סעיף 25(ב1) קובע כי "חוזה הניתן לפירושים שונים והיתה לאחד הצדדים לחוזה עדיפות בעיצוב תנאיו, פירוש נגדו עדיף על פירוש לטובתו". פסיקת בית המשפט העליון לגבי משמעות כלל זה והיותו כלל משני, של "סוף הדרך", אשר יופעל כאשר ניצבות שתי משמעויות סבירות באותה מידה מבחינה לשונית, מוחלת גם לאחר התקנתו במסגרת החוק (ע"א 453/11 מ.ש. מוצרי אלומניום בע"מ נ' אריה חברה לביטוח בע"מ (21.08.2013)).
- במקרה דנן אין לומר כי שתי האפשרויות הפרשניות סבירות באותה מידה. הסעיף קובע במפורש כי זכות הביטול היא הדדית. קביעה מפורשת זו אף שונה בברור מהוראה סמוכה בהסכם, בה ניתן לרוכשי הדירות בלבד (והדבר מודגש) אפשרות לבטל את ההסכם במקרה של שינויים בהיקף מסוים בשטח הדירה (ר' סיפא סע' 3.2 להסכמי המכר). לא מצאתי לקבל את הטענה (למשל, עמ' 38 ש' 13 – עמ' 39 ש' 4) כי מתוך הכללת סיפא הסעיף ועל רקע תכלית מסחרית נטענת, יש ללמוד על כך שזכות הביטול עצמה נתונה למעשה לרוכשים בלבד.
- בשולי ענין זה יצוין כי במשא ומתן על הסכמי המכר, הסכמים העוסקים בדירות יקרות במיקום מרכזי בעיר תל אביב, היו כל התובעים מיוצגים על ידי עורכי דין. אמנם הנתבעת היא שניסחה מלכתחילה את ההסכם ועת יהיו שתי משמעויות הסבירות במידה שווה פחות או יותר, יהיה מקום לבחור בפרשנות אשר פחות מיטיבה עימה. יחד עם זאת, אין מדובר במקרה בו לא היתה לתובעים אפשרות לשינוי הוראותיו (לעתים אף שונו הוראותיו של סעיף 3.1 עצמו, עקב דרישה מצד התובעים – ר' ענין בן שבת להלן) ואין מדובר במקרה של מבוטח למול מבטח או חוזים דומים מסוג זה בהם יחסי הכוחות בענין ניסוחו של ההסכם הם חד צדדיים באופן מובהק יותר.
- במקביל, בית המשפט ער לכך שלנתבעת, בשונה מהתובעים, יש מידה מסוימת של שליטה באשר לתהליך קבלת היתר. בענין זה אין הדדיות ובהתאם, ניתן להבין לליבם של רוכשים אשר חושדים בנתבעת כאשר הם רואים כי היעדרו של היתר "מתיישב" עם שיקוליה הכלכליים לאור עליית מחירי הדירות. יש הצדקה לדרישה לבחון את התנהלות הנתבעת כדי לוודא כי זו בוצעה באופן שאין בו ניצול של הכח שיש בידיה בנוגע לתהליכי התכנון (כח שאינו בידי התובעים)[9].
- אשר לאינטרס הכלכלי, טוענים התובעים כי בענין סובר ספז נקבע, כי אם היזם היה מבטל את ההסכם משיקול כלכלי, קרי – בשל עליית מחירי הדירות ורצון למכור לרוכש אחר, התנהלות כזו היתה נחשבת לחוסר תום לב (טיעוני בן שבת, סיפא סע' 13). הנתבעת סבורה, כנזכר, כי סעיף 3.1 מאפשר את ביטול ההסכם בהתקיים התנאי העובדתי של העדר ההיתר גם אם האינטרס הוא כלכלי, הגם שהיא טוענת כי אינטרס זה לא היווה שיקול יחיד בהחלטתה.
- בענין סובר ספז ציינה כב' השופט רונן בהקשר זה: