--- סוף עמוד 44 ---
מעותדים, לידי נציג בולוס תיירות – חייבת היתה בולוס תיירות לדאוג להפקדת הסכומים לחשבון הפרויקט.
בולוס תיירות היה הצד החזק בעסקה, שניסח החוזה כחוזה אחיד שנועד להתקשרות עם הרוכשים השונים מעת הפסקת הנפקת הפוליסות. לא התובע הרי הוא שקבע מנגנון זה, גם אם נועד לטובתו.
מדפי אותו חשבון של הפרויקט שהנו בכלל חשבון של בולוס גד, עולה שמאז הודיעה כלל על החלטתה להפסיק את הנפקת הפוליסות בסוף נובמבר 2001, כמעט ולא נכנסו כספים לאותו חשבון, לרבות הכספים ששלמו התובעים.
- עם זאת, צויינו הדברים לשלימות התמונה. מקובלת עלי אמנם גרסתו של הנתבע 5 בחקירתו, כי הכספים ששלמו התובעים כרוכשים הועברו מבולוס תיירות לבולוס גד עבור המשך הבניה (קביעה העולה בקנה אחד עם מסקנתי כי אותה עת נאבקה קבוצת בולוס להשלים הבניה ולצאת מן המשבר). אךבפועל המסקנה היא כי כספם של התובעים לא הובטח בבטוחה שקיימה הנחיות החוק, ולפיכך אסור היה בכלל לבולוס תיירות לגבות כספים מן התובעים, מעבר ל 15% מדמי המכר. ומשעה שגבתה בבת אחת יותר מ 15%, היה עליה להבטיח גם אותם 15% ראשונים בבטוחה העונה על דרישות החוק; משעה שלא עשתה כן ולא יכולה היתה לעשות כן, היה עליה להמנע מגביית אותו סכום ששלמו התובעים בשיק שנמסר לנציגיה, ואשר סכומו עלה על 15% (השיק שזמן פירעונו 12.6.02 היה בסכום של 535,1250 ₪ כולל מע"מ, וקודם כזכור שולמה מקדמה בסכום הנופל מ 15%, בסך 48650 ₪ כולל מע"מ). מדובר בשאלה נפרדת אך קשורה, שהיא השאלה העיקרית: האם ניתנה לתובעים בטוחה מותרת ותקפה לפי דרישותיו הקוגנטיות של החוק, ומה הנפקות אם התשובה לכשאלה זו נענית בשלילה.
אין אמנם ממש בטענת התובעים כי החוזה חייב את המוכרת לתן להם ערבות בנקאית דווקא כבטוחה. החוזה אכן נקב בסע' 14 בערבות בנקאית כברירת מחדל , אך באותה נשימה שייר באותו סע' עצמו, את שיקול הדעת של בולוס תיירות, לספק בטוחה אחרת מבין הבטוחות האפשריות המנויות בחוק להבטחת תשלומי הקונה. ממילא, גם אלמלא נקט הסע' באופן ניסוח זה, יכולה הייתה בולוס תיירות לספק כל בטוחה, מבין אלו המנויות בחוק, ולא היתה חייבת לספק ערבות בנקאית דווקא. הבטוחה בה בחרה, הייתה הערת אזהרה, ואת זאת יכולה הייתה לעשות, בתנאי שיתקיימו יתר דרישותיו הקוגנטיות של החוק ביחס לבטוחה זו. לשאלה אחרונה זו אדרש כאמור כעת.
- מאז חתימת הסכם המכר נשוא תיק זה, עבר החוקמס' תיקונים, העיקריים בהם בשנים 2008 ו 2017. אולם אלו אינם רלבנטיים למשטר ששרר בזמנים הרלבנטיים לענייננו. כאז כן עתה נקבעו בסע' 2 חלופות הבטוחה שיספק הקבלן המוכר לרוכש, לשם הבטחת כספו של האחרון. במועדים הרלבנטיים לענייננו, קבע סע' 2 (4) לחוק ביחס לחלופת הבטוחה של הערת אזהרה , כי לא יקבל מוכר מקונה על חשבון מחיר הדירה, סכום העולה על 15% מן המחיר, אלא אם רשם לגבי הדירה או לגבי חלק יחסי של הקרקע עליה היא נבנית, הערת אזהרה על מכירת הדירה; "ובלבד שלא נרשמו לגביהם שעבוד, עיקול או זכות של צד שלישי שיש להם עדיפות על ההערה".
--- סוף עמוד 45 ---
- א.כאמור, נרשמו מס' הערות לגבי מקרקעי מגרש פנינת הים בחלקה 17, שהיו רשומות כבר לעת ההתקשרות מול התובעים בהסכם המכר. הבעייתית בהן לטעמי, הנה של אינווסטק. הערת האזהרה שנרשמה לטובתה, והיתה רשומה ככזו עת התקשרו התובעים בהסכם המכר, היתה בגין התחייבות בולוס תיירות לרשום לטובתה משכנתא מדרגה שניה (ביחס למשכנתת כלל הרשומה, שהיתה מדרגה ראשונה). וזאת ספציפית על מגרש "פנינת הים" בו רכשו התובעים את הדירה. ביחס לעיקול שנרשם לטובת גלובמאסטר ניתן לקבל כאמור שהיה ניגף מפני הערת האזהרה של התובעים במקרה של תחרות שהיתה מגיעה להכרעה, מטעמים שבוארו כבר. לגבי המשכנתא שהיתה רשומה לטובת בנק דיסקונט – כבר בואר שלא חלה על מגרש "פנינת הים" עת התקשרו התובעים בהסכם. לגבי המשכנתא בדרגה ראשונה של כלל, קבעתי כאמור קביעה עובדתית, כי אכן כלל התחייבה כלפי בולוס גד ובולוס תיירות להחריג מן המשכנתא שלה שיוחדה למגרש "פנינת הים" , הערות אזהרה שיירשמו לטובת רוכשים עתידיים דוגמת התובעים, מרגע הפסקת הנפקת הפוליסות. איש לא פנה לכלל כדי לקבל מכתב החרגה ספציפית לתובעים, וכלל מצדה התעלמה אף היא מעניין זה בהליך הפירוק (ראה להלן). אולם לגבי ההערה האחרונה בה נותר לדון - שלטובת אינווסטק - אין בפי הנתבעים תשובה טובה .ההערה לטובת אינווסטק מתייחסת אף היא ספציפית למגרש פנינת הים, והנה כאמור בגין התחייבות לרשום משכנתא בדרגה שניה לטובת אינווסטק, שתהפוך למשכנתא מדרגה ראשונה אם תסולק המשכנתא של כלל. בנסיבות אלה יש לראות באינווסטק נושה מובטח, ולכל הפחות היתה אמורה ההערה שלה (שתוכנה סותר את תוכן הערת האזהרה שלטובת התובעים) לזכות בבכורה במקרה של תחרות מול הערת האזהרה של התובעים.
ב. מה שהיה לנתבע 5 לומר בהקשר זה הנו שלתובעים ניתנה בטוחה טובה שכן הערת האזהרה שלהם נרשמה בלא סייג על כל מגרש 17, על כל ארבעת מגרשיו, כאשר המגרש השני בחלקה 17 (של המלון המיועד) הוחרג אף הוא מן המשכנתא של בנק דיסקונט, לא היה משועבד לכלל , לא היה מעוקל, והערת אינווסטק לא התייחסה אליו. נכון – אבל הערת האזהרה בתורת בטוחה לפי החוק, אמורה להתייחס למקרקעין הספציפיים עליהם נבנית הדירה הנמכרת. לא יכולים נושאי המשרה לנקוט בדואליות המבקשת פעם להפריד בין המגרשים (למרות שטרם נערכה פרצלציה), ולהתייחס למגרש הספציפי של פנינת הים ככזה לגביו הוחרגה משכנתא רשומה של בנק דיסקונט, ולגביו הסכימה כלל לפי הנטען להחריג בעלי הערות אזהרה מן המשכנתא שלה על מגרש ספציפי זה, כאשר המשכנתה לא מתייחסת למגרשים אחרים בחלקה 17 ; ופעם אחרת כשהדבר נוח להתעלם מכך שהמגרש עליו היה אמור להיבנות המלון, גם אם היה "נקי" מהערות – אינו המגרש עליו היה אמור להיבנות מגדל הדירות "פנינת הים". נושאי המשרה עצמם הרי טוענים שניתן להפריד בין הדבקים – ולהתייחס לכל מגרש בנפרד. המצב אינו מושווה לחלקה אחת עליה נבנה בנין מגורים וכל רוכש מקבל הערת אזהרה על חלק יחסי לא מסויים בחלקה שטרם עברה פרצלציה. במקרה דנן ניתן להפריד בין המגרשים, וכלל ואינווסטק ידעו להבהיר ולייחד ההערות שלטובתם למגרש "פנינת הים", ולא ליתר המגרשים.