שנית, באשר לתכנון מתחם חורשים ומתחם קסם, כפי ששנינו, הוצאות התכנון שולמו על ידי החכ"ל והושבו לה מאוחר יותר במסגרת שיווק הקרקעות על ידי המינהל. יתרה מכך, כפי שעלה מעדותו של השמאי מר רוזנברג, אישורן של תכניות רנ/150 ו- רנ/9א אין משמעו כי המתחמים הפכו לקרקע זמינה לבנייה:
"ש: יש לו קרקע מפותחת, יש תכניות.
ת: אין קרקע מפותחת, כל מה שיש יש תכנית, ובתוכנית הזאת יש שורה ארוכה מאוד של הוראות
ש: ועשר שנים זה הזמן הממוצע, זה זמן מקובל, אתה בדקת את זה פה, אתה התייחסת לעסקה פה? תגיד לי רק במשפט אחד.
ת: אני אומר לאדוני, חלק מהתנאים פה הם תנאים שהם תנאים קשורים למערכות ארציות, ועד שלא התחילו מחדש עכשיו בקטע של שר האוצר כחלון לעשות עוד פעם את ההסכמים המשולשים. אי אפשר היה להזיז תכניות. אם בתוך תכנית היה כתוב שצריך לבנות את קו המאסף הביוב הדרומי, אז קו המאסף הדרומי ייגבור על כל תכנית
--- סוף עמוד 53 ---
שתהיה.
[פר' עמ' 583, ש' 19-10]
שלישית, עם כל ההערכה לעבודתם המאומצת של עורכי הדין, לא ניתן לבטל בהינף יד את פועלו של ראש העיר דאז, מר יוסף, במישור הפוליטי, לתיקון תחום השטח המוניציפאלי של ראש והעין ולקידום התכניות הכרוכות במיזם. כפי שהעיד מר יוסף מדם ליבו: "... אותי פחות מעניין שכר הטרחה, אותי מעניין הפרויקט שירד לטמיון, עבדתי עליו 15 שנים ..." [פר' עמ' 168, ש' 13-12; ראו גם תכתובות מאת מר יוסף שצורפה כחלק מנספח 9 ל-ת/1; כן ראו בהקשר זה גם את עדותו של מר סיני – פר' עמ' 413, ש' 9-5]
רביעית, באשר להסכמות עם הקיבוצים ולהסכמות עם המינהל כפי שבאו לידי ביטוי בהסכם העקרונות ובהחלטה 738, הרי שבמסגרת השבת הקרקע לפי החלטה 727 ממילא היה ניתן להגיע תוצאה זהה, קרי – הפיכתה של הקרקע החקלאית לקרקע עירונית.
- לא זו אף זאת, ההישגים אותם מנה עורך דין בירן בעדותו לפניי אינם מסוג התוצאות המזכות בשכר טרחה. כפי ששנינו, סעיף 6 להסכם שכר הטרחה עוסק בתמורות שתקבל החכ"ל מפרויקט כלשהו, מהן יגזר שכר טרחתם של עורכי הדין. סעיף 7 להסכם שכר הטרחה עוסק בשיעור שכר טרחה שיגזר מהסכמי פיתוח שיחתמו בין החכ"ל ליזם מסוים ומהקצאת הקרקע לקבלנים. הוראות דומות נקבעו כעשור לאחר מכן, במסגרת העדכון לשכה"ט.
בסופו של יום, הקיבוצים, אשר הם אלה שהיו בעלי זכויות החכירה החקלאית, החליטו להשיב את המקרקעין למינהל בהתאם לתנאי החלטה 727. כעולה ממכתבו של מר ביבי מיום 27.8.2007, המינהל החל להיערך לשיווק המקרקעין [נספח 50 ל-נ/17]. מכאן, שהתוצאה המיוחלת של הסכם שכר הטרחה והעדכון לשכה"ט, קרי - שיווק המקרקעין על ידי החכ"ל, כאמור בסעיפים 7-6 להסכם שכר הטרחה, לא יכולה הייתה לצאת אל הפועל וממילא לא באה לידי מימוש. לפיכך, אני קובע איפוא כי התנאי שנקבע לתשלום שכר הטרחה לעורכי הדין לא התקיים ועל כן החבות החוזית לתשלום מצד החכ"ל לא הבשילה.
- אליבא התובעים, העירייה והחכ"ל הם שהפרו את הסכם שכר הטרחה והעדכון לשכה"ט בכך שהסכימו להצעת המינהל לפעול במתווה החלטה 727, חלף עמידה איתנה על הזכויות מכוח הסכם העקרונות, החלטת ועדת 640 והחלטה 738.
באשר לעירייה, דין טענה זו להידחות מאחר שנמצא כי העירייה לא הייתה צד להסכם שכר הטרחה ולעדכון לשכה"ט וממילא אינה מחוייבת בהוראותיו.