ביום חתימת הסכם סיחור האופציה, הודיעה קבוצת הרכישה על מימוש האופציה, ובחלוף יומיים חתמו קבוצת הרכישה ובעלי החלקה (זולת מיכאל) על הסכם למימושה. בהתאם לכך, הועברה החזקה בחנויות לידי קבוצת הרכישה. להשלמת התמונה נציין כי בחלוף כחודשיים ימים, ביום 9.9.2010, מכר גדעון - שכזכור היה חלק מקבוצת הרכישה - מחצית מזכויותיו לגב' חגית קוטון (להלן: חגית) תמורת 350,000 ₪.
- בעקבות ההשתלשלות שתוארה לעיל, הוציא מנהל מס שבח מספר שומות: שומת מס רכישה ומס שבח למערערות; שומת מס שבח ומס רכישה לגדעון; שומת מס רכישה לקבוצת הרכישה; ושומת מס רכישה לחגית.
בתמצית, ניתן לומר כי לדידו של מנהל מס שבח, יש להשקיף על עסקת האופציה כעל עסקת מכר. דהיינו, במסגרת "הסכם האופציה", המערערות למעשה רכשו את הקרקע מידי בעלי הקרקע (ולכן המערערות חייבות במס רכישה), ובהמשך מכרו אותה לקבוצת הרכישה (ולכן המערערות חייבות במס שבח). באשר לגדעון, הרי שבמסגרת "הסכם האופציה" הוא מכר את חלקו בקרקע למערערות, אולם לאחר מכן הוא חזר בו ורכש את הקרקע בחזרה מידי המערערות, ובהמשך מכר מחצית מזכויותיו לחגית (ועל כן גם הוא חייב הן במס שבח הן במס רכישה).
באשר לקבוצת הרכישה, נקבע כי יש להוסיף את דמי הארגון ששולמו למערערות על ידי חברי קבוצת הרכישה, בתור חלק משווי הרכישה, ובהתאם לכך הוגדל שיעורו של מס הרכישה שהוטל עליה. ואילו באשר לחגית, מנהל מס שבח טען כי ערכן האמיתי של הזכויות בקרקע שמכר גדעון לחגית הוא 550,000 ₪ ולא 350,000 ₪, ולכן על חגית לשלם מס רכישה בשיעור גבוה יותר.
- השגותיהם של כל הנישומים כולם נדחו על ידי מנהל מס שבח, ובהמשך לכך הגישו כולם עררים נפרדים לוועדת הערר. אקדים ואומר כי כל ארבעת העררים נדחו על ידי ועדת הערר, אולם רק שניים מהנישומים – המערערות וגדעון – ערערו לפנינו על פסק דינה של ועדת הערר. איננו נדרשים אפוא לשומות שהוצאו לקבוצת הרכישה ולחגית, ואין בהכרעתנו בערעור דנן כדי להשליך עליהן.
פסק דינה של ועדת הערר
- ועדת הערר דחתה את ארבעת העררים שהוגשו אליה, בקבעה כי מאפייני הסכם האופציה ואופן ניסוחו מלמדים כי מדובר בעסקת מכר, שכן הצדדים הסכימו כי ככל שיתקיים התנאי המתלה, המערערות תהיינה חייבות לממש את האופציה. באשר לשומה שהוצאה לגדעון, אזי משעה שנקבע כי הסכם האופציה הוא הסכם מכר, ממילא יש לראות את גדעון כמי שמכר למערערות את חלקו בעת שהתקשרו בהסכם האופציה; ובהמשך, בשעה שגדעון התקשר בהסכם החדש עם המערערות, נכרת דה-פקטו הסכם חדש בו רכש גדעון את חלקו המקורי בחזרה והפך לחלק מקבוצת הרכישה. על הנמקות נוספות ששימשו תימוכין למסקנותיה של ועדת הערר, אעמוד ביתר פירוט להלן בפרק הדיון וההכרעה.