חלופה שנייה, המבוססת על שטח אקוויוולנטי של השדרוג כולו (קרי המחשבת את הפיצוי על בסיס מלוא התמורה ששולמה עבור השדרוג כולו ולא על בסיס חלקה היחסי של הגינה, או ככל שבית המשפט יסבור שאין להסתמך על הודעת השדרוג). לפי חלופה זו, היקף השדרוג הצפוי שקול ל-55.5 מ"ר בנוי (33 מ"ר בנוי ושטח הרצפה הצפוי - 22.5 מ"ר לפי מקדם 0.25). גריעת 13 מ"ר מהגינה (ההפרש בין 90 מ"ר ל-77 מ"ר) שקולה ל-3.25 מ"ר בנוי, המהווים כ-5.86% מהיקף השדרוג כולו. בהתאם לכך, הפיצוי המרבי הנגזר משיעור זה מתוך סך התמורה (₪950, 000) עומד על סך של כ-₪55, 670 בלבד.
חלופה שלישית, המוצגת לשם הזהירות בלבד, בהתאם לה מניחה הנתבעת כי החלק היחסי של הגינה מתוך התמורה ששולמה שווה למלוא ערכה המוערך בשמאות התובעת, היינו ₪783, 832.5. נטען כי גם תחת הנחה בלתי סבירה זו, המייחסת לתובעת תשלום של כ-₪166, 000 בלבד עבור תוספת של 33 מ"ר בנוי, הפיצוי המקסימלי מוגבל להפחתה היחסית של 14.4%. הפחתה זו מתוך שווי הגינה המלא, מעמידה את סכום הפיצוי המרבי על סך של כ-₪113, 000 בלבד.
- 00יתרה מכך, נטען כי אין מקום לפסוק לתובעת כל פיצוי בגין פגיעה בפרטיותה כביכול. זאת הואיל וגם אם היה ניתן אישור להצמדת גינה בשטח 90 מ"ר, חלק הגינה הפונה לרחוב העם הצרפתי לא היה מוקף בגדר, בהתאם להנחיות העירייה וההחלטה המפורשת משנת 2014. לטענת הנתבעת, מניעות זו הייתה ידועה לתובעת בעת ההתקשרות בהסכם, והיא לא הוכיחה "פגיעה בפרטיות" החורגת ממצב רגיל של דירת קרקע.
0
- לסיכום לאור כל האמור והמפורט, טוענת הנתבעת כי יש לדחות את תביעת התובעת.
דיון והכרעה;
- לאחר שבחנתי את הטענות ההדדיות, עיינתי בכל הכתבים והראיות אשר הוגשו ונשמעו בפני, נחה דעתי כי דין התביעה להידחות ולהלן יפורטו טעמי.
- אפתח בבחינת מדיניות העירייה באשר להצמדת חצרות לדירה כדוגמת דירת התמורה לתובעת. כהערה מקדימה הנני מוצאת לציין כי הצדדים התייחסו למדיניות החלה בהיבטי התכנון, כאל מדיניות ה"עירייה". אשר להתייחסות זו - אפתח ואציין כי, בשל זהות הפרסונות, בוועדה המקומית ובעירייה, לעיתים חל בלבול בזיהוי הישות אשר אמונה על נושאים שונים. אשר לכך, הרי שעל פניו מי שמפרסם הנחיות בדבר מדיניות היא בדרך כלל הוועדה המקומית ולא העירייה. נוסף על כך, אין חולק שרשות הרישוי אשר אמונה על טיפול בהוצאת היתרים - אף היא זרוע של הוועדה המקומית. בנסיבות אלו, ספק בעיני באם נכון להתייחס אל מדיניות התכנון כאל "מדיניות העירייה" ולא כאל "מדיניות הוועדה המקומית" ואולם, הואיל וכך עשו הצדדים ועל מנת שלא יהא בלבול במושגים - אתייחס אף אני להלן אל הוועדה המקומית ואל העירייה בחד כאל "העירייה".
- את פרק ההכרעה בחרתי לפתוח בדיון בסוגיית מדיניות העירייה - במועדים הרלוונטיים לתביעה ואף במועד מתן פסק דין זה. זאת הואיל וכפי שיפורט ויודגם להלן, הנני סבורה כי הכרעה בשאלה מה הייתה המדיניות בזמן אמת, יש בה כדי להוות נדבך פרשני משמעותי עת אבקש להתחקות אחר מהות ההתקשרות בין הצדדים כמו גם אחר תוכנה וכן, באשר לדברים שנאמרו, או הוחלפו בזמן אמת. זאת ועוד, הכרעה בסוגיה זו יש בה כדי להשליך באופן ישיר על השאלה האם אמנם הופרה התחייבות על ידי הנתבעת או שמא - ככל שתתקבל טענת הנתבעת ובהתאם לה החיוב נשוא הדיון הוא חיוב השתדלות - וממילא משהמדיניות לא איפשרה הצמדת הגינה בגודל הנטען, לא הפרה את ההסכם. לכך יש להוסיף כי הכרעה בשאלה מהי מדיניות העירייה נכון להיום, יש בה כדי להשליך בכל מקרה על הסעדים אשר ניתן לפסוק במקרה דנן. כך וככל שיוכח כי המדיניות אינה מאפשרת הצמדת החצר כיום - ברי כי לא ניתן להורות על אכיפה אשר אינה בת ביצוע ומשכך, במקרה כזה יהא על הסעד - ככל שיקבע כי יש מקום לפסוק - להתמקד בפיצויים.
- קודם לפירוט מדיניות העירייה, אציין כי מבחינה עובדתית, אין חולק על כך שדירת הגן של התובעת היא דירה פינתית (אשר יש לה שני כיווני אוויר), הממוקמת בקומת הקרקע וחלק הגינה במחלוקת - קרי זה אשר לא הוצמד בסופו של דבר לדירה - גובל בדירה מצד אחד ואילו צדו הדרום מערבי, הוא לכיוון חזית הבית המשותף וגובל בשדרות העם הצרפתי. קרי אין חולק כי מדובר בגינה בחזית הפונה לרחוב.
אשר למדיניות העירייה בכל הנוגע להצמדת שטחי גינה במרווח הקדמי או בחזית הפונה לרחוב בקומת הקרקע - בדומה לגינה נשוא הדיון הגובלת כאמור בשדרות העם הצרפתי - טוענת התובעת כי לא הוכחה מדיניות המונעת אפשרות להצמדה כאמור - בכלל ובפרט במועדים הרלוונטיים לתביעה ואילו הנתבעת טוענת כי מדיניות כאמור הוכחה לעבר ולהווה.