(יוער כי עשויה להיות בעיתיות בחישוב מעין זה, המתעלם מן הייעוד התכנוני השונה לכל אחד מן המגרשים ומתחשב רק בשטח. אין דין בניין דירות נופש שתכננו להסב ייעודו לדירות למגורים לכל דבר, כדין מגרש שמתוכנן לבניית מלון. ציינתי הדבר לשלמות התמונה, ואין הוא משנה מן התוצאה הסופית – הערה שלי, י.פ).
- השטח ששועבד לכלל חברה לביטוח לצורך הליווי שלה היה רק מגרש אחד בחלקה 17, היינו זה שיועד לפרויקט נשוא התביעה, פנינת הים. החלקה בשלמותה שועבדה במקור לבנק דיסקונט, אך זה החריג כאמור את שני המגרשים מהחלקה, הן זה שיועד לפרויקט פנינת הים נשוא התביעה והן זה עליו הוקם בית המלון שהחלה בנייתו ונעצרה.
- הרווח שהיה צפוי ממכירת 200 יחידות הנופש בפרויקט פנינת הים עמד על 18,554,000 ₪. לפי אותה חוו"ד שמאית (דוח אפס).התובעים רכשו את הממכר בקומה 15, ושלד הבניין נבנה עד קומה 17.
- לא העד ולא גורם אחר בחברות ציפה שבולוס גד או בולוס תיירות תיכנסנה לחדלות פירעון. להסרת ספק: מפנה העד לעובדה שגם אחיו שלו, מר ג'וזף נששיבי, רכש לעצמו דירה בפנינת הים ביום23/03/03(היינו, 10 חודשים לאחר שהתקשרו התובעים בהסכם) ורשם הערת אזהרה לטובתו. גם חתנו של המנוח, הוא הנתבע 4 כמיל משעור, רכש דירה בפרויקט שגם עליה נרשמה הערת אזהרה.
- בשנים הרלוונטיות נהגה החברה להבטיח השקעת כספי קונים על דרך מתן ערבות בנקאית מבנק מלווה, או על דרך רישום הערת אזהרה לטובת הרוכשים.העד מפנה לסעיף 14 להסכם המכר, שאפשר לבולוס תיירות להמיר את הבטוח שנקבעה בהסכם (הערבות הבנקאית) לבטוחה אחרת על פי החוק.
אין ממש בטענת התובע כי הוסבר לו שיקבל ערבות בנקאית ולא הערת אזהרה. באותה תקופה נהגה בולוס גד לרשום הערות אזהרה בלבד. כך עשתה גם ביחס לתובעים (נספח ו' לתצהיר העד הנו בקשה לרישום הערת אזהרה לטובת התובעים, שהתקבלה בלשכת רישום המקרקעין ב- 08/06/03).
- נספח ה' לתצהיר העד הנו תצהיר של הנתבע 7, עו"ד טויסטר, ב"כ שתי החברות. מדובר בתצהיר ממאי 2007, שנערך לצורך הליך (תיקים מאוחדים) בביהמ"ש המחוזי. עו"ד טויסטר מצהיר כי ניסח הכין וערך את הסכמי המכר בפרויקט פנינת עכו, ואילו כלל ליוותה פיננסית את הפרויקט כך שנחתם מולה הסכם ליווי; במסגרת ההסכם, משכן בולוס את הקרקע עליה הוקם הפרויקט לטובת כלל, והאחרונה הנפיקה פוליסת ביטוח לפי החוק. לקראת סוף 2001 הודיעה כלל לבולוס כי תפסיק הנפקת פוליסות ביטוח לרוכשים.מנגד, הודיעה היא, שהיא מסכימה כי במקום הפוליסות תרשום בולוס לרוכשים הערות אזהרה.
--- סוף עמוד 16 ---
- בעקבות סיכום ישיבה שעיקריו עלו במכתב מר מלל מ- 31/10/01 (כבר סקרתי אותו לעיל בסע' 28 –י.פ), שלח עו"ד טויסטר מכתב מיום 25/07/02 לב"כ כלל. במכתב ציין הוא כי בפגישה מלפני זמן מה, בה נמסר שאין כלל מוכנה יותר להוציא פוליסות במסגרת הליווי של פנינת הים, סוכם מול כלל כי תירשמנה הערות אזהרה על השטח, וכלל תיתן מכתב החרגה לגבי כל דירה שתימכר ובגינה תירשם הערת אזהרה. עו"ד טויסטר מוסיף כי יודה לב"כ כלל, עו"ד מגריזו, אם ימציא הסכמת כלל בכתב לרישום הערות אזהרה והחרגה מהמשכנתא של כל אותן דירות נופש שנמכרות, ואשר חברת כלל לא מוציאה בגינן ערבויות בנקאיות (צ.ל. פוליסות –י.פ).
- העד מפנה למכתביו של מר מלל מטעם חברת כלל, בהם נזכר תוכן הפגישות, ומהם עולה שהסיכום מול כלל היה שבמקום הפוליסות תירשמנה לזכות הרוכשים הערות אזהרה. העד מציין שלא רק הייעוץ של הנתבע 7, עו"ד טויסטר, היה שדי בהערות אזהרה לרוכשים, אלא גם כלל ובאי כוחה אישרו המהלך, אחרת לא היו הנתבעים מסכנים את הרוכשים.
- העד מפנה לכך שהתקיימה ישיבה נוספת מול כלל בסמוך ל- 11/11/01, אשר הפרוטוקול שלה לא אותר ולא צורף.
- בולוס גד עבדה בענף הבנייה: ענף שנפגע קשה בשנת 2000 בעקבות האינתיפאדה. ההאטה בענף הורגשה בכל הארץ, בעיקר בצפון ובפריפריה. לראיה מפנה העד לדוח של אגף כלכלה ומחקר ממשרד האוצר מאוגוסט 2002 (שצורף כנספח ז' לתצהירו). בנוסף, בעקבות האינתיפאדה הופסקה פעילות האנייה של בולוס תיירות – בעקבות הנחיות גורמי הביטחון והחשש שמא יפגעו באנייה במהלך שייט. הלכך הודיעה בולוס תיירות על החזרת האנייה שהחכירה, בנימוק של מצב ביטחוני שלטענתה אִפשר להשתחרר מהסכם החכירה של האנייה. בעלת האנייה המחכירה חלקה והגישה תביעה כנגד בולוס תיירות – תביעה שהתקבלה. בולוס תיירות שילמה דמי חכירה לבעלת האנייה בסך של 480,000$ לחודש, מה שכמובן העיק עליה במצב של הפסקת הפעילות. יחד עם זאת, בעלי השליטה והמנהלים האמינו שעסקי בולוס גד ובולוס תיירות יצליחו להתאושש.
- ביחס להערות הרשומות בנסח הרישום בחלקה 17:
א. המשכנתא שנרשמה לטובת בנק דיסקונט על כל החלקה, הוחרגה ביחס לשני חלקי המגרש בהם יועדו לקום הפרויקט בו רכש התובע את הממכר, ובית המלון.