כפי שהובא בפתח הדברים, בית המשפט יידרש לברר האם אכן שפיר לא פעלה כפי שמצופה ממנה, כחברה קבלנית לפעול, ועל כן זכאים לפיצוי בנוגע למיקום החניה ושטח הדירה;
כאמור, לאחר שבחנתי את הטענות, שמעתי את העדויות, עיינתי בראיות ובכל אשר הובא בפניי, לרבות חוות דעת המומחה מטעם בית המשפט, נחה דעתי לדחות את הטענה באשר לירידת ערך בגין שטח הדירה, ולקבל את התביעה בחלקה לעניין ירידת ערך בנוגע למיקום החנייה, ואבאר;
- כאמור, מונה מומחה מטעם בית המשפט שבחן את הטענות בתחום מומחיותו. יצוין, כי הכרעה בסכסוכים שעניינם בבניה, מחייבת בחינה מקצועית, חיצונית ואובייקטיבית של מומחה הממונה על-ידי בית משפט, אשר הינו מומחה ניטרלי שאין לו עניין בתוצאות הסכסוך בין בעלי הדין. חוות דעת מומחה בית המשפט נהנית ממעמד מיוחד.
- בהתייחס לאימוץ חוות דעת מומחה בית המשפט, קבע בית המשפט העליון:
"למרבית הצער, מעוררים פרוייקטים של בנייה, מחלוקות והתדיינויות בהקשר לליקויי בניה ולאי מילוי ההתחייבויות ההדדיות של כל הגורמים המעורבים. הגיעה העת, שכל הצדדים המעורבים יבינו, שיש סוף פסוק לכל אלה, בחוות דעתו של מומחה המתמנה על ידי בית המשפט בהסכמת באי כוח הצדדים. סביר להניח שאף אחד מהצדדים אינו יוצא - במקרים כאלה - כשכל תאוותו בידו. אולם, על כל צד להבין כי משנתקבלה חוות דעת ניטרלית של מומחה, שיש בה משום נסיון רציני להתמודד עם הבעיות המקצועיות הרבות המובאות בפניו, יש לקבל אותה, גם אם לא כל מה שנקבע בה הוא לטעמם ולרוחם של כל הצדדים וגם אם ניתן להצביע על טעויות או על אפשרויות של קביעות אחרות בנושאים אלה או אחרים." (ע"א 2934/94 סולל בונה בע"מ נ' איתן (2.6.1996) (פורסם בנבו)).
- עיון בחוות הדעת שהונחה בפניי, מלמד כי מדובר בחוות דעת יסודית, הכוללת הסברים. על פניו לא נראה כי קיימות נסיבות חריגות אשר יצדיקו סטייה מקביעותיו. לאור האמור, נוכח התרשמותי מאיכותה של חוות הדעת, ובשים לב להלכה הנוהגת לפיה ככלל, יאמץ בית המשפט את חוות דעתו של מומחה אשר מונה על ידו בהיותו מומחה בלתי תלוי (ע"א 293/88 חברת יצחק ניימן להשכרה בע"מ נ' מונטי רבי (31.12.88)[פורסם בנבו], הריני מאמצת את ממצאי חוו"ד מומחה בית המשפט, כפי שיבואר בהמשך.
- 00מכל מקום, אין חולק כי התובעים חתמו על הסכם המכר, אך יש חולק מה הוצג והוסבר להם טרם החתימה על ההסכם.
0
- כמו כן, ברמת המומחיות, יש לבחון האם יש פער בשטח הדירה, והאם ירידת ערך בנוגע למיקום החניה שקיבלו התובעים הלכה למעשה.
- ראשית, מושכלות יסוד, שקיימת חובת גילוי מוגברת של קבלן כלפי רוכש דירה "על הנייר".
על חברה קבלנית המוכרת לקונה דירה "על הנייר", מוטלת חובת גילוי מוגברת, חובה זו יונקת כוחה מעיקרון תום הלב במשא-ומתן, בהתאם לסעיף 12 (א) לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973 (להלן: "חוק החוזים").
- בהקשר זה יפים הדברים שנאמרו ב- ע"א 2274-21 נטע מור נ' אלעד ישראל מגורים בע"מ (פורסם ביום 01.01.2023):
"בפתח הדברים, אציג את שורתו התחתונה של פסק דיני: דין הערעור להתקבל. זאת, מאחר שהמשיבות הפרו את חובת הגילוי המוגברת אותה הם חבו למערערת, כמי שמכרו לה דירה "על הנייר", כחלק מחובתן הכללית לנהוג עם המערערת, ועם כלל רוכשי הדירות בפרויקט, "בתום לב ובדרך מקובלת" - כפי שדורש סעיף 12(א) לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973 (להלן: חוק החוזים (חלק כללי)). חובת גילוי זו מוסיפה על חובות הגילוי שמוכר דירה חב לרוכשהּ על פי סעיפים 2 ו-3 לחוק המכר (דירות), התשל"ג-1973 (להלן: חוק מכר דירות) - כפי שנקבע זה מכבר בפסיקתנו (ראו: ע"א 7298/00 בסט נ' חממי, פסקה 47 [פורסם בנבו] (4.9.2007) (להלן: עניין בסט)). ההפרה בה נכשלו המשיבות ביחסיהן עם המערערת באה לידי ביטוי בחוסר גילוי נאות ביחס לחסימה, אשר העלים את בעיית החסימה מעיני המערערת. כפועל יוצא מכך, המערערת רכשה את דירתה בבניין - דירה 1044 - ללא מודעות לבעיית החסימה".
- רוצה לומר - על מוכר דירה מוטלת חובת גילוי, הן מכוח סעיף 12 לחוק החוזים והן מכוח סעיף 16 לחוק המכר (דירות), התשל"ג-1973, לפיה הוא נדרש לפרט בפני הרוכש את הליקויים הקיימים בדירה, לרבות הליקויים הנסתרים, וכן כל מידע חיוני ומהותי לעסקה.
- למיותר לציין, שחובה זו נובעת מפערי הכוחות הקיימים הלכה למעשה, בין הקבלן שמחזיק בכל המידע התכנוני, לבין רוכש דירה, שלרוב אין לו ידע מקצועי של ממש.
- הרציונל העומד מאחורי חובה זו, הוא להבטיח שהקבלן ימסור לרוכש הדירה את כל הפרטים המהותיים בנוגע לדירה הפוטנציאלית, ורוכש הדירה יקבל החלטה מושכלת על בסיס החומר שהוצג בפניו, האם לרכוש את הדירה המוצעת אם לאו, על סמך הנתונים שניתנו לו על ידי הקבלן.
- סבורה אני, שאין ספק שמתן פרטים על מיקום החניה ומגבלותיה הינם פרטים מהותיים בעסקת מכר דירה.
- וישאל השואל - מתי הוצג לתובעים תשריט החניה, והאם די בתשריט שהוצג להם.
רכיב החניה