- בחומר הראיות אשר הונח בפני בית משפט קמא לא הוצגה אפשרות משפטית, קניינית ותכנונית לחלוקה בעין של החניון באופן שיביא לפירוק השיתוף בין הצדדים. משכך, מקובלת עלינו המסקנה כי לא ניתן להורות על חלוקה בעין של החניון.
כל שהוכח בחוות הדעת מטעם קבוצת דוניץ הוא כי לחניון שתי קומות ששטחן שונה, כי ניתן להפעיל בכל אחת מהקומות חניון נפרד, וכי למקומות החנייה בכל אחת מהקומות ערך כלכלי שונה. אין בכך כדי להוכיח אפשרות לחלוקה בעין של הזכויות הקנייניות בחניון.
קיומן של שתי קומות בחניון, כמו קיומן של שתי קומות בדירה דו מפלסית או קיומם של שני חדרים בדירה אינו נתון המקדם את הוכחת היכולת לחלק זכויות שותפים בעין, גם אם ניתן לשרטט תכנית המפרידה בין הקומות או בין החדרים. תשריט הכולל רק חלוקה טכנית של החניון לשתי קומות אינו מסמך רלבנטי שיש לבחון על פיו את אפשרות פיצול החניון.
- קבוצת דוניץ לא עמדה בנטל המשני החל עליה להציע תשריט לחלוקה בעין, ועל כן בדין נקבע כי לא ניתן לחלק בעין את החניון. אף אחת מחוות הדעת שהוצגו על-ידי קבוצת דוניץ לא תרמה להצגת אפשרות לחלוקה בעין של החניון - ונפרט.
חוו"ד אביר מניחה רק תכנית חלוקה פיזית נטולת התייחסות תכנונית או התייחסות לאפשרות אישורה על פי התב"ע וחוקי התכנון והבניה. על כן לא היה בה כדי להוכיח אפשרות לחלוקה בעין של הזכויות הקנייניות בחניון. כאמור, הצעה לפירוק השיתוף בעין יש להציג בתשריט חלוקה מוצעת לתיקון צו רישום הבית המשותף, כפי שנדרש על ידי המפקחת (ראה מוצג 7 למוצגי המערערת), או לפחות תשריט כאמור הנתמך בחוות דעת הנדסית תכנונית לגבי חוקיותו והיתכנות אישורו על פי דיני התכנון והבניה ומדיניות רשויות התכנון.
חוות דעתו של מהנדס התעבורה אינה רלבנטית להוכחת אפשרות הפיצול מהבחינה התכנונית והקניינית. גם אם נניח כי מבחינה טכנית ניתן להפעיל שני חניונים במקום חניון אחד, אין בכך ערך כלשהו לבחינת אפשרות פיצול החניון מבחינה קניינית ותכנונית. מה גם שמחוו"ד זו עולה צורך בשיתוף פעולה מסוים בין הצדדים בהפעלת חניונים נפרדים, דבר שאינו מתיישב עם מטרת פירוק השיתוף.
גם חוות דעת השמאי וירניק אינה מבססת אפשרות משפטית לחלוקה המוצעת, הגם שנועדה לכאורה להוכיח כי ניתן לאזן בין שטחי החלוקה לפי קומות בתשלומי איזון. אין בחוות הדעת התייחסות לחלוקה מסוימת ולתשלומי האיזון הנדרשים מכוחה.