יריעת המחלוקת
כפי שפורט מעלה, המחלוקת המרכזית הטעונה הכרעה היא האם טיוטת ההסכם שהוחלפה בין הצדדים הבשילה לכדי חוזה מכר מחייב במקרקעין, אף שלא נחתם בין הצדדים הסכם פורמלי. במסגרת זו, יש להכריע האם התקיימו בענייננו יסודות גמירת הדעת והמסוימות, הנדרשים לשם התגבשותו של חוזה מחייב. בפרט, יש לבחון האם טיוטת ההסכם כללה את הפרטים המהותיים הדרושים להתקשרות, ובכלל זה את נפקותה של העובדה כי הצדדים לא הגיעו להסכמה מלאה וסופית ביחס ללוח התשלומים, למועד פינוי הדירה, לתנאי אופציית השכירות ולגובה דמי השכירות.
מחלוקת נוספת אליה תינתן הדעת, נוגעת לשאלה האם הנתבע ניהל את המשא ומתן בחוסר תום לב והאם פרש ממנו שלא כדין, וכן האם החלטתו שלא להשלים את העסקה נבעה מטעמים ענייניים ולגיטימיים, או שמא נועדה לאפשר לו להתנער מהתחייבויותיו כלפי התובעת. במסגרת זו, יש לבחון גם אם התובעת הייתה רשאית להסתמך על מצגיו של הנתבע, ובפרט אם הסתמכותה באה לידי ביטוי עת מכרה את דירתה בקריית ביאליק, והאם עקב כך נגרמו לה נזקים כספיים המקימים לה זכות לפיצוי - אם מכוח תניית הפיצוי המוסכם, אם מכוח פיצויי קיום או מכוח דיני ההסתמכות, וככל שכך - מהו שיעור הפיצוי הראוי בנסיבות העניין.
דיון והכרעה
לצורך הכרעה בטענת התובעת לזכאותה לפיצוי המוסכם מכוח הסעיף שנכלל בטיוטת ההסכם שהוחלפה בין הצדדים, יש להכריע תחילה בשאלה האם טיוטת ההסכם השתכללה לכדי חוזה מכר מחייב, וזאת אף שלא נחתם הסכם פורמלי ביניהם.
ככלל, תרופת האכיפה מניחה קיומו של חוזה מחייב שהופר על ידי אחד הצדדים. אכן, אין בהעדר חוזה מחייב כדי לשלול אפריורית היתכנות מתן סעד של אכיפה. ואולם, השאלה האם ניתן להורות על אכיפת חוזה בשלב הטרום חוזי יכולה להיעשות למירב במקרים חריגים (ע"א 579/83 זוננשטיין נ' גבסו, פ"ד מב(2) 278,289-288 (1988); ע"א 829/80 שיכון עובדים נ' זפניק, פ"ד לז(1) 579,583 (1983)). לפיכך, בענייננו יש לבחון האם המשא ומתן בין באות כוח הצדדים השתכלל לכדי הסכם משפטי מחייב, או שמא הצדדים היו קרובים מאוד לבוא בקשר חוזי מחייב ואף היו בדרכם לעבר חתימה על החוזה הנכסף, אך אליו לא הגיעו, ונותרו בשלב המשא ומתן.
חוזה נכרת בדרך של הצעה וקיבול, שכן, אלה מבטאים מפגש רצונות בין הצדדים. תנאי היסוד לכריתת חוזה הם גמירת דעת ומסוימות.
הדרישה לגמירת דעת מחייבת הוכחה כי הצדדים התכוונו ליצור קשר חוזי מחייב. קיומה של גמירת דעת נבחן על פי ביטויה החיצוני והגלוי ולא על פי הלך נפש הסמוי מן העין. לפיכך, יש לבחון התנהלות הצדדים על פי אמת מידה אובייקטיבית, על רקע הדברים שנאמרו או הוחלפו בין הצדדים, והנסיבות שבגדרן הוצגו העמדות השונות.