עסקאות נוגדות והסכמי שיתוף – המשמעות של הימנעות מרישומו של הסכם שיתוף ותום הלב הנדרש מהצדדים
- בשלב זה, ראוי להטעים כי מערך האיזונים שנקבע בעניין גנז רלוונטי גם לתחרות בין מי שרכש זכויות מכוח הסכם שיתוף לבין קונה מאוחר יותר. על צד להסכם שיתוף חלה החובה לנהוג בתום לב באמצעות רישומו של הסכם השיתוף במרשם המקרקעין בזמן סביר באופן שיביא אותו לידיעת כולי עלמא. במקרים שבהם צד להסכם השיתוף לא נהג בדרך זו, תהיה לכך השלכה מבחינת ה"מאזן" שבין הצדדים ובהחלט ייתכן כי הקונה השני בזמן יועדף אף אם הוא לא סיים את העסקה ברישום, והכל בהתאמה לתנאים שנקבעו באשר לכך בעניין גנז (ראו והשוו: דויטש, כרך א, בעמ' 570; דגן, בעמ' 335-334).
- מנגד, יישום העיקרון שנקבע בפסיקה באשר להחלת סטנדרט של בדיקה על הקונה השני בזמן, תומך בציפייה שישנם מצבים שבהם קונה של קרקע בבעלות משותפת יברר – ולו באמצעות הפניית שאלה בעניין זה למוכר – האם קיים בין הבעלים במשותף הסכם המשליך על מצב ההחזקות והשימוש במקרקעין. האמור נכון בייחוד לעסקאות מקרקעין שבהן נרכש חלק בבעלות משותפת של שותפים מעטים. במצבים אלה קל יותר לברר פרטים באשר לשאלת קיומו של הסכם שיתוף, והוא אף בעל השלכות רבות יותר על כדאיות העסקה. לא למותר לחזור ולציין כי הסכם שיתוף הוא המסגרת שבה מוסדרים כל ענייני השימוש והחזקה במקרקעין בבעלות משותפת, לרבות הקביעה שלכל שותף תהיה זכות שימוש והחזקה בלעדית בחלק נתון (ראו: דויטש, כרך א, בעמ' 555-554). על כן, רכישת מקרקעין הנמצאים בבעלות משותפת אמורה להציב "תמרור אזהרה" מבחינתו של הקונה באשר לתנאי השותפות וההסכמות בה. במלים אחרות, בעסקה לרכישת זכויות במקרקעין הנמצאים בבעלות משותפת בדיקה במרשם המקרקעין בלבד עשויה לספק תמונה חלקית ביותר, ולעיתים אף שגויה, באשר להסכמות בנוגע למצב הזכויות בקרקע (השוו: עניין קורפוריישן, בפסקה 35). למעשה, יש אף מקום לטענה כי מערך האיזונים שנקבע בעניין גנז מתאים במיוחד להחלה בהקשר של רכישת זכויות במקרקעין הנמצאים בבעלות משותפת – בהתחשב בכך שזהו מצב שמובנה אל תוכו הסיכון שקיימים הסכמים קודמים בין הבעלים.
- בהמשך לדברים שציינתי לעיל על חשיבותו של המרשם, חשוב להבהיר כי אין באמור לעיל כדי לאיין את האינטרס ברישום של הסכמי שיתוף במקרקעין. ראשית, לצד להסכם שיתוף עדיין נותר אינטרס לרישומו של ההסכם על מנת להימנע ממצב שבו זכויותיו של קונה מאוחר יותר, שלא סיים את העסקה ברישום, יועדפו על פניו באמצעות יישום ההלכה שנקבעה בעניין גנז. שנית, לעיתים קונה של זכויות במקרקעין יעמוד בחובת תום הלב באמצעות בירור מספק באשר לקיומו של הסכם שיתוף, אולם יקבל מידע מוטעה בעניין. במקרים אלה, הקונה השני בזמן יגבר אלא אם כן יירשם הסכם השיתוף במקרקעין.