הנתבע מוסיף כי ראשי נזק נוספים שנתבעו, כגון הוצאות שכר טרחת עורך דין ואגרות בגין עתירה מנהלית, הוצאות מימון והוצאות כלליות, לא הוכחו כלל, עוד לטענתו אין קשר סיבתי עובדתי בין ההפרה הנטענת לנזק הנטען, וכי היתר הבנייה פקע עקב קשיי מימון של התובעות ולא בשל בדיקות הקרקע. לבסוף הוא טוען כי התובעות לא עמדו בנטל הקטנת הנזק.
- בע"א 2274/21 מור נ' אלעד ישראל מגורים בע"מ (1.1.2023) עמד בית המשפט העליון על עקרונות חישוב הנזק במקרה שבו נכרת חוזה על סמך מצג שווא והנפגע אינו חפץ לבטל את החוזה. במקרה שכזה ניתן לחשב את הנזק באחת משתי דרכים, לפי בחירתו: פיצוי שיעמיד את הנפגע במקום בו היה עומד אלמלא נכרת החוזה, או פיצוי שיעמיד אותו במקום בו היה עומד אילו כרת חוזה מבראשית על בסיס העובדות כהווייתן. חישוב הפיצוי על פי הדרך הראשונה יעמיד את הנפגע קרוב ככל שניתן למקום בו היה עומד אלמלא ניהל משא ומתן עם הצד שכנגד. חישוב הפיצוי על פי הדרך השנייה שואף להעמיד את הנפגע במקום בו היה משלם עבור הנכס תמורה שונה, נמוכה יותר וכזו שמשקפת את שוויו האמיתי של הממכר.
- בית המשפט העליון עמד על האופן שבו יש לערוך את חישוב הפיצוי בכל אחת מהאפשרויות הללו.
הדרך הראשונה, פיצוי שיעמיד את הנפגע במקום בו היה עומד אלמלא נכרת החוזה, מחייבת את בית המשפט לקבוע את נזקו של הנפגע בהתחשב ברווח שהלה הפיק מהחוזה. בהתאם לכך יש לקזז מנזקו של הנפגע (המורכב מכל ההוצאות שהוציא בקשר עם החוזה) את שוויו הנוכחי של הנכס הנמכר. חישוב זה יכול להביא לסכום שלילי או לאי-זכאות לפיצוי, אם ערך הנכס עלה, או אם התמורה החוזית ששילם הייתה נמוכה משוויו האמתי. על פי אפשרות זו ניתן גם לחשב את הנזק על פי הרווח שיכול היה לצמוח לנפגע מעסקה אלטרנטיבית, או בפיצוי בגין הוצאות עודפות שנגרמו עקב מצג השווא כגון התארכות המו"מ, בדיקות מומחים ועוד.
- הדרך השנייה, פיצויי התאמה, נועדה להסיר את העיוות מהתמורה החוזית המוסכמת ולהתאימה למצב הדברים האמתי, באופן שבו הנפגע היה עומד אילו החוזה נכרת מתוך מודעות לעובדות כהווייתן. במסגרת דרך זו, ההנחה היא כי הנפגע היה מתקשר בעסקה בכל מקרה אך במחיר נמוך יותר המשקף את שקלול מלוא העובדות הקשורות בעסקה. שיטת חישוב זו אינה מושפעת משאלת רווחיות החוזה.
קיימות שלוש דרכים לחישוב פיצויי התאמה: חיסור מהתמורה החוזית, פער שווי השוק, וחישוב יחסי.