אחריות עורכי הדין (נתבעים 7-8)
--- סוף עמוד 64 ---
- אדון תחילה בשאלת אחריותו של עו"ד טויסטר. להלן נוסחסע' 2 עד 5לכללי לשכת עורכי הדין (ייצוג בעסקאות בדירות), תשל"ז – 1977 (להלן: "כללי הייצוג"):
"2. בעסקה לרכישת דירה מאת קבלן, לרבות רכישת זכויות בה, לא ייצג אותו עורך דין את
הקבלן ואת הרוכש, אלא לפי הוראות סעיף 5.
- לא יקבל עורך דין מרוכש כאמור בסעיף 2, במישרין או בעקיפין, שכר בעד שירות שהוא נתן
לקבלן.
- עורך דין המייצג את הקבלן בעסקה כאמור בסעיף 2, חייב לציין בחוזה הרכישה כי אין הוא
מייצג את הרוכש באותה עסקה.
- (א) עורך דין המייצג את הקבלן רשאי לטפל בביצוע רישום הרכישה, ויפעל בענין זה
מתוך נאמנות לקבלן ולרוכש גם יחד.
(ב) עורך דין המייצג את הקבלן רשאי לקבל מן הרוכש את שכרו בעד הטיפול ברישום
הרכישה."
אין זה סוד כי המשטר הקבוע בדין – כהשתקפותו בהלכה הפסוקה – עשוי שיקים מצבים המעמידים עוה"ד של הקבלן בדילמות לא פשוטות, אמנם במצבים נדירים יחסית, כיצד עליו לנהוג כדי לצאת כדי חובות הנאמנות שלו כלפי הקבלן לקוחו מחד , וכלפי רוכש הדירות שאף כלפיו יש לו חובות נאמנות מסוימות. עיין למשל במאמרה של יהודית קורן, עורך דינו של הקבלן בצבת הנאמנויות המתנגשות, הפרקליט מו (ב) 374. מצב דברים זה אינו רצוי, ולעתים מייצג לקוח ותיק לא רק מקור הכנסה שוטף וחובת נאמנות, אלא גם קשרי חברות אנושיים שנוצרו מהלך השנים. נראה שטרם נמצא פתרון מקיף לבעיה.
- למרות שעוה"ד של הקבלן אינו מייצג הרוכש, לא בעבר ולא כיום, הרי בעבר גבה הוא לרובשכ"ט בשיעור לא מבוטל מן הרוכש – במקרה זה נגבה מן התובעים אחוז ורבע (האחוז המקובל נע בעבר בין אחוז ורבע לשניים ממחיר הדירה לפני מע"מ, לרוב אחוז וחצי. כיום כבר שונו הכללים במובן זה שנקבעה תקרה העומדת על 5000 ₪ ומע"מ או עד חצי אחוז לפי הנמוך , לא כולל דירות יוקרה שמחירן למעלה מ 4.64 מליון ₪ (בקירוב). הקבלן אינו יכול לגלגל כיום סכומים עודפים על הרוכשים בגין הוצאות משפטיות של רישום הממכר על שמם. כך נקבע בתיקון 7 של חוק המכר (דירות) – ראה סע' 6ג לחוק הנ"ל בצירוף לתקנות המכר (דירות) (הגבלת גובה ההוצאות המשפטיות), תשע"ה-2014. יטען הטוען שממילא יכול הקבלן לתמחר עלויות במחיר הנדרש עובר העסקה ; ציינתי הדברים אך לשלימות התמונה)). החשוב לענייננו הנו ששכה"ט המשולם על ידי הרוכש לעוה"ד של הקבלן, אז כן היום, למרות השוני בשיעורו, משולם לו עבור טיפולו ביחוד הממכר על שם הקונה ורישומו על שם האחרון. סע' 5 לכללים שצוטטו לעיל מקים לעוה"ד בפועלו זה חובת נאמנות , הן כלפי הקבלן והן כלפי הרוכש, שכאמור עשויה להעמידו לעתים בדילמה לא פשוטה. מן הראוי לעמוד על היקף החובה תוך התחקות אחר קביעת ההלכה הפסוקה במקרים בהם הועמדה למבחן אותה חובת נאמנות של ב"כ הקבלן כלפי רוכש דירה, תוך פוטנציאל לניגוד עניינים מול הלקוח (הקבלן).
- בע"א 1170/91אפרים בכור נ' יצחק יחיאל(להלן "ענין בכור") היו העובדות שנקבעו כדלקמן: קבלן א' מכר דירה לקבלן ב'. עו"ד שכיר ממשרד עוה"ד הנתבע רשם הערת אזהרה לזכות קבלן ב' על המכר; אם כי נקבע שההסכם עצמו בין קבלן א' לקבלן ב' לא נערך על ידי משרדו של עוה"ד
--- סוף עמוד 65 ---