--- סוף עמוד 72 ---
הרשומה של כלל, אלא גם ביחס להערה של אינווסטק בדבר זכותה לרישום משכנתא בסע' 22.6 לבקשה למתן הוראות שהגיש לביהמ"ש (ת/12) – והתייחסות זו הייתה נכונה על פניה. מטעם זה, אפילו לו נודעו הדברים בהליך הפירוק הרי שבמבחן הסיבתיות לא היתה התוצאה משתנה. נזקם של התובעים היה אותו נזק.
ההערה שלהם היתה זוכה אז לבכורה ביחס למשכנתת כלל, אך נמחקת מפני הערת אינווסטק, וכלל בהסכמתה היתה יכולה כאמור לתן בכורה לבעלי הערות אזהרה רשומות , אך לא לגרוע מתוקף ההערה של אינווסטק (מה שהיה גובל בחוזה לרעת צד שלישי (אינווסטק) – מוסד שאינו קיים בדין, וברור שאין בו כדי לחייב הצד השלישי). בהיעדר קשר סבתי אין אפוא לקבל ההודעות לצד ג' כלפי כלל, אולם לאור קביעותי ביחס להתנהלותה גם אין לזכותה בהוצאות בהליך זה.
- מקרה זה שב וממחיש שבבוא אדם להשקיע כספו בעסקת רכישה של דירה מקבלן, טוב יעשה אם לא יסמוך רק על עוה"ד של הקבלן, אלא יתכבד וישלם סכום נוסף, לא גבוה ביחס לכלל עלויות העסקה, לעו"ד מטעמו. זאת על מנת שהאחרון ייצגו בעסקת המכר ויבדוק האם יש מוקשים משפטיים מפניהם ראוי להישמר או לנטרל. על פני הדברים ייצוג שכזה כרוך בבדיקות משפטיות שברגיל אינן מורכבות מאד , ואין להשוותם לטורח שבייחוד הממכר על שם הקונה ורישומו על שמו – בעטיו זוכה עוה"ד של הקבלן לשכ"ט גבוה יחסית שבעבר גולגל כולו על הרוכש (במקרה שבפנינו אחוז ורבע).סביר אפוא ששכה"ט שישתלם לעו"ד המייצג רוכש אינו אמור להכביד ביתר על כיסו של הרוכש ביחס לעלויות העסקה המצטברות (בודאי שלא היה אמור להתקרב לשכ"ט של אחוז ורבע ששולם לב"כ הקבלן על פי משטר הדין שנהג אותה עת). בשים לב למשמעות העסקה בה עסקינן – רכישת דירה, תהא זו פרקטיקה מומלצת. אולם מומלצת או לא, איני סבור כי ניתן להטיל על רוכשי דירה דוגמת התובעים אשם תורם, רק בשל העובדה שלא פעלו כך. גם השלשת התשלומים לידי בולוס תיירות במקום לחשבון הפרויקט כפי הנחיית ההסכם, לא היתה משנה ככל הנראה מן התוצאה בנסיבות המקרה, כפי שבואר, ואף היא אפוא אינה מושא להטלת אשם תורם.
- מאידך , אני כן סבור שיש מקום לפסוק לטובת התובעים הוצאות משפט מופחתות בשים לב לכך שהם מונע הנזק היעיל והאפקטיבי ביותר, שפעולה פשוטה מצדם – נטילת ייצוג - הייתה מונעת מעיקרא כל הנזק, וכל הצורך בהליכים המשפטייםשנוהלו. זאת ועוד, ראוי לעודד משטר המפחית מפוטנציאל ניגוד העניינים המובנה שבו עשוי למצוא עצמו ב"כ הקבלן מטעמים שאינם תלויים בו, ולעודד רוכשי דירה מקבלן להיזקק לייצוג מטעמם.
בנוסף: שיקול הדעת של ביהמ"ש ביחס לפסיקת נזק לא ממוני – הנו רחב. בשים לב לאמור בפסקה זו לא ראיתי לזכות התובעים בנזק לא ממוני.