שיטת "חיסור מהתמורה החוזית" - מחשבת את הפיצוי כהפרש בין התמורה החוזית המוסכמת לבין שווי השוק האמיתי של הנכס בעת כריתת החוזה.
שיטת "פער שווי השוק" - מתמקדת בפער שבין שווי השוק של הנכס בהתאם למצג השווא לבין שווי השוק האמיתי של אותו נכס, ללא תלות בתמורה החוזית.
שיטת "החישוב היחסי" - פועלת באמצעות השוואה יחסית בין שווי השוק של הנכס בהתבסס על מצג השווא לבין שווי השוק האמיתי שלו, כבסיס לעדכון התמורה החוזית. שיטה זו מגלמת את האומדנה הקרובה ביותר לחוזה שהיו עורכים הצדדים אילו ידעו את מצג השווא חישוב הפיצוי לפי שיטה זו מתבצע כך: תחילה, מחשבים את ההפרש היחסי בין שווי השוק של הנכס בהתאם למצג השווא לבין שווי השוק של הנכס בהתאם לעובדות כהווייתן, נכון למועד כריתת החוזה. לאחר מכן, מופחת מהתמורה החוזית ששולמה או שהובטחה ההפרש היחסי שנקבע.
- אשר ליתרונות ולחסרונות של כל אחת מהשיטות, נקבע כי שיטת "חיסור מהתמורה החוזית" אינה רגישה להבדלים לגיטימיים בעמדות המיקוח של הצדדים, ועלולה להוביל לפיצוי יתר או פיצוי חסר, וכי שיטת "פער שווי השוק" אינה טובה דייה מאחר שהיא אינה עולה בקנה אחד עם העקרונות לפיצוי בגין חוסר תום-לב במשא ומתן, ואינה משקפת קשר סיבתי בין מצג השווא לנזק. נמצא כי שיטת החישוב היחסי היא שיטה מדויקת, שמשקפת את כוחות המיקוח של הצדדים, ושפוטרת את הנפגע מהנטל להוכיח קשר סיבתי בין מצג השווא לנזקיו באמצעות תרחישים היפותטיים.
- התובעות תבעו את הנזק בשל ההוצאות שנגרמו להן במסגרת השלמת המשרד להגנת הסביבה (סעיפים 75-73 לתצהיר כלפון). בנוסף הן בחרו לתבוע גם את ההפרש בין שווי המקרקעין ליום 5.7.2017 לסכום שבו נמכרו לבסוף המקרקעין לסד"ש.
אשר להפרש בשווי המקרקעין - התובעות אינן תובעות את הפיצוי בגין נזקים שנגרמו להם אלמלא נכרת ההסכם, אלא פיצוי שמטרתו להעמידן באותו במקום בו היו הן עומדות אילו ידעו על העובדות כהווייתן, בדגש על הנזק שנגרם להם כתוצאה ביטול ההסכם עם סדש. התובעות לא פעלו על פי כל אחת מהשיטות הנ"ל בכל הקשור לחישוב הפיצוי בדרך זו. איני מוצאת קשר סיבתי בין התנהלות הנתבע למחיר שבו נמכרו לבסוף המקרקעין, שהרי במועד המכירה (31.12.2019) כבר הושלמו כל דרישות המשרד להגנת הסביבה, והוארך תוקפו של היתר הבנייה. בנסיבות אלו כלל לא ברור מדוע נמכר הנכס במחיר נמוך משוויו בשנת 2017 ובכל מקרה אין לכך קשר להתנהלות הנתבע. בעניין זה אציין כי מר איציק כלפון טען בסעיף 70 בתצהירו כי "הירידה במחיר המקרקעין נגרמה גם בשל כך שבאותה תקופה חלה ירידה משמעותית במרווחי השיווק בעולם הדלק מה שהוביל לירידה בשווי הקרקע" ואולם אין לטענה זו עיגון בחוות דעתו של השמאי שעיו.
- דומה שגם התובעות הבינו כי קיים קושי באופן חישוב הנזק כפי שנתבע בכתב התביעה, ובסיכומים מטעמן תבעו נזק אחר- "במקרה שלנו היה הסכם שכירות עם תזרים מזומנים אשר בוטל ואובדן התזרים הוא נזק שנגרם לתובעות" (סעיף 100 בסיכומים, כן ראו גם סעיף 89 בסיכומים שם טענו כי הנזק שנגרם להן הוא בעקבות אובדן הסכם סדש). אלא שהסכם סדש שבוטל הוא הסכם שכירות, והתובעות כלל לא תבעו את אובדן דמי השכירות. יתר על כן, התובעות כלל לא הגישו חוות דעת הנוגעת לאובדן תזרים המזומנים בעקבות ביטול הסכם סדש, ולא ניתן להעריך נזק שכזה ללא חוות דעת ערוכה כדין.
- לאור האמור, איני מוצאת מקום להידרש לחוות דעתו של השמאי שעיו מטעם התובעות, וזאת משלושה נימוקים: חוות הדעת אינה תואמת לעקרונות שיטות החישוב כמפורט לעיל; חוות הדעת אומדת את שווי הפגיעה במקרקעין והתובעות בסיכומים מטעמן אינן עומדות על פגיעה זו; אין קשר סיבתי בין המחיר שבו נמכרו המקרקעין להתנהלות הנתבע שכן במועד זה ההפרה שנגרמה בעטיו כבר תוקנה וחלפה מן העולם. כפועל יוצא גם אין צורך לדון בחוות דעתו של השמאי גיל קידר שהגיש הנתבע, ובטענות התובעות לכשלים שנפלו בהתנהלות זו.
- התובעות טוענות בסיכומי התשובה כי חוות הדעת של השמאי שעיו בוחנת את שווי הכלכלי של הסכם סד"ש שכן השמאי שעיו העריך את שווי המקרקעין על בסיס הסכם זה. טענה זו אינה מדויקת. השמאי שעיו העריך את שווי המקרקעין בהתחשב בכל מאפייני המקרקעין, לרבות הבינוי המתוכנן שאושר בהיתר הבנייה וההסכם עם סדש. כדי לקבוע מה הנזק שנגרם כתוצאה מביטול ההסכם עם סדש היה מקום לבחון את שווי המקרקעין במועד בו הם נמכרו פעם בהתחשב בהסכם סדש, ופעם בלעדיו, אך תוך שקלול פוטנציאל ההתקשרות עם שוכר אחר. זאת התובעות לא עשו. לכל הפחות היה על השמאי שעיו להסביר בחוות דעתו כיצד ביטול ההסכם עם סדש מביא לפגיעה כה אנושה בשווי המקרקעין (כ20% משווי המקרקעין). אלא שהדבר לא נעשה, ובעדותו מסביר שעיו כי הסכום שקבע "מבטא את הכל גם את הפנייה גם את הזיהום וגם את ההוצאת היתר מחדש" (עמ' 61 בפרוטוקול מיום 30.6.2024). כאמור את ההוצאות הנוספות תבעו התובעות בנפרד ולכן כדי לקבוע את שווי הפגיעה במקרקעין היה על השמאי להתייחס לשאלת ביטול הסכם סדש במפורט ובמובחן. רק בכדי להדגים מדוע חוות הדעת אינה משכנעת אציין כי צירוף הסכומים בגין אובדן דמי השכירות כפי שנקבעו בהסכם סדש , לפרק הזמן שבו נמנע מן התובעות לבנות (כשנתיים) ואפילו לפרק זמן נוסף הנדרש למציאת שוכר חליפי (מספר חודשים) ובצירוף המענק המיוחד הנזכר בהסכם סדש- עדיין נופל מההפרש בין מחיר הרכישה למחיר המכירה. בעניין זה אוסיף עוד, כי הודעת הביטול נשלחה מספר ימים לאחר שהתקבל אישור המשרד להגנת הסביבה וגרסת התובעת מדוע דווקא לאחר קבלת האישור בוטל הסכם סדש- חסרה. לא צורפה תכתובת בין התובעת לסדש לאחר הודעת הביטול. אך מתבקש הוא שהתובעות ינסו להניא את סדש מהחלטתה לאחר שהוסרה המניעה להתחיל בבנייה. גם סמיכות הזמנים בין ביטול ההסכם לבין מכירת המקרקעין דווקא לסדש מעוררת סימני שאלה, והעובדה שנציג סדש לא זומן לעדות מטעמה פועלת נגד התובעות.
לאור האמור, התובעות לא עמדו בנטל להוכיח מהי הפגיעה שנגרמה למקרקעין כתוצאה מכך שאישור המשרד לאיכות הסביבה ניתן רק שנתיים לאחר שנמסרו להם המקרקעין.
- לפיכך, הפיצוי הרלוונטי בעניינן של התובעות הוא הפיצוי שתבעו בגין כל ההוצאות שהוציאו בעקבות מצג השווא- ובענייננו, ההוצאות שנדרשו להוציא לצורך קבלת אישור המשרד להגנת הסביבה. בפעולות שנקטו התובעות לקבלת האישור הן פעלו להקטנת הנזק והן זכאיות להשבת הכספים שהוציאו בתקופה שבה פעלו כאמור. פיצוי זה מגשר בין המקרקעין כפי שנמסרו לתובעות בתכונתם החסרה, לבין המקרקעין כפי שהיה על הנתבע למסור להן. בהוצאות אלו אדון כעת.
- התובעות עמדו על הוצאות שנגרמו להן בשל מצג השווא: הוצאות שכר טרחת עורך דין ואגרה, הוצאות מימון הפרויקט והוצאות שנדרשו לצורך קבלת אישור המשרד להגנת הסביבה (שכ"ט יועצים ומומחים תשלומים לחברת הגל הירוק וכד').
הוצאות שכר טרחת עו"ד ואגרה בגין חידוש היתר הבנייה.
- התובעות טוענות כי נאלצו לשלם סכום של 55, 842 ₪ הוצאות אגרה ושכ"ט עו"ד לצורך חידוש היתר הבנייה. לטענתם, הטיפול בדרישות המשרד לאיכות הסביבה ארך זמן ניכר, ובשל כך נדרשו לחדש את היתר הבניה. התובעות זוקפות את משך התארכות הליך הבנייה להתנהלות הנתבע ולשיטתם עליו לשאת במלוא הוצאות אלו.
- הנתבע טוען כי היתר הבנייה פקע ללא קשר לנושא זיהום הקרקע. הוא מבהיר כי היתר הבניה ניתן ביום 6.3.2016 וכי על פי התנאים שנקבעו בו, ההיתר פקע בחלוף שנה מהמועד שבו ניתן, בשל העובדה שהתובעות לא החלו בביצוע עבודות הבנייה.
- אני מקבלת את טענת הנתבע. כאמור, היתר הבנייה ניתן בתאריך 6.3.2016 אך במועד זה טרם שילמו הרוכשות את מלוא התמורה. רק ביום 30.4.2017 השלימו התובעות את תשלום מלוא התמורה. מר כלפון אישר בחקירתו כי התנאי בדבר פקיעת ההיתר מופיע בתנאי היתר הבנייה וכי בעת ששילמו את יתרת התמורה ידע שההיתר בטל (עמ' 89 בפרוטוקול מיום 1.7.2024). לפיכך, טענת התובעות לנזק זה-נדחית.
הוצאות מימון
- התובעות טוענות כי נאלצו לשלם סכום של 732, 446 ₪ בתוספת מע"מ בגין הוצאות מימון. התובעות צירפו את אישור רואי החשבון רימברג-ציטאט. בהתאם לבדיקתם הוצאות המימון שהיוונו לפרויקט בדוחות השותפות בשנים 2019-2017 היו כדלקמן:
229, 921 - 2017 ₪