הפגמים שנמצאו בהליך המכרזי
- ניסוח תנאי המכרז: כידוע, שומה על עורך המכרז לנסח את תנאיו כך שיהיו "בהירים כשמש", ולא תידרש כל "פרשנות יצירתית" מצד המציע הפוטנציאלי על מנת שיוכל להבין את תנאי המכרז לאשורם ולפעול בהתאם (עע"מ 303/12 מטיילי קרית שמונה בע"מ נ' עיריית צפת, [פורסם בנבו] בפסקה 19 (3.7.2012); עע"מ 6090/05 מ.ג.ע.ר – מרכז גבייה ממוחשבת בע"מ נ' מי נתניה (2003) בע"מ, [פורסם בנבו] בפסקה א' לחוות דעתו של השופט רובינשטיין (27.2.2006); וראו גם עע"מ 5399/14 מור חברה לשיווק מוצרי בניה (1992) בע"מ נ' א.פ פורמייקה סנטר (1998) בע"מ, [פורסם בנבו] בפסקה 21 (24.1.2016) (להלן: עניין מור)). זאת על מנת לקדם את מימושן של שתי המטרות העיקריות של דיני המכרזים – השוויון בין המציעים מצד אחד, והיעילות עבור עורך המכרז מצד שני.
במסמכי המכרז דנן נכללה טבלה שבה פורט ביחס לכל אחד מ-27 המגרשים מחיר מינימום נקוב בש"ח. מתחת לטבלה נכתב באופן מודגש: "לא תתקבלנה הצעות מתחת למחיר המינימום." ולאחר מכן, תחת הכותרת "שיטת המכרז": "מחיר המינימום שפורסם הינו 25% משומת השמאי בהתחשב באזור העדיפות הלאומית" (מע/9, בעמוד 2 למסמכי המכרז; ההדגשה הוספה–ע'ב'). בפסק הדין נושא הערעור נקבע כי ניסוח זה לוקה בעמימות: "אם הסכום שבטבלה מתחשב כבר באיזור עדיפות לאומית, הרי שכדי לחשב את שוויו של המגרש לפי השומה, על המציע להכפיל את הסכום בשמונה; ואם הסכום שבטבלה איננו מתחשב בהנחה המדוברת, כי אז על מנת לקבל את שווי המגרש על פי השומה, על המציע להכפילו רק בארבעה", ו"שתי החלופות הינן אפשריות בעיניו של המעיין הסביר" (בפסקה 18); ועוד נקבע כי אי-בהירות זו, בהצטרפה לפגם של תיאום הצעות, מביאה לפגיעה חמורה בשוויון שמצדיקה את ביטולו של המכרז.
דעתי שונה. לגישתי, התנאי בדבר מחיר המינימום במכרז דנן הוא בהיר דיו ואינו מעורר קושי; ואסביר.
- במרכז המחלוקת עומד המשפט שלפיו "מחיר המינימום שפורסם הינו 25% משומת השמאי בהתחשב באזור העדיפות הלאומית". על מנת לעמוד על משמעותו יש לקרוא את המשפט מנקודת מבטו של המציע הפוטנציאלי, שלצורך הגשת הצעה מושכלת מעוניין להבין את היחס שבין מחיר המינימום לבין שומת השמאי – בשים לב להנחה בגין אזור עדיפות לאומית. ראשית יובהר כי מפסק הדין נושא הערעור עולה שקיימת אפשרות ולפיה המציע עשוי להבין כי סכום המינימום נקבע ללא התחשבות בהנחה, ולכן "עליו להפחית מן הסכום שבטבלה את ההנחה" (בפסקה 15); ואולם לא ייתכן חולק על מחיר המינימום כשלעצמו, שכן זה הובהר באופן שאינו משתמע לשתי פנים באמצעות סכום נקוב בתוספת המשפט "לא תתקבלנה הצעות מתחת למחיר המינימום", שהודגש בהבלטה ובמתיחת קו תחתון. משכך אין לקבל כסבירה פרשנות שלפיה המציע רשאי להפחית עוד ממחיר זה, בשל ההנחה בגין אזור עדיפות לאומית. העמימות הנטענת מתוחמת אפוא אך לשיטת החישוב העומדת מאחורי התנאי, בנוגע ליחס שבין סכום המינימום לבין שווי השוק של הקרקע – בין אם רבע או שמינית ממנו.