בהגינות, המתבטאת בחובה לפעול בשקידה ראויה ולממש את מטרת ההפקעה שלשמה הופקעו המקרקעין מלכתחילה בתוך זמן סביר – הינה כי כאשר הרשות זונחת את מטרת ההפקעה או כאשר היא משתהה מעל לסביר במימוש מטרת ההפקעה, תבוטל ההפקעה והמקרקעין יוחזרו לבעליהם המקוריים. ראו, למשל, פס"ד הלביץ, פסקאות 67-62.
הפסיקה קבעה כי לשיהוי בהקשר של הפקעת מקרקעין שני פנים - פן ראייתי ופן מהותי. ראו בג"ץ 2739/95 מחול נ' שר האוצר ואח', פ"ד נ(1) 309, 324 (1996) (להלן: "פס"ד מחול").
הפן הראייתי עניינו בכך שלעיתים מצביע השיהוי, כשלעצמו, על זניחת מטרת ההפקעה. כך, למשל, רשות שהפקיעה קרקע למטרה פלונית ושנים ארוכות אין היא עושה שימוש בקרקע למטרה שלשמה הופקעה הקרקע, בעצם מחדלה זה מלמדת היא על עצמה כי אין היא זקוקה לקרקע שהופקעה. כלומר, השתהות בביצוע ההפקעה משך תקופה ארוכה מעוררת ספק אם אמנם הייתה ההפקעה אמצעי מידתי בנסיבות העניין.
אשר לפן המהותי, אשר נהוג לכנותו "שיהוי מינהלי", הרי שעניינו פגם מנהלי של הרשות לממש את מטרת ההפקעה, קרי, הפרת החובה המוטלת על הרשות לנהוג באופן סביר ובשקידה ראויה למימוש מטרת ההפקעה, אשר עלולה, לעיתים, להקים עילה לביטול ההפקעה.
- אשר לשיקולים שעל בית-המשפט לשקול בבואו לבחון אם רשות התכנון זנחה את תכלית ההפקעה או אם מעשיה ומחדליה חורגים מגבולות הסבירות, הרי שמדובר במכלול של שיקולים, בכל מקרה לגופו, כגון האם השיהוי חורג מגדר הסביר, מהו הנזק שנגרם לבעל הזכויות במקרקעין שהופקעו כתוצאה מהשיהוי ומהו הנזק שעלול להיגרם לאינטרסים הכלל-ציבוריים כתוצאה מביטול מעשה ההפקעה.
בהקשר זה הודגש עוד כי הסעד של בטלות ההפקעה הינו "סעד קיצוני ודראסטי" וכי "הדבר נעשה במשורה אך ורק במקרים בהם ברור כי הרשות נהגה בשיהוי בלתי סביר וזנחה את מטרת ההפקעה" (פס"דהלביץ, פסקה 66).
- לבסוף יצוין ביחס למקרה הפרטי של שינוי מטרת ההפקעה תוך כדי הליכי ההפקעה, כי בעניין זה נפסק כי:
על רקע האמור אני מתקשה לראות, מדוע דינו של צורך ציבורי, שנתחדש לאחר ביצוע ההפקעה, יכול וראוי כי יהיה שונה מדינו של צורך ציבורי שהתקיים בעת ביצועה. משמצאנו כי גם מעיקרא אין להעמיד את הרשות בחזקתה כי תשתמש בקרקע המופקעת למטרתו של צורך ציבורי שיש בו כדי להצדיק את ההפקעה, אלא כי יש לחייבה לפרש מראש את מטרת ההפקעה, קשה להלום שהרשות תהיה פטורה מכך לאחר ההפקעה, אם וכאשר נוכחה לדעת שהצורך הציבורי שלשמו הופקעה הקרקע חדל מלהתקיים, או שעקב שינוי הנסיבות נוצר צורך