העובדות המוסכמות על הצדדים לעניין זה הן כדלקמן. לפי סעיף 9 להסכם, במסגרת העסקה בין קבוצת אזורים למלונות פתאל וא.מ.א מלונות נמכרו כל מניותיה של חברת אזורים תיירות בתמורה לסך של 270 מיליון ש"ח – שהועברו ישירות לקבוצת אזורים. בעת המכירה עמדו חובותיה של חברת אזורים תיירות לבנקים ולמוסדות המימון השונים על סך של כ-700 מיליון ש"ח; ובנוסף ציינה אזורים במסגרת הערעור, בצירוף אסמכתאות, כי הערבויות העצמיות שהעמידה קבוצת אזורים לכיסוי התחייבויות אלה של אזורים תיירות, עמדו נכון לעת המכירה על סך מצטבר של 165 מיליון ש"ח – וחסן לא חלק על נתון זה. במסגרת העסקה "שחררו" מלונות פתאל וא.מ.א מלונות את אזורים ואת בוימלגרין קפיטל מאותן ערבויות עצמיות שהעמידו להתחייבויותיה של אזורים תיירות, בסך 165 מיליון ש"ח כאמור, והעמידו חלף זאת ערבויות משלהן.
טענתו של חסן לעניין זה היא כי יש לכלול בשווי עסקה גם את התחייבויותיה של חברת אזורים תיירות לבנקים; וזאת מכיוון שעל מנת לקבל נכס נקי מהתחייבויות, היה על מלונות פתאל להשקיע בנכס הנרכש 700 מיליון ש"ח נוספים על התמורה הישירה ששולמה לקבוצת אזורים בגין המניות. אלא שקביעת שווי העסקה על ידי החיבור בין הסך של 270 מיליון ש"ח ששולם לקבוצת אזורים בגין העסקה, לבין התחייבויות האשראי שהיו באותה עת לחברת אזורים תיירות בסך 700 מיליון ש"ח – זו קונסטרוקציה שאינה יכולה לעמוד, שכן מדובר בעירוב מין בשאינו מינו. כאשר נמכרו מניות אזורים תיירות, שוויין נקבע, בין היתר, בשים לב להתחייבויותיה ונכסיה של אותה חברה. מכאן, שהתמורה הישירה שניתנה עבור מניות אזורים תיירות, בסך 270 מיליון ש"ח, משקפת את שוויין האמיתי של המניות, הוא השווי בניכוי התחייבויות החברה – ואין "לנפח" סכום זה באמצעות צירוף התחייבויותיה של אזורים תיירות. למעשה, חסן מבקש לקבוע כי לא בעסקה למכירת מניות עסקינן, אלא במכירתם של כל נכסי חברת אזורים תיירות – אך לא זה המצב. לעובדה שנמכרו מניות החברה ולא נכסיה השפעה ישירה על שווי העסקה, שכן כאמור, שווי הנכס הנרכש "לוקח בחשבון" את התחייבויות החברה. על כן, לעניין שווי אזורים תיירות, אין כל נפקות לכך שעל מנת לקבל לידיה חברה נקייה מהתחייבויות נדרשת מלונות פתאל להשקיע עוד 700 מיליון ש"ח.
- לכאורה שונה הדבר באשר לערבויות שנטלה על עצמה מלונות פתאל במסגרת העסקה. כמקובל בעסקאות מן הסוג הזה, נקבע בהסכם כי הערבויות העצמיות שהעמידה קבוצת אזורים לבנקים ולמוסדות המממנים להבטחת חובותיה של אזורים תיירות יוחלפו בבטוחות שיעמידו מלונות פתאל וא.מ.א מלונות. לטעמי, ייתכן כי השחרור מערבויות אלה מהווה תמורה נוספת על התמורה ששולמה לקבוצת אזורים במישרין בגין רכישת מניות אזורים תיירות. עם זאת, כיוון שבהתחייבות על תנאי עסקינן, שכן הערבות תגיע לידי מימוש רק אם וכאשר לא תוכל חברת אזורים תיירות לפרוע את התחייבויותיה לבנקים בעצמה, שוויה של הערבות אינו שוקל לסכום שלו ערבה החברה; השווי תלוי, בין היתר, בסיכויי המימוש של אותה ערבות. בעניין זה מקובלת עליי טענת אזורים כי לו ביקש חסן לטעון כי לערבויות אלה שווי ממשי שיש לשקללו בשווי התמורה שקיבלה קבוצת אזורים בעסקה, היה עליו להוכיח שווי זה. זאת בין אם בדרך המלך באמצעות חוות דעת מומחה, ובין בכל דרך אחרת בנסיבות העניין. אלא שזאת לא נעשה; וחסן לא נתן כלים בידי בית המשפט המחוזי שיאפשרו לבית המשפט לעשות כן.