרקע מתייחסות לחלק הקטן בלבד; ועת לא הוכח כי הנתבע ידע על מכירה קודמת (לכאורה( של החלק הגדול של המקרקעין להירש - לא ניתן לטעון כי הנתבע, אשר הסתמך על המצגים שהוצגו לו, הן ע"י המוכר-שכטר ובא כוחו-עו"ד מנדל והן ע"י הירש עצמם (בהסכם החכירה( - פעל בחוסר תום לב עת רכש את החלק הגדול של המקרקעין.
- בהינתן האמור לעיל, ומקום בו עלה מן הראיות אשר הובאו לפניי כי הנתבע רכש את הזכויות בחלק הגדול של המקרקעין בתום לב ובתמורה, וכי העסקה הושלמה ברישום, תוך שזכויותיו של הנתבע נרשמו בפנקסי המקרקעין - אני מוצאת לקבוע כי זכותו של הנתבע בחלק הגדול של המקרקעין - עדיפה, הן מכוח ס' 9 לחוק המקרקעין והן מכוח תקנת השוק הקבועה בס' 10 לחוק המקרקעין.
הטענות לזיוף מסמכים ומשמעותן
- התובעים הקדישו את החלק הארי של תביעתם לטענות שעניינן זיוף וחוסר מהימנות של המסמכים אשר מתיימרים לכאורה לבסס את זכויותיו של הנתבע בחלק הגדול של המקרקעין.
- כפי שהובהר לעיל, מקום בו התובעים לא הוכיחו קיומה של זכות כלשהי שלהם ביחס לחלק הגדול של המקרקעין, ומקום בו זכויותיו של הנתבע ביחס לאותו חלק של המקרקעין כבר נרשמו בלשכת רישום המקרקעין, ממילא אין להם כל מעמד לערער על זכויותיו הרשומות של הנתבע.
- בבחינת למעלה מן הצורך אוסיף ואתייחס בקצרה גם לטענות התובעים בסוגיה זו.
- לעניין זה צורפה על ידי התובעים חוות דעת גרפולוגית של מר אמנון בצלאלי, מיום 2.2.2010, ממנה עלו ממצאים אשר אכן היה בהם כדי להעלות תמיהות וסימני שאלה לא מעטים בכל הנוגע למסמכים שונים אשר שימשו את הליך מכירת הזכויות לנתבע ורישומן על שמו.
- בין היתר עלה מחוות הדעת של המומחה בצלאלי, כי ייפוי הכוח הבלתי חוזר מיום 14.12.1987 (נספח 24 לתצהיר התובעים), אשר שימש לצורך חתימתו של עו"ד מנדל על שטרי המכר בשם משפחת שכטר ורישום הזכויות על שם הנתבע, כלל שינויים ותוספות, כמפורט להלן:
- התאריך המקורי שנכלל בייפוי הכוח - 17.11.1985, נמחק באמצעות Xים תוך החלפתו בתאריך חדש, התואם לכאורה את מועד רכישת המקרקעין ע"י הנתבע - 14.12.87.
- בנוסף לתיקון התאריך הוספו לייפוי הכוח מילים ותוספות אשר לא נכללו בו במקור, לרבות הדפסת השם ומספר הזהות של הגב' אושריה לוין, מטעם המוכרים; הוספת המילים "או למי מטעמם או לחליפיהם או ליורשיהם"; המילים "(460/1938 חלקים( ואת חלקה 54 בגוש 6712 וחלקה 183 בגוש 6712 (1478/1938 חלקים( והעברת שכירות בחלקה 9 בגוש 6371 ל-קופמן שלום ת.ז. xxxxxxxxx" והמילים: "לרשום הערת אזהרה לטובת עמליה ויוסף הירש - הקונים ו/או לטובת צד שלישי אשר ירכוש את הנכס הנ"ל מאת הקונים או חליפיהם או מי מטעמם או לפקודתם" - כאשר תוספות אלו הן אשר אפשרו בפועל את העברת החלק הגדול של המקרקעין לנתבע.
- המסמך כולל שתי חותמות ושתי כתובות שונות של עו"ד מנדל (כאשר אחת מן תוקנה( המלמדות אף הן על עריכתו בשני מועדים שונים ועל תוספות שהוספו לו בדיעבד.
- בהתייחס להסכם המכר מיום 14.12.1987 נמצאו מספר עותקים של אותו המסמך, כאשר על גבי העותק אשר הוגש ללשכת רישום המקרקעין, ואשר על פיו לכאורה נרשמו הזכויות על שם הנתבע, לא צוין כלל שם הקונה.
- בנוסף צוינו ממצאים ביחס למסמכים נוספים, אשר פורטו לעיל במסגרת הפרק הדן בטענות התובעים.
- אקדים ואציין כי מרבית ממצאיו של המומחה מטעם התובעים - מר בצלאלי לא נסתרו.
- המומחה מטעם יורשי הנתבע, עוה"ד יונתן נפתלי, הבהיר במסגרת חקירתו כי הוא מסכים עובדתית כמעט עם כל הממצאים של המומחה בצלאלי, למעט טענתו כי המשפט "לרשום הערת אזהרה לטובת עמליה ויוסף הירש - הקונים ו/או לטובת צד שלישי אשר ירכוש את הנכס הנ"ל מאת הקונים או חליפיהם או מי מטעמם או לפקודתם" לא הופיע על ייפוי הכוח המקורי מיום 17.11.1985, אותו הוא עצמו בדק במקור. עם זאת הוא הבהיר כי הוא לא מסכים עם המסקנות אותן מבקשים עורכי הדין להסיק מממצאים אלה (ר' ע' 25 ש' 13-29 וע' 26 ש' 31-34 לפרוט' הדיון).
עוד הוא הוסיף והעיד, כי הוא בדק תיקים נוספים במשרדו של עוה"ד מנדל ומצא בהם דפוס דומה של שינויים על גבי מסמכי המקור, וכי פרקטיקה מסוג זה הייתה נהוגה במשרדים קטנים, על מנת להימנע מהדפסה מחודשת (במכונת כתיבה - ה.ס.( של המסמך כולו - ר' ע' 26 ש' 20-24 וע' 27 ש' 4-6 לפרוט' הדיון).
- לשיטתו, המסמכים והתיקונים שהוצגו לא מלמדים על זיוף, אלא על רשלנות של עוה"ד מנדל, שכן לא נעשה ניסיון להסוות את השינויים (ר' ע' 27 ש' 30 - ע' 28 ש' 3 לפרוט' הדיון).
- עיון במסמכי המכר אשר שימשו גם לרישום זכויותיו של הנתבע בלשכת רישום המקרקעין, מלמד כי אכן נפלו בהם פגמים מהותיים, כמפורט בחוות הדעת של המומחה בצלאלי, ובכפוף להסתייגות שהובעה ע"י המומחה עוה"ד נפתלי.
- עו"ד מנדל עומת בחקירתו עם טענת הזיוף שהועלתה בהתייחס לייפוי הכוח מיום 14.12.1987, והעיד כי: "לאחר עיון - לא דובים ולא יער" (ע' 6 ש' 29 לפרוט' הדיון).
עוד הוא הוסיף והעיד, כי בתקופה הרלוונטית, מסמכים הודפסו במכונת כתיבה ולפיכך נהוג היה לבצע עליהם תיקונים באמצעות טיפקס, איקסים או אפילו בכתב יד, וכי לא מן הנמנע כי גם בייפוי הכוח בוצעו תיקונים במקום, עקב דחייה או הקדמה של תאריך חתימת החוזה (ר' ע' 6 ש' 29-36 וע' 8 ש' 6 לפרוט' הדיון).