"דרך הכלל היא כי לצורך פרשנות חוזים "אחוז בזה (בלשון) וגם מזה (נסיבות העניין) אל תנח את ידך". ברם, לטעמי, ההיסטוריה החקיקתית, לשון סעיף 25 (א) הנ"ל לחוק החוזים, ומדיניות משפטית ראויה, מחייבים גם זאת: ככל שהחוזה ברור יותר מתוכו, על-פי לשונו, פוחת משקלן של הנסיבות החיצוניות, עד כי, לעיתים, נדירות, תזכה הלשון למעמד בלעדי" (ע"א 3894/11 דלק – חברת הדלק הישראלית בע"מ נ' ניר בן שלום, [פורסם בנבו] בפסקה 19 (6.6.2013)).
- המשיב מלומד מלחמה בבחינת הנסיבות החיצוניות; במסגרת סיווג העסקה לצרכי שאלת שומת המס, שומה עליו לפנות אל הנסיבות החיצוניות, על-מנת לעמוד כדבעי על טיב ההסכם ומהותו:
"לשם מלאכת הסיווג בין במשפט הפרטי ובין בדיני המס יש לאסוף את כל עובדות המס הרלבנטיות. עובדות אלה אינן מצומצמות למסמכים שמסרו הצדדים לשלטונות-המס, אלא כוללות כל עובדה שיש לה השלכה על חבות המס, כמו מועד העסקה, הצדדים לה, תוכנה ותמורתה. ניתן להגיע לעובדות אלו בכל דרך העומדת לרשות שלטונות-המס, כולל שימוש בסמכויות החקירה..." (אהרן יורן, "סיווג שונה של עסקה לצורך מס ומיקומה הנכון של העסקה המלאכותית" משפטים כ 43, 48 (1991)).
בענייננו, כמעט ולא נדרש המשיב לבחינת הנסיבות החיצוניות; מבשרו של ההסכם – לשונו – עלה החשד כי מהותה של העסקה איננה כפי שסיווגו אותה הצדדים כטוב בעיניהם. מצב עניינים זה, שבו די למשיב בלשון ההסכם כדי לסווגו באופן שונה, אינו מן השגרתיים והמקובלים; ברגיל, מתאמץ המשיב לסווג את העסקה לצרכי החבות במס, מתוך בחינה מדוקדקת של הנסיבות החיצוניות, תוך שהוא מורה כי עסקה מלאכותית, שונה בתכלית, עמדה ביסוד ההסכמות שבין הצדדים. בענייננו, אפוא, התהפכו היוצרות; דווקא המשיב נתלה בהוראות המשתמעות מן החוזה, ואילו מן המערערים מצופה כי יבהירו, באמצעות הנסיבות החיצוניות, כי המוסכם עליהם שונה מן הפרשנות שבה אוחז המשיב.
- דא עקא, מסכת הראיות והנסיבות החיצוניות שעליהן מצביעות המערערות היא רזה. אין בטענותיהן כדי לספק טעם ולא נימוק משכנע מדוע נקטו בלשון מסורבלת, כיצד נפלו אותן 'טעויות סופר' בשגגה והעלם דבר, ומה עמד בבסיס הסכמת הצדדים בעת ניסוח ההסכם; מדוע נאותו בעלי המקרקעין ליתן את האופציה ללא תמורה ממשית, ומה טעם בחרו המערערות שלא לעגן בחוזה את תקופת האופציה. תמיהות אלה מתחזקות, נוכח הרושם כי החוזה נוסח מתוך כובד ראש ומחשבה. לבד מן ההנחה כי הסכמים מן הסוג שלפנינו, בין צדדים המיוצגים כל העת, לוו במשלוח טיוטות איש לרעהו, בחילופי דברים ובחילוקי דעות לגבי כל אחד ואחד מסעיפי ההסכם, הרי שעיון בפרוטוקול הדיון מעלה כי אכן כך היה; כך טען בא-כוח המערערת 1 (בהסבירו את אשר עמד מאחורי ניסוחו של תת-סעיף 7.2): "סעיף 7.2 נוסח בפינג פונג של הערות כמו כל החוזה בין משרדי לבין משרדו של עו"ד הרצוג. יתכן, אני לא זוכר כרגע, שגם עסקו בו לא עורכי הדין הבכירים בשני המשרדים. זה המסמך שמצוי בפני הועדה. להערכתי זה טעות בניסוח" (עמ' 60 לפרוטוקול הדיון, ש' 2-3).
- העובדה כי מבלעדי ההסכם גופו אין בידי המערערות ראיה לטיבה ומהותה של האופציה, מתמיהה אף היא. הסכם אופציה אינו עניין של מה בכך; הכל יודעים, ודאי באי-כוחם המלומדים של המערערים, לשם מה נכנסים צדדים בהסכם אופציה למכירת נכס במקרקעין דיקא; הקלות המס הניתנות עם כריתת ההסכם, הן שיקול ותמריץ מרכזי לבאים בהסכם מסוג זה, ודאי בנסיבות הללו, חלף עסקת מכר (ראו בדברי ההסבר לחוק המקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 (תיקון מס' 58), ה"ח 294). במצב עניינים זה, ומתוך ההנחה כי סיווג ההסכם כ'הסכם אופציה' שימש אינטרס בלעדי של המערערות, ההנחה הפרשנית היא כי בידי המערערות האמצעים להראות כיצד ומדוע כשלו מלקבוע בלשון ההסכם את המוסכם על הצדדים בעת כריתתו; משלא עלה בידן לעשות כן, הרי לנו טעם נוסף, 'מכה בפטיש', המחזק את הרושם כי בעלי הקרקע הביעו הסכמתם לתנאי הסכם האופציה, לאחר שניתנה התחייבות-מה מצד המערערות כי ברי שהן תממשנה את ה'אופציה'.
- כטבען וטיבן של שאלות מהסוג שבמוקד הליך זה, לא בנקל הגעתי למסקנה אליה הגעתי. השאלה הפרשנית דקה מן הדקה; לעתים די בהגבלה כלשהי על חופש הבחירה של מקבל האופציה, בתנודה קלה, כדי שהסכם המתהדר בכותרת "הסכם למתן אופציה במקרקעין" יסווג כהסכם מכר. ברם, אף כי ניתן לפורר את ה'נראטיב' הפרשני בו נוקט המשיב באמצעות בידודן של כל אחת מהתניות האמורות, תוך שימוש בהנחות מסתברות באשר לנסיבות התנייתן, לא אוכל להתעלם ממשקלן האגרגטיבי של האינדיקציות האמורות בהצטרפן יחדיו בנסיבות העניין שלפנינו, ומהאפשרות העולה מהן, לפיה התחייבו המערערות לממש את האופציה עם התקיים התנאי המתלה. יובהר, אין בדברים האמורים כדי ללמד בהכרח על כך שהצדדים להסכם ביקשו במכוון להתל ברשויות המס; ברם, הצוהר הצר שקבע המחוקק בסעיף 49י לחוק וההלכה הפסוקה בעניין, מלמדים כי 'אופציה' כאמור תוכר רק כאשר המוסכם על הצדדים נוסח באופן בהיר ובלתי משתמע, המורה כי למקבל האופציה ניתן חופש בחירה – אם, מתי וכיצד לממש את האופציה. כאמור, אין זה המצב בענייננו; מכלול טעמים מורה כי הצדדים בחרו לנסח את המוסכם ביניהם בדרך בה "הכל צפוי והרשות נתונה" – כלפי חוץ נחזה ההסכם ככזה המעניק בחירה חופשית למערערות, אך תוכו-מהותו רצוף רמיזות המטילות ספק רב אם ניתנה למערערות ברירה אמיתית.
- אשר לערעורו של גדעון, החלטתי לצרף את דעתי לדעתו של חברי השופט י' עמית; דין הערעור להתקבל. משנמצא כי הסכם מכר הוא ההסכם שלפנינו, הרי שעם השתכללות ההסכם, ביצע גדעון עסקת מכר במקרקעין החייבת במס. ברם, כדברי חברי, לא מצאתי טעם ונימוק בסיכומי המשיב, אשר יש בהם כדי להסביר את השינוי שחל בהערכתו את גובה התמורה עבור המקרקעין; נוכח מהותה של העברת הכספים, האפשרות המסתברת היא כי הצדדים התכוונו לבטל את הסכם המכר, וכי הכספים שהעביר גדעון בסך של 125,000 ₪, משקפים את דמי הארגון והטיפול שנגבו מתוקף חלקו כחבר בקבוצת הרכישה (ראו בעניין זה בסעיף 102 לחוק, וכן ע"א 2881/10 אלי לוי נ' מנהל מס שבח רחובות [פורסם בנבו] (23.4.2012)).
- אשר על כן, לוּ תשמע דעתי, נורה על דחיית ערעור המערערות 1-2, ועל קבלת ערעורו של גדעון. בנסיבות העניין, תישאנה כל אחת מהמערערות 1-2 בהוצאות המשיב בסך של 10,000 ₪; המשיב ישא בהוצאות שכר טרחת עורכי דינו של גדעון בסך של 10,000 ₪.