לתוספת השנייה צורפה טבלה (עמוד 168 לתצהיר הנתבעת) בה פורטו כל דירות התמורה לבעלי הדירות ובה פורט כי שטח מכר של דירת הנתבעת יעמוד על 127 מ"ר ושטח מרפסת שמש/גינה יעמוד על 90 מ"ר.
אציין כי לטענת הנתבעת, קודם לחתימת התוספת השנייה, קדמה פגישה מיום 17.1.2018 בין התובעת לבין נציגי הנתבעת ולאחריה ביום 18.1.2018 נשלחה הודעת דואר אלקטרוני מב"כ הנתבעת לב"כ התובעת עם נוסח התוספת (זימון הפגישה וכן הודעת הדואר האלקטרוני - צורפו כנספחים 6 ו - 7 לתצהירי הנתבעת). לטענת הנתבעת במסגרת הפגישה היא הודיעה לתובעת כי לאור מדיניות העיריה, אשר מצאה ביטויה הן בהחלטת הוועדה המקומית בהתנגדויות להיתר והן במדיניות העירייה, לא ניתן יהיה להצמיד את שטח הגינה המפורט בתוספת הראשונה להסכם אשר נחתמה בין הצדדים ומשכך, הוצע לתובעת לבטל את תוספת השדרוג. אלא שהתובעת סירבה להצעה והחליטה שלא לבטל את תוספת השדרוג.
לטענת הנתבעת, לאחר הפגישה היא אף פנתה לעורך הדין המייצג את בעלי הדירות על מנת ליצור מנגנון מוסכם בין בעלי הדירות לבין התובעת, לפיו ככל שתהיה מניעה תכנונית או רישומית להצמדת שטח הגינה לדירת התובעת, בעלי הדירות נותנים הסכמתם לכל הסדר אחר אשר יאפשר לתובעת להשתמש בשטחי הגינה גם אם אלו לא יוצמדו לדירתה. לטענת הנתבעת על רקע זה נחתמה התוספת השנייה להסכם התמ"א כפי שפורט לעיל.
- ביום 30.4.2018 ניתן היתר בנייה מס' 2018131 לפרויקט. הבקשה להיתר כוללת תוכנית ובו תשריט - אשר לטענת הנתבעת ניתן ללמוד ממנו כי לא הוצמדה לדירת התובעת הגינה בחלק הקדמי של הבית המשותף הואיל וזו מסומנת כגינון. עוד כוללת תכנית ההיתר, טבלת שטחים במסגרתה צוין כי שטח גינת דירת התובעת יעמוד על 135.8 מ"ר (גרמושקת (תכנית) הבקשה להיתר הבניה צורפה כנספח 10 לתצהירי הנתבעת וכן הוגשה לבית המשפט העתקת שמש של הגרמושקה).
- לטענת התובעת, בסיור מוקדם אשר קיימה קודם למסירת החזקה בדירה, בסוף חודש יולי 2022, היא גילתה כי חלק גדול משטח הגינה שלטענתה רכשה, נגרע והפך ל"גינה ציבורית" וכי בפועל הוצמדה לדירתה גינה בשטח של כ-77 מ"ר.
- לאור זאת, לטענת התובעת היא פנתה למנכ"ל הנתבעת, אך לא זכתה להתייחסות עניינית. משכך, שיגרה התובעת ביום 18.9.2022 מכתב לנתבעת במסגרתו טענה להפרה יסודית של ההסכם.
- אין חולק כי ביום 3.11.2022 נמסרה החזקה בדירה לתובעת.
- ביום 22.11.2022 הוגש כתב התביעה המקורי בהליך, במסגרתו נתבעה הנתבעת בלבד. בכתב התביעה, עתרה התובעת לסעד אכיפה, המורה לנתבעת לרשום את כלל שטח הגינה המוסכם על שמה של התובעת וכן, עתרה לסעד כספי חלופי.
- בקדם משפט הראשון אשר התקיים בהליך ביום 18.9.23, הועלתה על ידי הנתבעת טענה ובהתאם לה סעד האכיפה אינו אפשרי לאור מדיניות הוועדה המקומית, אשר אינה מאפשרת הצמדת שטח גינה במרווח הקדמי. לאור טענות הנתבעת בהקשר זה ומשלגישתי - ככל שעומדת התובעת על סעד האכיפה, שומה היה עליה לצרף את כלל בעלי הדירות, אשר על פניו ככל שתוצמד הגינה לדירת התובעת יגרע שטח משותף בבעלותם - הוסכם כי בשלב ראשוני, תופנה בקשה לקבלת תעודת עובד ציבור מאת הוועדה המקומית אשר תשיב על שאלות כדלקמן:
"1. האם מדיניות הוועדה היא לא לאשר הצמדות של חצרות לדירות פרטיות, מקום שבו החצרות האמורות גובלות ברחוב.
- והאם כתוצאה מהמדיניות הזו שלא לאפשר להצמיד חצרות הפונות לרחוב, הובהר לנתבעת שבקשה להיתר בנייה בפרויקט רננים 2-4 לא תאושר, ככל שחצר בגודל של 128 מ"ר תוצמד לדירת התובעת שבקומת קרקע ושהחצר המדוברת גובלת ברחובות העם הצרפתי ורננים."
- ביום 5.11.2023 הוגשה תעודת עובד ציבור לתיק, אשר נערכה ונחתמה על ידי אורן ארד, מנהל מחלקת רישוי בעיריית רמת גן, במסגרתה פורט כך:
"2. מדיניות הועדה המקומית רמת -גן היא לא לאשר הצמדת חצרות בחזית. מדיניות זו נקבעה ופרסמה בהנחיות מרחביות בפרק 3 סעיף 11.01 (נוסת ישן):