האינטרס הכלכלי; שאלת ההדדיות
- טענה נוספת ומרכזית של התובעים נוגעת לאינטרס הנתבעת בביטול ההסכמים. התובעים טוענים כי הנתבעת הודיעה על ביטול ההסכמים לא בשל קושי בקבלת היתר אלא משום שערכן של הדירות עלה משמעותית מאז חתימת ההסכמים והיא חפצה למכור אותן מחדש במחירים גבוהים יותר, כדי למקסם את רווחיה. לטענת התובעים אינטרס כזה אינו לגיטימי, אינו מהווה חלק מתכליתו של סעיף 3.1, והתנהלות הנתבעת מהווה גזל (למשל סע' 14 לעיקרי טיעון בן שבת).
הנתבעת טוענת כי הסיבות לביטול היו רבות ומורכבות, תוך שאינה מכחישה כי עליית מחירים היתה אחת מהן. לדידה, עסקינן בשיקול לגיטימי וגם התובעים היו רשאים לקחת בחשבון שיקול כזה בהחלטתם האם להודיע על ביטול ההסכם כפי זכותם לאחר שלא נתקבל היתר בנייה בתוך 24 חודשים (כאשר במקרה של הרוכשים, מן הסתם היה הדבר מתרחש במקרה של ירידת מחירים).
- לדידו של בית המשפט, נקודת מוצא לדיון בסוגיה זו היא כי ערכן של הדירות אכן עלה, לפחות עד למועדים הרלוונטיים לדיון זה. לא הוגשו חוות דעת שמאיות לתיק בית המשפט אולם דומני, למרות כמה הערות מנוגדות של הנתבעת, כי לא היתה בין הצדדים מחלוקת אמיתית בענין. בנוסף, ניתן לקבל כנקודת מוצא לדיון כי אינטרס כלכלי היווה שיקול בהחלטתה של הנתבעת להודיע על ביטול ההסכמים, כאשר הנתבעת מאשרת שהדבר היווה אחד ממכלול שיקוליה וטוענת כי לא היה היחיד.
- למרות ריבוי הטיעון של הצדדים בענין זה, אני סבורה כי בסופו של יום "מתנקזים" הדברים גם בסוגיה זו אל ערוצים של תום לב וסבירות. אבהיר.
- לשונו של סעיף 3.1 מתנה את זכות הביטול רק במצב עובדתי של מתן (או אי מתן) היתר בנייה בתוך תקופה מסוימת. הלשון מאפשרת את הביטול גם אם אינטרס כלכלי של מי מהצדדים מהווה שיקול בהחלטתו לעשות כן. אין היא קובעת כי ביטול ההסכם אפשרי רק בהעדר אפשרות אובייקטיבית לקבל היתר בנייה או בהעדר היתכנות לפרויקט (עמ' 46 ש' 25 – עמ' 47 ש' 2) או כל הגבלה אחרת מסוג זה[7].
בנוסף, לשון הסעיף אינה מאבחנת בין הצדדים והיא מורה כי במקרה בו לא יתקבל היתר בתוך התקופה שנקבעה (הכל כמפורט בסעיף), יהיה זכאי "כל אחד מהצדדים" לבטל את ההסכם בהודעה בכתב מבלי שהביטול יחשב כהפרת ההסכם "ע"י מי מהצדדים" וכאשר "כל צד" מוותר על כל טענה או תביעה "כנגד האחר". לפי לשון הסעיף, אם חולפת התקופה הנקובה בו וההיתר טרם ניתן, רשאים גם רוכשי הדירות להודיע על ביטול ההסכם אם היו חפצים בכך, אף אם לא צפוי קושי ממשי לקבלת ההיתר בתוך תקופה שאינה ארוכה לאחר חלוף המועד, ולרבות בשל אינטרס כלכלי כמו שינוי במחירי השוק (ולהעדר הדדיות ביכולת להשפיע על מתן היתר – ר' להלן). גם אם לוקחים בחשבון את סיפא הסעיף, הקובע נסיבות בהן תחול דחייה של המועד בו ניתן להודיע על ביטול ההסכם, עדיין יש בזכות זו של הרוכשים משום סיכון כלכלי משמעותי לנתבעת, כפי שציינו התובעים עצמם (עמ' 41 ש' 26 – עמ' 42 ש' 3). להדדיות זכות הביטול ניתן לתת משקל עת נדרשים ללגיטימיות של שיקול כלכלי בעת מתן הודעת ביטול.