השוו לנאמר בפרשת עובד, פס' 12:
"אם כך הדבר הרי שהכוונה היחידה שניתן לייחס היום לצדדים היא שהקרקע תשמש, לאורך כל תקופת החכירה, לצורך הקמת ו/או ניהול תחנת דלק, על ידי התובעים בלבד. אם המדינה אכן התכוונה ליתן לנכים מקור פרנסה – לא סביר שהיא התכוונה להעביר את הזכויות בקרקע לפז. סביר יותר להניח שהמדינה התחייבה להותיר את הזכויות הקניניות בקרקע בידי התובעים, כל עוד הם מנהלים את התחנה, כאשר הם נותנים מעין "שעבוד" לפז, להבטחת התחייבותם להעניק לפז בלעדיות ברכישת מוצרי נפט, זאת כדי למצוא לתובעים פתרון שיקומי הולם.
כל פרשנות אחרת למנגנון המשפטי של העיסקה עלול לגרום לכך שאם וכאשר התובעים, מסיבה כלשהי ובכל עת, לא יהיו מסוגלים להמשיך ולעבוד או לנהל את התחנה - הזכויות הקניניות תעבורנה לפז, במלואן ללא תמורה. פתרון כזה אינו מתיישב עם כוונת הצדדים, ועלול להביא
--- סוף עמוד 47 ---
למצב שפז תמכור את זכויות ניהול התחנה לכל המרבה במחיר, ולאו דווקא לנכה שבכוונת המדינה לשקמו. זו בודאי לא היתה כוונת המדינה והמינהל. הכוונה היתה לשקם ולפרנס נכים, ולדאוג לצרכיהם לאורך זמן, והמטרה לא היתה לפרנס בדרך זו את חברות הדלק, ובכך צודקים התובעים.
מכאן המסקנה המתבקשת היא כי לפז אכן יש חכירת משנה בקרקע, ואולם אין זו זכות קניניית עצמאית, ואין היא מקנה לפז זכות לנשל את התובעים, שקיבלו ממנה במקביל זכות שימוש כבני רשות לכך.
לכן, בכל מקרה, זכויותיה של פז בקרקע אינן עדיפות על זכויותיהם של התובעים. אלה הן זכויות שלובות שתלויות בזכויותיהם של התובעים, ופזאינה יכולה להיכנס בנעליהם של התובעים שהם בעלי החכירה הראשית."(ההדגשות אינן במקור – ב.א.).
וכן ראו עמדת היועמ"ש הראשונה, פס' 83 – 87:
אכן, מתוך מכלול הוראות המערכת ההסכמית עולה בבירור כי חכירת המשנה נועדה בעיקרה לשמש ״בטוחה״ להשקעות הברת הדלק בהקמת התחנה.
- החברה מעולם לא קיבלה את הזכות להשתמש במקרקעי תחנת הדלק. לא בפועל ולא לפי הוראות החוזים. השימוש במקרקעי תחנת הדלק נמסר - הן בפועל והן לפי הוראות החוזים - לידי נכה צה״ל שיועד לשיקום בתחנה זו. גם אם אותו נכה יעזוב את התחנה, או ילך לעולמו, השימוש במקרקעי התחנה לא יועבר לחברת הדלק אלא לנכה צה״ל אחר שראש אגף השיקום יפנה לעניין זה.
- חשוב להדגיש נקודה זו, העומדת, כביכול, בניגוד ללשון הסכם חכירת המשנה. לפי חכירה המשנה, החברה מקבלת כביכול את החזקה והשימוש בקרקע. אולם חכירת המשנה אינה נותרת לבדה. לפי ההסכם הקמעונאי, המהווה חלק אינטגרלי מהמערכת ההסכמית בדיוק כמו הסכם חכירת המשנה, המפעיל מקבל את מקרקעי התחנה לשימושו. לפי מכלול המערכת ההסכמית, אם כן, השימוש במקרקעין הוא בידי הנכה.
- חכירת המשנה אינה פיקטיבית ואינה ״למראית עין״.חכירת המשנה מאפשרת לחברת הדלק לשלוט בהיבטים מסויימים של הנעשה בקרקע.כך, חכירת המשנה מאפשרת לחברה לשלוט בפעולות בניה או פיתוח בשטחי התחנה (במגבלות הסכם החכירה הראשי ובמגבלות הכלליות של בניה במקרקעי המינהל).
- מעבר לכך, חכירת המשנה אינה מקבלת ביטוי כלכלי כלשהו במערכת ההסכמית, פרט להיותה בגדר ״שוט קנייני״ לאכיפת הוראות ההסכם הקמעונאי. המפעיל אינו משלם לחברה ״דמי שכירות״ עבור השימוש בתחנה, ולמעשה אינו משלם לחברה דבר. ה״מחיר״ היחיד שמפעיל התחנה נדרש לשלם הוא באכיפת תנאי הבלעדיות בהסכם הקמעונאי, בדרך של רכישת מוצרי דלק מהחברה במחיר שהיא קובעת." (ההדגשות אינן במקור – ב.א.).
- משהובהרו מהות והיקף זכויותיהם של הצדדים בתחנה, וכן לנוכח קביעתי לפיה זכות החכירה הראשית של בסט בתחנה נותרה שרירה וקיימת, וכי מכוחה נרשמה זכות חכירת המשנה של סונול במקרקעי התחנה אשר משמשת בעיקר כמעין בטוחה להבטחת החזר השקעתה של סונול בתחנה – עדיין נותר לשוב ולבחון שאלת תחולת הפטור הקבוע בסעיף 3(3)בחוק ההגבלים העסקיים בהתייחס לטענת סונול בדבר היותו של בסט בר רשות מטעמה להפעלת התחנה.
--- סוף עמוד 48 ---
- כאמור, סעיף 3(3)בחוק ההגבלים העסקיים קובע כי הסדר בין מי שמקנה זכות במקרקעין לבין מי שרוכש את הזכות, שכל כבילותו נוגעת לסוג הנכסים או השירותים בהם יעסוק רוכש הזכות באותם מקרקעין, לא יחשב להסדר כובל.
- תחולת הפטור הקבוע בסעיף 3(3)בחוק ההגבלים העסקיים נידונה רבות בפסיקת בתי המשפט אשר נדרשו לדון בסוגיית החוקיות ותוקפן המחייב של הסדרי בלעדיות שנעשו בין מפעילי תחנות דלק לבין חברות הדלק (ראו: פרשת פדל, פס' 5.ו; פרשת שרלין, עמ' 40 – 42; פרשת כספי, פס' 6, 7(ב); פרשת ממן, פס' 35 – 37, 60; פרשת עמוס, עמ' 380 – 384; פרשת עובד, פס' 16; פרשת סרוג'י, עמ' 19 – 20; פרשת דהן, פס' 72, 77, 80 ,82ה.פ. (ת"א) 1288/00 פז חב' נפט בע"מ נ' קרן קיימת לישראל, פס' 9 - 10 [פורסם בנבו](פורסם בדטה חוק ומשפט, 16.7.2003) – (על פסק הדין הוגש ערעור לבית המשפט העליון (9959/03) שבמהלכו הגיעו הצדדים להסכם פשרה אשר ביטל את פסק הדין) (להלן: "פרשת קק"ל")).
- לאחר בחינת מכלול טענות וראיות הצדדים הגעתי לכלל דעה כי הפטור הקבוע בסעיף 3(3)בחוק ההגבלים העסקיים אינו חל בנסיבות המקרה שלפני. אפרט להלן נימוקי לקביעתי זו:
138.1. ראשית, סונול לא הקנתה לבסט את זכותו במקרקעין. מבחינת מכלול הזכויות של הצדדים בתחנה עולה כי המינהל הוא זה שהחכיר את הקרקע לבסט בחכירת ראשית, אשר עודנה שרירה וקיימת. בסט, מצדו, החכיר לסונול את מקרקעי התחנה בחכירת משנה כפי שנדרש לכך ע"י המינהל וכאשר הוסכם מראש שסונול תמנה את בסט למפעיל בלעדי של התחנה, ויינתן לו מעמד של בר-רשות. במצב דברים זה, ומבלי להכריע בשאלה זכויותיו של מי מבין הצדדים עדיפות, אני סבור כי לא ניתן לקבוע כי סונול היא זו שהקנתה לבסט את הזכות במקרקעין, ובוודאי שלא ניתן לומר כי "בסט רכש את הזכות" במקרקעין מסונול, כנדרש בהתאם לסעיף 3(3) בחוק ההגבלים העסקיים.