השניה - האם החלטת העירייה והחכ"ל לוותר על המיזם ולפעול בתנאי החלטה 727 עולה כדי הפרת הסכם שכר הטרחה?
להלן נבחן שאלות אלה כסדרן.
- פרשנות הסכם שכר הטרחה והעדכון לשכה"ט תעשה בדומה לכללים הנהוגים עימנו באשר לפרשנות חוזה – פנייה אל הנסיבות החיצוניות של ההתקשרות כדי להתחקות אחר אומד דעתם הסובייקטיבי של הצדדים וחקר המטרות, היעדים, האינטרסים, והתכנית אשר הצדדים ביקשו במשותף להגשים". אומד דעתם הסובייקטיבי של הצדדים יושלם באיתור התכלית האובייקטיבית, קרי – "על פי המטרות, האינטרסים, והתכליות שחוזה מהסוג או מהטיפוס של החוזה שנכרת נועד להגשים ..." [ע"א 4628/93 מדינת ישראל נ' אפרופים שיכון ויזום בע"מ, פ"ד מט(2), 265, 311, 313 (1995); ע"א 9784/05 עיריית תל אביב יפו נ' גורן, פסקה 26 בפסק דינה של השופטת א' חיות (פורסם בנבו, 12.08.2009) (להלן – עניין גורן)].
ודוק – "... מקום בו לשון החוזה אינה ניתנת לפרשנות ברורה על פי המונחים הנהוגים במוסד החוזי הספציפי, אין מנוס מבחינת נסיבות כריתת החוזה לשם פרשנותו. כך, ככל שלא עשו הצדדים שימוש במונחים השגורים במוסד החוזי הספציפי ממילא תחלש עצמת החזקה כי הלשון משקפת את הכוונה. ולהיפך, ככל שמדובר במונחים מקובלים יותר, בעלי משמעות ידועה, כך תהיה ההנחה שלמשמעות זו התכוונו הצדדים חזקה יותר" [ע"א 3894/11 דלק - חברת הדלק הישראלית בע"מ נ' ניר בן שלום, פסקה 15 בפסק דינו של השופט (כתוארו דאז) ס' ג'ובראן (פורסם בנבו, 06.06.2013)].
בענייננו, הסכם שכר הטרחה והעדכון לשכה"ט יצרו מנגנון לפיו שכרם של עורכי הדין יגזר מתוך תמורות שתקבל החכ"ל מפרוייקטים או מטעמו של יזם שיחתום על הסכם לביצוע פיתוח עם החכ"ל. כך, במסגרת העדכון לשכה"ט, שנחתם כעשר שנים לאחר חתימת הסכם שכר הטרחה, נקבע בזו הלשון:
"[...]
שכר הטרחה בגין הפרוייקטים בנדון יהא מורכב כדלקמן:
- 1.5% מהוצאות הפיתוח שיהיו בקשר עם הפרוייקטים האמורים.
- 0.75% משווי השטחים המבונים הסחירים (להוציא שטחי ציבור אשר אינם סחירים) שיבנו בפרוייקטים הנ"ל.
--- סוף עמוד 50 ---
- 1.5% משווי כל מכירה או השכרה של כל השטחים שיבנו (מחלקה של ראש העין בעסקה שבין ראש העין לקיבוצים: גבעת השלושה והחורשים) בפרוייקטים הנ"ל. גם אלה אשר ימכרו או יושכרו ע"י היזם/יזמים. שכ"ט זה יושת על רוכשי/שוכרי נכסים בפרוייקטים בהתאם להסכם עימם, כי אנו נבצע את חוזי המכר/שכירות בפרוייקטים מטעמם ונבצע את פעולות הרישום בתמורה לשכה"ט דלעיל. לא יחתם הסכם עם יזם כלשהוא לביצוע הפרוייקטים אלא אם יכבד את ההתחייבויות דלעיל."
- על פי לשון החוזה, הוסכם בין עורכי הדין לבין החכ"ל על מנגנון לפיו שכר הטרחה ישולם לעורכי הדין בשלוש דרכים: האחת, 1.5% מהוצאות הפיתוח; השנייה, 0.75% משווי השטחים המבונים הסחירים; השלישית, 1.5% משווי כל מכירה או השכרה.
מנגנון תשלום התמורה וקביעת מועד חיוב שנגזר מהתממשות המיזם ושיווק הקרקעות ליזמים תואמים את העדויות שנשמעו לפניי, מפיהם של עדי התובעים: