ודוקו, הנטל לקבלת שיפוי יחול על המתקן. יהיה עליו להוכיח בין היתר את נחיצות ודחיפות התיקון באופן שנמנע ממנו לצעוד בדרך המקובלת בפניה אל הנציגות, ולאחר מכן אל המפקח.
6. נקודה נוספת הדרושה התייחסות היא תחולת סעיף 5 לחוק עשיית עושר – לייתר דיוק, אי תחולתו של סעיף זה. דהיינו, סעיף 5 איננו מהווה מחסום לקבלת שיפוי ואמות המידה הן כמתואר לעיל על פי חוק המקרקעין. נקבע בסעיף 5 כי אדם לא יהיה זכאי לשיפוי בגין פעולות שעשה לשמירה על רכוש זולתו כאשר הזוכה: "התנגד לפעולה או לשימוש בנכסים או לשיעור ההוצאות או שהיתה לו סיבה סבירה להתנגד להם". בית משפט קמא קבע כי לאור סעיף זה, מרגע שהתנגדה נציגות הבית המשותף לביצוע התיקון – הדייר אינו זכאי לשיפוי. ברם, נראה לי כי מאחר שעסקינן בפעולות שאדם עושה על מנת להגן על רכוש שהינו גם רכושו שלו, עולה כי תחולתו של סעיף 5 מסויגת (דניאל פרידמן ואלרן שפירא בר-אור דיני עשיית עושר ולא במשפט כרך א 210 (מהדורה שלישית, 2015) (להלן: דיני עשיית עושר)). נוכח האמור, לעמדתי המסלול של ההיקש מדיני הבעלות המשותפת במקרקעין, יחד עם חיזוק מסוים מהעיקרון הכללי בסעיף 1 לחוק עשיית עושר, או למצער שלא בניגוד לחוק עשיית עושר – הינו מתאים יותר. גישה זו אף אומצה בעניין רוס, ומתיישבת עם גישתם של ויסמן, פרידמן ושפירא בר-אור בנושא (ראו: ע"א (י-ם) 179/84 רוס נ' חפציבה חברה לבניין ועבודות פיתוח בע"מ, [פורסם בנבו] פ"מ תשמ"ה(3) 418, פס' 5 (1985) (להלן: רוס); ויסמן – בעלות ושיתוף, בעמ' 492; דיני עשיית עושר, בעמ' 106).
לסיכום שלב זה, נראה כי ניתן לאפשר תביעה של דייר את נציגות הבית המשותף, בדרישה לשיפוי בגין הוצאות שהוציא לתיקון פגם ברכוש המשותף. זאת, על דרך היקש מסעיף 32(ב) לחוק המקרקעין המתייחס לשיפוי בגין הוצאות שהוצאו על ידי בעלים משותפים במקרקעין, בכפוף לתנאים של נחיצות ודחיפות כפי שיובהר עתה.
7. מאחר שהמסלול הרגיל ברור הוא, יש לעשות שימוש זהיר בחריג ולהורות על שיפוי דייר שתיקן בעצמו ליקוי רק במקרה בו צעידה בדרך המלך תגרום לנזק רב. להשקפתי, על מנת שדייר יזכה לשיפוי בגין הוצאותיו כאמור, עליו לעמוד במספר תנאים: ראשית, נדרש להוכיח כי הליקוי שתוקן הוא ברכוש משותף, אשר היה מוטל על נציגות הבית המשותף לתקנו על חשבונה. שנית, עליו להוכיח שפנה לנציגות הבית המשותף בדרישה לתיקון הליקוי, וכי זו סירבה לתקן. שלישית, עליו להוכיח שעיכוב שהיה נגרם בגין פניה למפקח היה מביא להחמרת הנזק באופן משמעותי. רביעית, נדרש להוכיח את נחיצות התיקון באופן שאי התיקון בהקדם יפגע בצורה קשה וברורה ביכולתו של הדייר לעשות שימוש בדירתו. חמישית, נדרש שהליקוי ברכוש המשותף תוקן על ידו בצורה נאותה. שישית, עלות התיקון. דהיינו, הואיל ומדובר בתיקון ליקוי באופן הכופה הוצאה כספית על יתר הדיירים, ראוי כי ככל שמדובר בהוצאה כספית גדולה יותר, כך גם יגבר הנטל המוטל על הדייר המתקן בדרישה לפסיקת שיפוי לטובתו. דייר לא יזכה לשיפוי בגין הוצאות בלתי סבירות שהוצאו לצורך תיקון הליקוי, ובמקרה שאכן הפריז בהוצאות אך הינו עומד בשאר התנאים – יזכה לשיפוי רק בגין הוצאות סבירות שהיו נדרשות לתיקון הליקוי. מובן מאליו שבמקרים בהם יימצא בדיעבד המפקח או בית המשפט כי הנציגות סירבה בצדק לתקן את הליקוי – לא יהיה הדייר זכאי לשיפוי. יובהר כי אין המדובר ברשימה ממצה או קביעה בדבר מעמדם של השיקולים השונים זה מול זה.