את ההודעה על אי ההתאמה ניתן למצוא בהתנהלות הצדדים בחודש נובמבר 2017, אז שלח עידן לכלפון מסמכים שונים לבקשת כלפון, ואף הוסיף מסמכים נוספים שמצא. בין יתר המסמכים, נשלח לכלפון סקר הקרקע שביצעה חברת ESD מטעמו של הנתבע. בעקבות זאת נערכה שיחה בין כלפון לורד, שבה הבהיר כלפון כי כלל לא ידע על הסקר. מיד לאחר מכן התקיימה שיחה בין כלפון לבין ורד ועידן שבה הסבירה ורד למר כלפון כי תפקידה להמציא את הדוח כדי שמר כלפון יקבל את האישור מהיחידה הסביבתית, היא פנתה בשאלה ישירה לעידן האם הקרקע מזוהמת והוא השיב לה כי לא יכול היה לדעת זאת ואישר שלא בוצעו הבדיקות הנדרשות מתחת למבנה.
העובדה שלאחר שהתגלתה אי ההתאמה התובעות לא שיתפו את הנתבע או את עידן בהליכים הקשורים בהשלמת סקר הקרקע- אינה מאיינת את עילת התביעה.
חובת הגילוי-הוראות חוק החוזים
- מלבד הפרת חובת הגילוי הקוגנטית, המעוגנת בסעיף 16 לחוק המכר, התנהלות הנתבע עולה כדי קיום חוזה בחוסר תום לב בניגוד להוראת סעיף 39 לחוק החוזים (חלק כללי) התשל"ג-1973. עקרון תום הלב מחיל את הדרישה לנהוג בתום לב במילוי כל הוראות החוזה, ודורש מצדדים לחוזה לנהוג בהגינות וביושר. אחד מהביטויים של עקרון תום הלב הוא האיסור על צד להסכם לנהוג באופן שייפגע ברוח העסקה ובמטרותיה: "כאשר צד לחוזה מתנהל באופן שפוגע בהגשמת החוזה ובמטרתו הרי שהוא חותר תחת אושיות החוזה ובכך הוא מכשיל את רצון הצדדים, ולכן יש לומר כי הוא מתנהג בחוסר תום לב. אחד מנגזרותיו של כלל זה היא החובה בדבר שיתוף פעולה לצורך הגשמת הצפיות הסבירות של הצד האחר לחוזה" (ע"א 1966/07 אריאל נ' קרן הגמלאות של חברי אגד בע"מ (8.9.2010)).
בענייננו, בפרק הזמן שבין כריתת ההסכם לבין המועד שבו השתכלל ההסכם, הנתבע אינו פטור מחובת הגילוי; הנתבע ידע היטב כי ביצוע סקר הקרקע נדחה וכי הוא אינו מקיים את התנאי שנקבע באישור העקרוני, אך בחר שלא לעדכן את הרוכשות במידע שחיוניותו להסכם היא משמעותית. שתיקת הנתבע והסתרת המידע פוגעת ברוח העסקה ובמטרותיה ועל כן היא עולה כדי התנהגות בחוסר תום לב.
- לסיכום, הנתבע הפר את חובת הגילוי המוטלת עליו מכוח סעיף 16 לחוק המכר ואף נהג בחוסר תום לב. הנתבע ידע, כי תנאי מהותי לקבלת היתר הבנייה לתחנת התדלוק- השלמת סקר הקרקע וקבלת אישור המשרד להגנת הסביבה-לא הושלם, וכי קיימת דרישה ברורה שלא להתחיל בבנייה בטרם השלמת הסקר וקבלת אישור סופי. הנתבע ידע על אי-התאמה זו בעת "גמירת החוזה", קרי במועד התקיימות התנאי המתלה, ובחר שלא לגלותה. מידע זה היה מהותי וחיוני עבור הרוכשות, והיה בו כדי להשפיע באופן ממשי על החלטתן להתקשר בהסכם. בכך מסר הנתבע לתובעות נכס השונה מהותית מזה שהתחייב למסור, ופגע בליבת ציפיותיהן מהעסקה. הנתבע אינו יכול לפטור עצמו מחובה זו בטענה שהרוכשות מנוסות, בטענת "AS IS", או באי-פנייה מיידית. התנהלות זו מקימה לתובעות זכות לפיצויים בגין הנזקים שנגרמו להן.
הנזק
- התובעות עותרות לפיצוי כספי בגין מספר ראשי נזק: הנזק שנגרם כתוצאה מביטול ההסכם עם סדש; הוצאות מימון עקב הזמן שנוסף עד לטיהור הקרקע; הוצאות הקשורות בחידוש היתר הבנייה; והוצאות הקשורות בתשלום ליועצים שונים.
- התובעות טוענות כי הן נאלצו למכור את הקרקע לסדש בסכום של 15.5 מיליון ₪, שעה שהמקרקעין היו שווים 19.5 מיליון ₪. בכתב התביעה הן תבעו את הסכום של 4 מיליון ₪ שהוא לטענתן, "הפרש שווי המקרקעין". לתמיכה בטענתן זו הגישו את חוות דעתו של השמאי אבי שעיו.
- הנתבע טוען מספר טענות בקשר לנזק. אחת מהן היא להיעדר יריבות עם התובעת 2, שכן היא אינה צד להסכם המקורי. דין טענה זו להידחות. זכות תביעה בגין הפרת חוזה ניתנת להמחאה בהתאם לחוק המחאת חיובים, התשכ"ט-1969. החברות הנוספות המחו לתובעת 2 את מלוא זכויותיהן במקרקעין, לרבות הזכויות והעילות הנובעות מהסכם המכר. המחאת הזכות צורפה לכתב התביעה המתוקן. מכוח המחאה זו נכנסה התובעת 2 בנעלי החברות הנוספות לכל דבר ועניין, והנזקים בגין העיכוב והסדרת הרישוי התגבשו בתקופה שבה הייתה התובעת 2 בעלת הזכויות. משכך, קמה לה עילת תביעה ישירה כלפי הנתבע, אפילו נעשתה ההמחאה לאחר רכישת הזכויות.
הנתבע טוען עוד כי המצהיר מטעם יודעי בינה לא התייצב לחקירה ותצהירו נמשך, ועל כן יש לדחות את תביעתה. גם טענה זו מצאתי לדחות; המסכת העובדתית והמשפטית של כל התובעות היא אחת. אם הוכיחו התובעות האחרות את התביעה - אזי התובעת 2 שותפה להצלחה זו.
- טענות נוספות של הנתבע קשורות בנזקים שנתבעו. הנתבע טוען כי התובעות לא רק שלא ניזוקו אלא הן אף הרוויחו 4.5 מיליון ₪ ממכירת המקרקעין. הוא מדגיש כי התובעות זנחו בסיכומיהן את טענת הנזק העיקרית בדבר "הפרש שווי המקרקעין" והעלו טענה חדשה בדבר "אובדן תזרים המזומנים", המהווה הרחבת חזית אסורה.
הנתבע טוען כי חוות דעתו של השמאי שעיו אינה אמינה, אינה תואמת את הקווים המנחים להערכת תחנות תדלוק, ונפלו בה פגמים נוספים כדוגמת שימוש בשיעור היוון נמוך באופן קיצוני ואי הפחתת מרכיב יזמות. הוא מדגיש כי שמאות זו סותרת שמאות אובייקטיבית קודמת (שמאות אודלס) שהעריכה את שווי המקרקעין באופן נמוך בהרבה. הנתבע תמך את טענותיו בעניין שווי המקרקעין בחוות דעתו של השמאי גיל קידר, שהעריך את שווים למועד 5.7.2017 בסך של 11, 390, 000 ₪.