וכך הסביר השמאי רוזנברג בעדותו: "... חוות הדעת בעיקרה היא חוות דעת שמאית שבה אומדים שווי, גם שווי הקרקע כריקה, וגם שווי הבנוי הוא מרכיב שמאי. בסופו של דבר הקטע שבו עשיתי בסיומו של האומדן גם את נושא שכר הטרחה, הוא תרגום של מכתב שכר
--- סוף עמוד 66 ---
הטרחה המתומצת האחרון והתאמתו לאותם מחירים שאצלי. כלומר זו לא חוות דעת משפטית שקובעת שכר טרחה" [פר' עמ' 568, ש' 32-30, עמ' 569, ש' 2-1]
במסגרת חוות דעתו הסביר השמאי רוזנברג כי התבקש לערוך את חישוב שכר הטרחה "אילו הפרויקט היה יוצא לפועל במלואו" ובהתאם לעדכון שכה"ט מיום 20.6.02, אשר על פיו שכ"ט ייגזר ממרכיבי הוצאות הפיתוח והתמורות שהייתה אמורה העיריה לקבל ממימוש הפרויקט וכן שכ"ט אשר היה אמור להיות משולם על ידי רוכשי או שוכרי נכסים בפרויקט, הנגזר משווי מכירה או השכרה של מבנים שיבנו בפרויקט. בדרך זו העריך השמאי רוזנברג כי עורכי הדין זכאים לשכ"ט בסך 2,558,043 ₪ מאת החכ"ל וכן שכ"ט בסך 10,068,880 ₪ מאת הרוכשים או השוכרים.
- הן עו"ד הרטבי (באחת מהחלופות שהציע) והן השמאי רוזנברג הציגו תחשיבים המבוססים על חילוץ שכר הטרחה משווי המקרקעין. דרך הערכה זו של שכר טרחה ראוי הוכרה ויושמה, לא אחת, בפסיקה [ראו לדוגמא, עניין יכין חקל, בעמ' 31-30]. דרך זו מתיישבת לכאורה עם הוראות הסכם שכר הטרחה והעדכון לשכה"ט. אולם, כפי ששנינו, הצדדים התכוונו להתנות את תשלום שכר הטרחה בהתקיים התוצאה, קרי – מתוך התמורות שיתקבלו אצל החכ"ל לאחר מימוש המיזם. מאחר שתוצאה זו לא התקיימה אני סבור כי לא יהא זה נכון לאמץ אמת מידה של שכר ראוי על פי שווי המקרקעין.
לכך יש להוסיף את חסרונותיה של השיטה לפיה השכר ראוי נקבע כפונקציה משווי הנכס, עליהם עמד פרידמן. לגישתו, קביעת שכר טרחה באחוזים משוויו של נכס היא שיטה בלתי רצויה, שיכולה להלום בעיקר תביעות בנזיקין שמידת הצלחתן תלויה בספק או תביעה לדמי תיווך. אולם, במקרים בהם מדובר בתביעות גבוהות מאוד, עלול שכר הטרחה שנקבע באחוזים משווי הנכס לחרוג מגדר הסבירות [פרידמן, שכר טרחה ראוי, בעמ' 109].
יתר על כן, קיימים מספר שיקולים רלבנטיים נוספים, שיש להביאם בחשבון במסגרת השיקולים בפסיקת השבה של שכר ראוי מכוח עילת עשיית עושר ולא במשפט [עניין בית הרכב, פסקה 54]. בשיקולים אלה יש כדי להצדיק פסיקת שכר ראוי על בסיס שעות עבודה, חלף קביעתו כנגזרת מהערכת שווי מקרקעי הקיבוצים בייעודם החדש, כפי שאפרט להלן: