לפיכך היה על הנתבע לבצע את כל הפעולות הכרוכות בהשלמת סקר הקרקע וקבלת אישור המשרד להגנת הסביבה.
מסיכום הפעולות שביצעה חברת הגל הירוק מטעמן של התובעות עולה כי בחודש מאי 2018 הוגש דו"ח סיכום ממצאי סקר הקרקע ולאחר כחודש דרש המשרד להגנת הסביבה עריכת בדיקות נוספות. לאחר שאלו בוצעו דרש המשרד בחודש יולי 2018 עריכת סקר משלים. בחודש אוגוסט 2018 בוצע הסקר המשלים בלווי נציג המשרד להגנת הסביבה. בחודש אוקטובר הוגש הסקר. לאחר מכן החליט אגף הקרקעות במשרד להגנת הסביבה שנדרשת התייחסות של אגף הפסולת במשרד בקשר לבוצה שהתגלתה באזור הדרומי של המקרקעין. לאחר מכן התקבלה דרישה לפינוי נפח משמעותי של אותה בוצה. בהמשך הסכים המשרד להרחיב את חקירת הקרקע כדי לצמצם את דרישת הפינוי. ביום 30.4.2019 ניתן אישור למסמכים שהגישה חברת הגל הירוק, ניתן גם אישור שאין צורך באישורים נוספים בקשר לקרקע שנמצאה נקייה.
כל הפעולות הנ"ל הן פעולות שהיה על הנתבע לבצע כתנאי לקבלת היתר הבנייה, והיה עליו לידע את הרוכשות כי הוא לא עמד בחובתו זו. יתר על כן, אלמלא הסיכום עם המשרד לאיכות הסביבה כי ביצוע הסקר ידחה-ההסכם כלל לא היה משתכלל במועד שנקבע בו, שכן ממילא הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה כפר סבא לא הייתה מאשרת את הוצאת היתר הבניה עד לקבלת חוות הדעת של המשרד לאיכות הסביבה.
אשר לטענת הנתבע כי עיריית כפר סבא חידשה את ההיתר והדבר מלמד כי קיומו של הזיהום אינו מונע קבלת ההיתר וכך היה לו הנתבע היה משלים את ביצוע הסקר- היתר הבניה חודש ביום 25.11.2019 לאחר שהושלמו דרישות המשרד להגנת הסביבה, כך שאין בעובדת חידוש ההיתר במועד זה ללמד כי ההיתר היה ניתן בכל מקרה.
- הנתבע מוסיף כי חובת הגילוי חלה רק על פרטים מהותיים וחיוניים אשר ידיעתם עשויה להשפיע באופן ממשי על החלטת המתקשר להתקשר בהסכם ולקבוע את תנאיו, וכי השלמת סקר הקרקע וקבלת חוות דעת המשרד להגנת הסביבה אינם בגדר האמור. לשיטתו המידע אינו נוגע לתכלית ההתקשרות ומדובר בפעולה אחת מני רבות שהיה על הרוכשות לבצע.
כאמור, כל הפעולות שביצעה חברת הגל הירוק ושנסקרו לעיל הן פעולות שהיה באחריות הנתבע לבצע. אשר לחיוניות המידע- ברי כי מדובר בפרט מהותי שכן כאמור לא ניתן היה להתחיל בפעולות הבנייה עד להשלמת דרישות המשרד להגנת הסביבה. מידע זה עומד בתכלית ההתקשרות בין הצדדים הדרישות שנקבעו באישור העקרוני הן תנאי לקבלת היתר הבנייה, ועל כן נקבע בהסכם תנאי מתלה שאם לא יינתן היתר הבנייה במועד שנקבע - ההסכם לא ישתכלל.
- הנתבע טוען כי הרוכשות הן חברות נדל"ן בעלות מומחיות בתחום הבנייה בכלל ובתחום הקמה והפעלה של תחנות דלק בפרט, ושהיה באפשרותן לקבל את כל המידע אודות סקר הקרקע בפעולה פשוטה באתר האינטרנט של מחלקת ההנדסה בעיריית כפר סבא, שם מצאו בדיעבד ולאחר הגשת התביעה את מכתבו של מר אורן תבור מיום 27.4.2015. הנתבע מדגיש שאין מדובר ברוכש בלתי מנוסה אלא ברוכשות בקיאות ומנוסות ושעל כן חלה עליו "חובת גילוי מופחתת" (סעיף 55 בסיכומים). עוד לטענתו עידן ביקש לשתף את הרוכשות בהליכי קבלת ההיתר, אך הם לא התעניינו בפרטי ההליך. בעניין זה הוא מפנה לעדותו של איציק כלפון מטעמה של התובעת 1 (להלן- כלפון) לפיה הזכויות שנרכשו הן "מוצר מוגמר"- היתר לתחנת דלק ולבניין משרדים (עמ' 38 ועמ' 61 בפרוטוקול מיום 1.7.2024).
אני דוחה טענות אלו; הנתבע נטל על עצמו לבצע את כל התנאים שנקבעו באישור העקרוני וביניהם עריכת סקר קרקע והשלמת חוות דעת המשרד להגנת הסביבה. הסיכום לפיו נדחה ביצועו של תנאי זה הוא מידע שבידיעתו, שהוא מחוללו ושהיה עליו לגלותו לרוכשות מיוזמתו. הוא אינו יכול להיתלות בניסיונן המקצועי של הרוכשות כדי לעקר חובתו זו מתוכן. עמדתן של הרוכשות אינה מצביעה על חוסר עניין בתהליך אלא דווקא על נקודת המבט הברורה שלהן בדבר חלוקת הסיכונים- הן רצו להתקשר בעסקה שבה התמלאו כל תנאי האישור העקרוני בידיעה שכל הפעולות הנדרשות לאחר קבלת היתר הבנייה- הן באחריותן. הן לא הסכימו ליטול על עצמן את הפעולות שנדרשו עד שלב קבלת ההיתר. מטעם זה גם קבעו תנאי מתלה לכניסתו של ההסכם לתוקף-השלמת תנאי האישור העקרוני וקבלת היתר הבנייה עד למועד מוסכם.
- עידן העיד כי במועד השלמת העסקה ותשלום מלוא התמורה (אפריל 2017) הוא מסר לתובעות את כל המסמכים לרבות סקר הקרקע ההיסטורי שערכה חברת ESD בשנת 2015. הנתבע טוען כי עדות זו מצביעה על כך שהתובעות ידעו לכל המאוחר במועד זה על הצורך בהשלמת סקר קרקע.
אפילו נכונה טענה זו, אשר התובעות מכחישות אותה, איני סבורה שהיא מסייעת לנתבע. התובעות אינן אמורות לתור אחר מידע מהותי אותו ניתן להפיק מתוך "שקית לבנה שהכילה מסמכים רבים", שנמסרה להן במועד השלמת העסקה (עדותו של עידן- עמ' 135 לפרוטוקול הדיון מיום 18.11.2024). הן היו רשאיות להסתמך על היתר הבנייה שהוצג להן שמשמעותו השלמת כל התנאים שנקבעו באישור העקרוני. חובתו של הנתבע הייתה לגלות להם באופן אקטיבי כי אחת הדרישות שנקבעו באישור העקרוני לא הושלמה ושביצועה נדחה למועד אחר.
- לא מצאתי ממש בטענת הנתבע בסיכומיו כי המקרקעין נמכרו לרוכשות AS IS"" כאשר הוא אינו יודע האם קיים זיהום בקרקע אם לאו ושעל כן אין תחולה להוראת סעיף 16 בחוק המכר. המקרקעין נמכרו לאור התחייבות הנתבע למלא אחר כל תנאי האישור העקרוני והיה על הנתבע לגלות לרוכשות כי הוא דחה את ביצוע התנאים הקשורים בסקר הקרקע ובקבלת חוות דעת היחידה האזורית לאיכות הסביבה למועד אחר.
- טענתו האחרונה של הנתבע בעניין זה היא כי התובעות כלל לא פנו אליו בטענה להטעיה או לאי גילוי עובדות בזמן אמת, אלא עשו זאת לראשונה רק בחודש אפריל 2020, לאחר מכירת המקרקעין לסדש. לדבריו ברור שאם היו התובעות סבורות שהוא הסתיר מהן מידע הן היו פונות אליו ודורשות את ביטול ההסכם. הוא מוסיף כי התובעות כלל לא חפצו בביטול ההסכם נוכח כוונתן למכור את המקרקעין והדבר מלמד כי אם היו יודעות שסקר הקרקע לא הושלם הדבר לא היה משנה מהחלטתן להתקשר בהסכם.
גם טענה זו מצאתי לדחות; בהתאם לתנאי סעיף 16 בחוק המכר די לו לקונה שיודיע למוכר על אי ההתאמה. הוא אינו מחויב לבחור ולהחליט בשלב זה מהי התרופה להפרת ההסכם. ההודעה נועדה להבהיר למוכר "שהקונה מעוניין להסתמך על הפגם ולדרוש את התרופות המגיעות לו" (איל זמיר חוק המכר, תשכ"ח-1968 339 (1987), במסגרת: פירוש לחוקי החוזים (בעריכת ג. טדסקי)).