המשיב עתר לכך, שאם תתקבל טענת המערערים כי אכן מדובר בהסכם אופציה, הדיון יוחזר לוועדת הערר על מנת לבחון טענתו כי החזקה בחנויות שפונו על ידי הדיירים המוגנים הועברה לידי המערערות, ולכן לא חל התנאי בחוק ולפיו "למחזיק האופציה לא ניתנה זכות חזקה במקרקעין שלגביהם ניתנה האופציה" (סעיף 49י(6) לחוק). עיון בסיכומי המשיב שהוגשו לוועדת הערר מלמד כי טענה זו אכן הועלתה על ידו, אלא שוועדת הערר לא מצאה לנכון להתייחס אליה בפסק דינה. לאחר עיון בטענות המשיב מזה ובטענות המערערים מזה כפי שנטענו בפני ועדת הערר, לא ראיתי מקום להשיב את הדיון לוועדה על מנת שתדון בנושא עובדתי זה, הגם שטוב היתה עושה אילו היתה מתייחסת לכך בפסק דינה.
ערעורו של גדעון
- נזכיר כי גדעון התקשר תחילה בהסכם האופציה עם המערערות, אולם בהמשך חזר בו והצטרף כחבר בקבוצת הרכישה, לאחר ששילם למערערות "דמי ארגון" בסך 125,000 ₪. בהמשך מכר גדעון מחצית מזכויותיו לחגית תמורת 350,000 ₪. בפסק דינה של ועדת הערר נקבע כי לנוכח הקביעה כי הסכם האופציה היה למעשה הסכם מכר, אזי יש לראות את גדעון כמי שמכר את חלקו במקרקעין למערערות במסגרת הסכם האופציה; ואילו בהמשך, לאחר שגדעון חזר בו מהסכם האופציה, יש לראותו כמי שהתקשר בהסכם חדש עם המערערות לפיו הוא רכש מידיהן את חלקו במקרקעין בחזרה תמורת 125,000 ₪.
- דין ערעורו של גדעון להתקבל. ראשית, לנוכח קביעתנו כי הסכם האופציה לא היה הסכם מכר, אזי אין לראות את גדעון בתור מי שמכר את זכויותיו במקרקעין למערערות במסגרת הסכם האופציה, וממילא אין לראותו בתור מי שרכש את חלקו בחזרה. די בכך כדי להביא לקבלת ערעורו של גדעון.
טענת המשיב כי הסכם האופציה היה בלתי חוזר, ועל כן גדעון לא יכול היה לחזור בו – דינה להידחות. סעיף 49י(3) לחוק מיסוי מקרקעין אמנם קובע כי "אופציה" המזכה בפטור היא כזו שבה "התחייבות המוכר בהסכם האופציה למכירת הזכות במקרקעין בתנאים הקבועים בהסכם היא בלתי חוזרת". אלא שהתחייבות בלתי חוזרת זו היא התחייבותו של המוכר, ומשמעותה היא "המשמעות המשפטית ממילא של כל אופציית מכר... חוזה שבהתקיים תנאיו, רשאי המחזיק באופציה לממשה בהתאם לתנאים שנקבעו" (יצחק הדרי "אופציות ייחודיות במקרקעין", מיסים יז(3) א-1, 6 (2003) (ההדגשה הוספה – י"ע)). היות האופציה בלתי חוזרת נועדה להותיר את כוח הבחירה בידי מקבל האופציה ולא בידי נותן האופציה. אציין כי המשיב עצמו היה ער לכך, בציינו כי "ההנחה בבסיס האופציה היא כי האופציה היא בלתי חוזרת ונותן האופציה לא יכול לחזור בו ממנה וזאת על מנת ליתן למקבל האופציה זמן בכדי לבחון את כדאיות מימושה" (פס' 104 לסיכומי המשיב שהוגשו לוועדת הערר (ההדגשה הוספה – י"ע); וראו גם לכנר ווסרמן, המציינים כי "הסכם האופציה מעגן וקושר את בעל הקרקע בהסכמות כלכליות מבעוד מועד, מונע ממנו מלנהל משא ומתן עם צדדים שלישיים ונותן למארגן 'שקט' לפעול לטובת ארגון הקבוצה" (שם, עמ' 56)). משעה שבמקרה דנן המערערות הסכימו לאפשר לגדעון לחזור בו מהסכם האופציה על מנת שיצטרף כחבר לקבוצת הרכישה, אזי לא היתה כל מניעה לעשות כן, ואין בכך כדי לשלול את מעמדה של האופציה ככזו הנכנסת בהגדרת החוק.