10. להוכחת טענתם על שווי הנכסים מסתמכים החייב ושמואל בנו על חוות דעת השמאי יואל גנני (נספח ב- 1 ל- נ/55) מיום 9.12.97, לפיה שווי רבע מהנכסים עומד על 120,000$. בסוף חוות הדעת פירט גנני את השווי של רבע כל נכס ונכס, וציין כי רבע מהזכויות בחלקה 105 שווה ל- 75,000$.
--- סוף עמוד 14 ---
אין בכך דבר. חוות דעת השמאי הוצאה ארבעה חודשים אחרי העסקה עם מייסי ושמונה חודשים אחרי העסקה עם צביה, וזאת לצורך השגה לשומת שבח מקרקעין. כך שברור שהמחיר בהסכמים, לא נסמך על חוות הדעת, וככל שישנה התאמה בין חוות הדעת למחיר הנקוב בהסכמים, נראה שההתאמה הינה הפוכה. חיזוק למסקנה זו ניתן למצוא בחוות דעתו השנייה של מר גנני, שניתנה 11 חודשים אחרי הראשונה והפעם למטרת בטחונות לקבלת אשראי בנקאי. הפעם, הגיע גנני למסקנה כי שווים של 2/3 מהזכויות בחלקה 105 עומד על 2,097,000$. עיון בחוות דעת השמאי, מלמד כי הסיבה העיקרית לשוני בין חוות הדעת נעוץ בחוות דעתו של עורך דין שכטר מיום 25.11.98 (נספח ג' ל-נ/63), לפיה אין מניעה לשעבד את הנכס או לממשו. הטעמים המוזכרים במכתבו של עורך דין שכטר, הינם לפחותשניים (כך לשונו). הראשון, הצוואה קובעת שהבנים של המנוח (סבו של החייב) לא יוכלו למכור, אך אינה קובעת שיורשי הבנים יהיו מוגבלים במכירה. השני, ניתן צו ירושה בהסכמת כל יורשיו, בו לא נקבעה כל הגבלה. טעמים אלו היו בתוקף גם במועד חתימת ההסכמים, ואין מקורם בשינוי שחל בחודשים שחלפו מאז חתימת ההסכמים ועד להוצאת חוות הדעת. בשתי חוות הדעת מתייחס גנני לתוכנית בנין עיר מס' 3276 שהופקדה ביום 25.3.90. בחוות דעתו הראשונה, מסקנתו לגבי חלקה 105 היא כי לאור הבינוי הקיים כיום על החלקה, כל זכויות הבניה המותרות בחלקה נוצלו ולפיכך לא נותרו זכויות בניה נוספות. בחוות דעתו השניה מסקנתו שונה, ולדידו קיימת יתרת זכויות בניה לניצול של כ- 420 מ"ר. בחוות הדעת השניה מזכיר גנני אף את תוכנית 3276א המהווה תיקון לתוכנית 3276, אשר עדיין לא הופקדה להתנגדויות. על פי תוכנית זו, זכויות הבניה על חלקה 105 יהיו 7,301 מ"ר לא כולל שטחי חניה מקורה ושטחי ממדי"ם שיקבעו לעת מתן היתר הבנייה. תוכנית זו לא הוזכרה בחוות הדעת הראשונה.
--- סוף עמוד 15 ---
טענת החייב לפיה הסכים לקנות את חלקו של אורי מייסיי ב- 300,000$, משום שחלקו, לעומת חלקיהן של הדודות, כולל גם הנאה מהפירות, אינה נכונה, שכן בקביעת שווי חלקו של אורי מייסי הייתה הסתמכות על הסכום ששולם לאחים הלר עבור זכויות מייסי.