סיכום
- אשר על כן, אציע לחבריי לדחות את הערעור, ולחייב את המערער בהוצאות המשיב 1 בסך של 20,000 שקל.
ש ו פ ט ת
השופטת א' חיות:
- אני מצטרפת אל התוצאה שאליה הגיעה חברתי השופטת ד' ברק-ארז ולפיה דין הערעור להידחות, אך להשקפתי די לצורך כך בקביעתו העובדתית של בית המשפט המחוזי לפיה המערער עצמו וכן עורך דין חסין שייצג אותו בעיסקת המכר עם הבעלים המקורי (אלי מזרחי) היו מודעים למצער ברמה של עצימת עיניים לקיומו של הסכם שיתוף במקרקעין בנסיבות המקרה דנן. את קביעתו זו ביסס בית המשפט המחוזי על ההתרשמות השלילית מן התשובות המתחמקות, התמוהות והבלתי-הגיוניות שניתנו על ידי המערער ועל ידי עורך הדין חסין במענה לשאלה הכיצד לא ביקשו לראות את הסכם השיתוף במקרה זה טרם ההתקשרות בהסכם המכר.
- סעיף 29(א) לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: חוק המקרקעין) קובע כי "הסכם בין השותפים בדבר ניהול המקרקעין המשותפים והשימוש בהם ובדבר זכויותיהם וחובותיהם בכל הנוגע למקרקעין (להלן - הסכם שיתוף) ניתן לרישום, ומשנרשם, כוחו יפה גם כלפי אדם שנעשה שותף לאחר מכן וכל אדם אחר". השאלה האם סעיף 29 לחוק המקרקעין מהווה הסדר שלילי, היינו כי רק הסכם שיתוף שנרשם במרשם המקרקעין יהיה תקף כלפי צד שלישי, טרם נדונה על ידי בית משפט זה (לדיון בשאלה בערכאות הדיוניות ראו ע"א (י-ם) 193/75 אשורי נ' לוי [פורסם בנבו] (31.12.1978) כן ראו ת"א (מחוזי חיפה) ד.ר נופרים וא. חן בע"מ נ' בוטבול [פורסם בנבו] (20.4.2009); ע"א (מחוזי חיפה) 1020/03 בובליל נ' שטיינר [פורסם בנבו] (25.2.2004); בר"ע (מחוזי חיפה) 1999/07 סמאר נ' סמאר [פורסם בנבו] (7.8.2007)). לגישת המלומד מ' דויטש ה"לאו" שיש לגזור מן הכלל שבסעיף 29(א) לחוק הוא כי הסכם שיתוף שנרשם כוחו מחייב ככוחו של קניין אך אין הוא נטול כוח לחלוטין כלפי צדדים זרים גם בהעדר רישום ובמקרה כזה מעמדו הוא כמעמד כל הסכם אחר נטול מעמד קנייני (מיגל דויטש קניין כרך א 570 (1997); כן ראו - סעיף 593 להצעת חוק דיני ממונות, התשע"א-2011; חנוך דגן קניין על פרשת דרכים 335-334 (2005) הקורא להבהרת הסוגיה והמאוזכר על ידי השופטת ברק-ארז בפסקה 34 לחוות דעתה). לגישה זו מצטרף גם פרופסור י' ויסמן המציין בהקשר זה כי:
סבורים אנו כי מן העובדה שהחוק קובע שרישום הסכם שיתוף מביא לכך שהוא תקף כלפי צד שלישי, אין ללמוד את המשפט ההפוך, כי באין רישום אין ההסכם עשוי להיות תקף כלפי צד שלישי, מכוח דוקטרינות אחרות, כגון מניעות, תום לב, שימוש לרעה בזכות (יהושע ויסמן דיני קנייין בעלות ושיתוף 213 (1997)).