"... אז אנחנו יודעים שיש יזמנים שונים שמציעים משהו, אבל זה צריך להיות משהו שהוא סביר. היה לי פעם איזו חוות דעת לא מזמן שהתבקשתי לברר יזם שמישהו שטען שיש 117% כדאיות, אז המפקחת אמרה לו 'אין בעיה, תביא יזם', אף אחד לא הגיע כמובן כי אין כזאת כדאיות."
אציין כי במסגרת סיכומיהם הוסיפו הנתבעים וטענו שככל שהייתה מתחוורת הטעות בשלב התכנון, הרי שגם התוכניות אשר הוגשו לאישור רשויות התכנון היו מקנות שטחים גדולים יותר. בתמיכה לטענתם זו הפנו הנתבעים לעדות מומחה בית המשפט בעמודים 29-30 לפרוטוקול. אלא, שטענתם זו של הנתבעים הועלתה לראשונה בסיכומיהם ומשכך, על פניו דינה דחייה מפאת הרחבת חזית. למעלה מן הצורך אציין כי המומחה אמנם אישר שקיימת אפשרות לכך שלו היה המצב הנכנס גבוה יותר, הרי שיכול שהוועדה הייתה מתחשבת בכך עת הייתה בוחנת את הכדאיות לפי תקן 21 ואולם, הוסיף והעיד כי לא בדק האם אמנם כך היו פני הדברים במקרה דנן ויתרה מכך, המומחה אף הדגיש כי השאלה האם בפועל היו ניתנות זכויות או לא היא שאלה אחרת ולא מדובר במצב מתחייב (ראו עדותו משורה 33 בעמוד 29 ועד שורה 2 בעמוד 30). נוסף על כך, אציין ואדגיש כי בעניין המכון לרפורמות קבע בית המשפט העליון מפורשות כי אין רשויות התכנון כפופות לתקן 21.1 בעת תכנון המתחם (שם. בפסקה 36) ונוסף על כך, כי אין התמורות הקבועות בו מכתיבות את התמורות במסגרת עסקת פינוי בינוי אלא המשא ומתן בין הצדדים (שם. בסעיף 44). קביעה זו מחזקת אף היא את המסקנה ולפיה דין טענתם זו של הנתבעים להידחות - למצער הואיל והועלתה כספקולציה בלבד אשר לא הוכחה.
לאור כל האמור אינני סבורה כי יש בהבדל בין שטח הדירות הנקוב בהסכם הפינוי בינוי לבין שטחן בהתאם להיתר כדי להקים לנתבעים עילת סירוב סבירה לפרויקט.
- בכל הנוגע לתוספת בגין הזכויות - מוסיפים הנתבעים וטוענים כי עובר לחתימה על הסכם הפינוי בינוי, עמדו לטובת דירותיהם זכויות בניה שאינן ממומשות, אשר לאורן היה מקום להגדיל את שטח דירות המקור שלהם ובהתאמה גם את שטח הדירות התמורה שלהם. כך, לטענת הנתבעים, עמדו לטובת כל אחת מדירותיהם זכויות להרחבה של 25-26 מ"ר, כי יש להכפיל שטח זה במקדם אקוויוולנטי העומד על 0.44 וכי בהתאמה יש להוסיף לדירות התמורה שלהם - רק בגין רכיב זה עוד 11 מ"ר. לטענת הנתבעים הואיל ובהתאם למוסכם הפער בין התמורות לדירות הקטנות לבין הדירות הגדולות עומד על 6 מ"ר, הרי שיש להוסיף להם בגין רכיב זה עוד 5 מ"ר.
קודם לבחינת הטענות הנני מוצאת להעמיד דברים על דיוקם - שטחן המקורי של הדירות הגדולות והקטנות - כפי שנקבע על ידי מומחה בית המשפט ואינו שנוי במחלוקת בין הצדדים - הוא 96.3 מ"ר הדירות הגדולות ו-68 מ"ר הדירות הקטנות. שטחן של דירות התמורה הוא: 98 מ"ר לדירות הגדולות ו78 מ"ר לדירות הגדולות. מהאמור עולה כי הדירות הגדולות מקבלות תוספת שטח של 1.7 מ"ר והדירות הקטנות מקבלות תוספת שטח של 10 מ"ר. מהאמור עולה כי הפער בתמורה בין הדירות הגדולות לקטנות עומד על 8.3 מ"ר - שטח המגלם את התמורה העודפת בגין זכויות בניה שאינן ממומשות לדירות הקטנות. משכך, בכל מקרה - גם ככל שיופעל המקדם לו טוענים הנתבעים (בשים לב לכך שטענתם הראשונה הנסבה על זכאותם לתוספת שטחים בגין פערי השטח הרשום בהסכם הפינוי בינוי - נדחתה) לא מדובר בהבדל של 5 מ"ר, אלא לכל היותר בהבדל העומד על 2.7 מ"ר ובמקדם של 0.33 במקום מקדם של 0.44. השאלה הנשאלת היא האם קופחו הנתבעים בהערכת שווי זכויות הבניה הבלתי מנוצלות שהיו לדירותיהם עובר להסכם הפינוי בינוי, עת התוספת המוקנית להם במסגרת תמורות הסכם זה, יוצאת מנקודת הנחה של הערכת שווי זכויות אלו תוך הכפלה במקדם 0.33. הנני סבורה כי על שאלה זו יש להשיב בשלילה.