ראשית, ההצדקה לשכר טרחה באחוזים משווי הנכס הייתה יכולה להתקיים אילו המיזם היה יוצא לפועל בשלמותו. אולם, לא כך הוא הדבר. כפי שקבעתי לעיל, תוצאת הסכם שכר הטרחה לא התקיימה. לאור שינוי המדיניות, קרי - החזרת המקרקעין למינהל בהתאם להחלטה 727, תוצאת הסכם שכר הטרחה אף אינה יכולה להתקיים בעתיד לבוא.
שנית, קביעת שכר הטרחה כנגזרת משווי המקרקעין או כנגזרת של שווי "השטח המבונה" תגרום לעיוות במובן זה שלא תביא בחשבון את העלות הנחסכת לעורכי הדין בכך שלא נדרשו להשלים את חלקם בעבודה שכזו, קרי - השלמת העבודה המשפטית הרבה שכרוכה בהתקשרויות הפרטניות שמיזם בסדר גודל שכזה מחייב [ראו עדותו של עו"ד הרטבי לפיה מדובר באלפי שעות - פר' עמ' 399, ש' 15-7].
--- סוף עמוד 67 ---
שלישית, מקרקעי הקיבוצים לא היוו חלק ממסת הנכסים של החכ"ל. זכויות החכירה החקלאית בקרקעות אלה היו בידי הקיבוצים והם אלה שנהנו מהתמורות שהגיעו לידיהם מכוח החלטה 727 (באמצעות פירעון חובותיהם לנושים). מכאן, שפסיקת שכר ראוי על בסיס שווי הערכת מקרקעי הקיבוצים במצבם התכנוני החדש אינה מתיישבת עם רכיב ההתעשרות ממנו נהנתה החכ"ל, רכיב שנוגע בעיקר לעבודה הרבה שהשקיעו עורכי הדין במיזם.
רביעית, בעוד שעסקה במתווה החלטה 611 היא עסקת יזמות לכל דבר ועניין, הרי שבמתווה החלטה 727 הושבו מקרקעי הקיבוצים למינהל והוא שפעל לשיווקם, לפי שיקול דעתו. מכאן, שפסיקת שכר ראוי על בסיס מתווה יזמי מנוגדת למתכונת החלטה 727 של מועצת מקרקעי ישראל. פסיקת שכר ראוי כנגזרת של שווי המקרקעין אף מנוגדת לאופייה של החכ"ל, כתאגיד עירוני, שאמור לשרת את העירייה ואינו אמור לפעול כיזם פרטי בשוק המקרקעין ולבטח לא בהיקפי שיווק פוטנציאליים של מאות יחידות דיור ושטחי מסחר בהיקף כה רב.
חמישית, לא ניתן להתעלם משיקולי הקופה הציבורית. המתכונת עליה הוסכם באשר לתשלום שכר הטרחה כפי שנקבעה נועדה למנוע קיומו של נטל רב על הקופה הציבורית.
נכון הוא שבסופו של יום הגיעו לקופתה של העירייה או לקופתה של החכ"ל תשלומים בגין "חלף היטל השבחה" וכן כספים בגין העברות תקציביות לתשלום הוצאות פיתוח (מכוח הסכם הגג שנחתם עם המדינה). ברם, דמים אלה נועדו לצרכי ציבור בלבד ולשם פיתוח התשתיות החדשות והישנות בראש העין. קביעת שכר ראוי על פי מבחן שווי הקרקע, עלולה בנסיבות שכאלה להביא לתוצאה בלתי צודקת, שפוגעת באינטרס הציבורי, בבחינת "אבות אכלו בוסר ושיני בנים תקהינה".