מהכלל אל הפרט
- טרם שאדרש לניתוח המשפטי של הסיטואציה שבפנינו אקדים ואומר כי לא ראיתי להתערב בקביעותיו העובדתיות של בית המשפט המחוזי. משכך, לא ראיתי לקבל את טענות המערער באשר לאותנטיות של הסכם השיתוף או לידיעתו של הבעלים המקורי באשר להסכם השיתוף.
- ומכאן לשאלה המשפטית שמעורר המקרה שבפנינו – האם זכויותיו של המערער לפי חוזה הרכישה שעליו חתם גוברות על זכויות המשיב מכוח הסכם השיתוף? בענייננו, דומה כי המערער, הקונה השני בזמן, לא עמד בדרישת תום הלב המצופה ממנו, שעליה עמדנו לעיל, במובן זה שהיה עליו לברר האם קיים הסכם שיתוף במקרקעין ומהו תוכנו.
- מסקנה זו מבוססת בנסיבות העניין קודם כול על הדברים שהיו בידיעת עו"ד חסין, עורך דינו של המערער, אשר "עצם עיניו" מלברר אם קיים הסכם שיתוף למרות חשדותיו. במלים אחרות, כפי שאראה, המערער לא עמד במקרה זה אף בדרישת תום הלב הסובייקטיבית. בית המשפט המחוזי קבע כי עו"ד חסין, שייצג את המערער בעסקת המכר עם הבעלים המקורי, אישר במפורש בעדותו כי הוא מודע לכך שעל מנת לקבל זכויות בחלק ספציפי במקרקעין משותפים נדרשת עריכתו של הסכם שיתוף (כפי שאף עולה מסעיפים 13 ו-27 לחוק המקרקעין). יחד עם זאת, בהמשך עדותו, הוא הודה כי לא שאל או בדק דבר על קיומו של הסכם שיתוף במקרקעין, ותירץ זאת בהסברים שעל-פי התרשמותו של בית המשפט המחוזי היו תמוהים ובלתי הגיוניים (כמפורט בפסקה 14 לעיל). בנוסף, בית המשפט המחוזי קבע כי אף המערער הבין היטב כי הוא רוכש חלק ספציפי בחלקה וכי תשובותיו לשאלה כיצד במקרה זה לא ביקש לראות את הסכם השיתוף היו מתחמקות ותמוהות. בנסיבות אלה אני סבורה כי המערער לא היה תם לב ולכן זכויותיו אינן גוברות על זכויות המשיב מכוח הסכם השיתוף.
- כאמור, כפי שציינתי לעיל, דומה כי זו המסקנה שנכון היה להגיע אליה אפילו לא התקיימו אינדיקציות המעידות על ידיעתו של המערער ועורך דינו באשר להשלכות שעשויות להיות להסכם שיתוף. במקרה דנן, שבו מדובר על רכישת מקרקעין שבהם נועדו לחלוק ארבעה שותפים על מנת לבנות בהם בתים ולחלק אותם דה-פקטו ביניהם, אפשר היה לצפות מהמערער לברר האם קיים הסכם שיתוף, ולו על דרך הפניית שאלה בעניין לבעלים המקורי. הדברים מקבלים אף משנה חיזוק בכל הנוגע לבירור באשר לחלוקה של זכויות הבנייה בחלקה בנסיבות שבהן המערער ידע שהשותפים חולקים בהן, ובכל זאת נמנע מלברר באיזה אופן.