בעדותו מסביר עו"ד איתן קונדה:
"ת: שים לב מה כתוב כאן. מדובר בדיירים חדשים הכוונה לשוכרים לא לחוכרי דירות. שוכרים. ההחתמה אחת והיחידה שנעשתה במלון מנדרין עם המסמך הזה שאתה קורא לו תקנון גם על ידי ויקטור ארביב לבקשתו של מנהל הבניין הייתה של שוכרים. אין ולא הייתה מעולם החתמה של המסמך בעת עסקאות מכר עשיתי במשרדי חמישים כאלה והוא לא מופיע באף אחת מהם." (עמ' 445-444)
--- סוף עמוד 51 ---
...
"ת: ... אפנה אותך כבודו לנספח 63 שלנו. אוכיח לך עו"ד נוף שאתה טועה. זה הסכם הרכישה של משה לוי...
...
העד: רואים מהסכם הרכישה הזה שערך אותו עו"ד מאוד קפדני...
...
העד: אני מפנה את כבודו לפסקה השנייה בשורה השלישית. התקנון, להלן הסכם הניהול. על זה החתימו דיירים על הסכם ניהול, לא על המסמך הזה שהם מנסים להכניס כאן פעם אחר פעם אחר פעם אחרי שאמרו להם הוא לא לפי חוק המקרקעין הוא לא נכנס בדיני קניין... הוא ולכל היותר עוסק בניהול וגם לו עשרות גרסאות כאלו ואחרות ..." (עמ' 445-447)
ואכן, ב"הסכם החכירה" של משה לוי רשום במפורש:
"והואיל: והקונים מצהירים ומאשרים כי הם ראו את הדירה ובדקו אותה ואת מצבה, את טיב זכויות המוכרים בה ואת אופן רישומן על-שמם, את התב"ע שבתוקף החלה על המקרקעין, את היתר הבניה שניתן לבניין שבו היא מצויה, את התקנון (להלן – "הסכם הניהול") שעל-פיו מנהלת חברת מיקדן ניהול ואחזקה בע"מ (להלן – "חברת הניהול")...".
(מוצג 63 למוצגי הנתבעים)
האמור מצא גם את ביטויו בהחלטת המפקח על המקרקעין מיום 28/7/2010:
"אין מחלוקת כי הבית טרם נרשם כבית משותף בפנקס הבתים המשותפים ולפיכך על ניהול הרכוש המשותף בבית יחולו הוראות פרק ו' 1 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן: '"חוק המקרקעין").
לאור האמור הרי שהתקנון המוסכם אינו תקנון רשום בהתאם להוראות סעיף 62 (ג) לחוק המקרקעין (סעיף שממילא לא חל על בית שטרם נרשם כבית משותף על פי סעיף 77ב לחוק המקרקעין) ואין בכוחו לחייב את מי שלא היה צד לו.