מכאן שהצדדים לא הסתפקו רק בחתימה כתנאי ליצירת התחייבות חוזית מחייבת, אלא דרשו גם אישורים של באי כוחם כדי לשכללה. נדרש אישורו של ב"כ היזם, וכן נדרש אישורה של ב"כ המשיב.
מה הייתה מטרתם של הצדדים ביצירה של דרישות אלה? לא מדובר היה בקפריזה או ברצון בלתי ברור להערים קשיים מיותרים. הצדדים עמדו לצאת לדרך ארוכה וקשה – מימוש פרויקט פינוי-בינוי, במציאות הישראלית עתירת הבירוקרטיה והקשיים. היה להם ברור שמדובר במחויבות של ממש, שיש לחשוב היטב לפני קבלתה. לבדוק היטב את כל הנתונים, הסיכויים והסיכונים, ולהסכים להתקשר רק אחרי בחינה מעמיקה של כל הדרוש. מבחינתם, היה עדיף להשקיע רבות במחשבה עובר להתקשרות כדי להגדיל את הסיכוי שזו תתקדם לאחר מכן בנתיבים חלקים ככל הניתן. אם תרצו, הם ביקשו לסטות מגמירת הדעת החוזית הרגילה, ולאמץ תחתיה גמירת דעת מובהקת וחד משמעית. לכן, לא רק שנדרשה חתימה מצד המשיב, אלא גם נדרש אישור באת כוחו לפיה תוכן ההסכם הוסבר למשיב והוא מבין היטב את תוכנו, ואחרי כל ההסברים הוא מוכן להתחייב ולצאת למסע המשותף. האינטרס של המבקשת בעניין זה היה ברור, שכן ככל שהחתימה הייתה נעשית לאחר גמירת דעת מובהקת וחד משמעית כאמור, היה קשה יותר למשיב להישמע בטענה כי הוא מבקש לבטל את ההסכם בגין תואנה של חוסר הבנה כזה או אחר.
- על רקע זה, הצדדים יצרו מנגנון המוסיף על דיני ההצעה והקיבול הרגילים, והכול כדי להבטיח את אותה גמירת דעת חד משמעית. למנגנון זה יש משמעות ויש מחיר מבחינת המבקשת. גם אם המשיב מוכן, מבחינתו שלו, לחתום, ואפילו מוכן היה לחתום חתימה מלאה בכך אין די. רק אם ניתן היה אישור באת כוחו לחתימתו, היה ההסכם שבין הצדדים משתכלל. משמעות הדברים היא כי הצדדים צפו מצב בו המשיב מוכן לחתום על החוזה, ואף מעוניין לעשות כך, ובכל זאת, לאחר שקיבל ייעוץ בדבר טיבה של המחויבות שהוא נוטל על עצמו, יבכר לסוב לאחור, ולהימנע מההתקשרות.
למעשה, תסריט זה הוא שהתרחש, אך אין המדובר במהלך דברים בלתי צפוי. ברור שהמבקשת מתוסכלת מהתממשותו, אך בניגוד לטענתה, אין המדובר בהפרה חוזית של המשיב. המשיב מימש את זכותו לסגת לאחור, ובעשותו כן הוא לא פעל בניגוד להסכמות הצדדים אלא בהתאם להן.
נבחן את הדברים ביתר פירוט.
- אין מחלוקת אמיתית בין הצדדים כי המגעים ביניהם הגיעו לשלב מתקדם מאוד. אכן כך. ברור שנוצרה הזדמנות למשיב לזכות בתמורה נאה ביותר עבור שירותיו, וכמו כן קמה הזדמנות למבקשת להפיק רווחים מפרויקט משמעותי של פינוי בינוי. הצדדים ניהלו ביניהם מגעים במשך זמן רב (יהיה זה חודשים כגרסת המבקשת או שבועות כגרסת המשיב). אני מוכן אף לקבל את עמדת המבקשת לפיה דווקא המשיב היה הכוח המניע מאחורי הרצון להגיע להסכם, והוא זה שפנה למבקשת במהלך חודש פברואר 2016 (עמ' 15 לפרוטוקול ש. 9), והציג עצמו כמי שיכול להיות הגורם המרכזי במימוש הפרויקט. אני מקבל גם את עמדת המבקשת לפיה היא השקיעה משאבים מרובים במשא ומתן ובבדיקת ההיתכנות של מימוש הפרויקט, ובכלל זה עריכת בדיקות עם אנשי מקצוע שונים ובהם אדריכל, עורכי דין יועצי מס וגורמים נוספים (עמ' 8 לפרוטוקול, ש.29 ואילך). ניתן לראות את רצינותה בכך שכרתה הסכם (ביום 23.3.16) באמצעות חברה שבשליטתה (מוצג מב/3)) עם ב"כ הדיירים (נספח 4 לתצהיר המבקשת). בין המשיב לבין המבקשת הוחלפו מסמכי טיוטה של הסכמים (ראו, למשל, מוצג מש/1; נספח 7 לתצהיר המבקשת; מוצג מב/6; נספח 8 לתצהיר המבקשת).
שיאם של המגעים בין הצדדים הגיע בישיבה מיום 31.8.16 אז גובשה טיוטה שניתן היה לחתום עליה באופן עקרוני (עמ' 21 לפרוטוקול, ש. 21). ואכן בהמשך הערב המשיב ניסה להתקשר למר קוטלר, נציג המבקשת, אך זה לא היה זמין ושלח לו מסרון שאומר שהוא "בישיבה". בתגובה עדכן אותו המשיב באמצעות מסרון ששלח בשעה 17:17: