החלטה
1. מונחת בפניי בקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בחיפה (עש"א 7725-01-17, [פורסם בנבו] כבוד סגן הנשיא י' כהן), בגדרו נדחה ערעור על פסק דינו של המפקח על רישום המקרקעין (להלן: המפקח), אשר עסק בשלוש תביעות נפרדות ותביעה שכנגד, שאוחדו ונדונו יחד. בקשה זו עוסקת רק בשתיים מבין תביעות אלו.
במסגרת התביעה הראשונה (תיק 50/13) טען המבקש שנמחק שלא כדין חובו של שוסטר, אחד הדיירים, בסך כ-740 ש"ח, במסגרת בחירתו ליו"ר ועד הבית. במסגרת התביעה השנייה (תיק 2/14) טען המבקש כי ועד הבית מחויב להשיב לו הוצאות אשר הוציא מכיסו לצורך תיקון ליקוי בחגורת הגג, המהווה רכוש משותף. תביעותיו אלה של המבקש נדחו על ידי המפקח. האחרון דחה את טענת החוב של שוסטר וקבע שחובותיו של שוסטר כלפי ועד הבית לא נמחקו שלא כדין. עוד קבע המפקח שהמבקש אינו זכאי לקבל החזר הוצאות שהוציא על תיקון חגורת הגג.
2. ערעורו של המבקש לבית המשפט המחוזי נדחה, הן לגבי קביעת המפקח בעניין חובו של שוסטר, והן בנוגע להחזר ההוצאות בגין תיקון הרכוש המשותף. בנוגע לטענת החזר ההוצאות, קבע בית משפט קמא כי אין המבקש זכאי להחזר הוצאות בגין התיקונים שנעשו על חשבונו. בית משפט קמא נימק את החלטתו בכך שבהיעדר הסכמת הנציגות, ובמקרה שאין מדובר בתיקון הדרוש לשם שמירה על חיי אדם, גופו או בריאותו לפי סעיף 5 לחוק עשיית עושר ולא במשפט, התשל"ט-1979 (להלן: חוק עשיית עושר) – על בעל הדירה להגיש תביעה נגד נציגות הבית המשותף על מנת שייקבע האם עליה לבצע את התיקון. מאחר שהליקוי בחגורת הגג לא עמד בתנאי סעיף 5 לחוק עשיית עושר, נקבע שהמבקש לא היה רשאי לתקן את הליקוי על דעת עצמו, ועל כן אינו זכאי להחזר הוצאות התיקון.
דיון והכרעה
3. נתייחס תחילה לטענת המבקש בנוגע לחובו של שוסטר. ביחס לטענה זו קבע בית המשפט המחוזי כי עלה מהראיות ששוסטר סילק את חובו, ולא הוצגו ראיות המוכיחות כי חוב זה נמחק שלא כדין. מקובלת עלי קביעתו זו של בית המשפט המחוזי, הנשענת על קביעת המפקח. ככלל ערכאת הערעור לא תתערב בממצאיה העובדתיים של הערכאה הדיונית, וביתר שאת כאשר עוסקים אנו בבקשת רשות ערעור בגלגול שלישי. לא מצאתי עילה להתערב בנקודה זו.
4. נעבור לטענת החזר ההוצאות בגין תיקון הליקוי. הטיפול במקרים בהם אחד הדיירים בבית משותף הוציא מכיסו הוצאות לצורך תיקון ליקויים ברכוש משותף, מחייב התייחסות למסגרת של דיני בתים משותפים. על הדייר הבודד להכיר במעמדה של נציגות הבית המשותף. אם לא כן, ירוקן מנגנון זה מתוכן. על רקע זה אין להשלים עם מצב בו איש הטוב בעיניו יתקן. דרך המלך אם כן הינה באמצעות פניה לנציגות הבית המשותף בדרישה שתתקן את הליקוי. אם הנציגות מסרבת לתקן את הליקוי, יש באפשרות הדייר לפנות למפקח לצורך הכרעה בסכסוך.
דרך המלך האמורה נסללה בחוק המקרקעין באמצעות מספר סעיפים. סעיף 64 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: חוק המקרקעין או החוק) מפנה להוראות התקנון המצוי במקרים בהם אין תקנון שנרשם, או שאין הוראה בתקנון שנרשם המטפלת בנושא שבמחלוקת. סעיף 3(א) לתקנון המצוי קובע כי "בעל דירה זכאי לדרוש מהנציגות שתבצע כל תיקון בבית או ברכוש המשותף, שאי ביצועו עלול לפגוע בדירתו או בערכה". סעיף 73 לחוק קובע כי כל בעל דירה זכאי להביא סכסוך להכרעתו של המפקח. לפי סעיף 77 לחוק, על החלטת המפקח ניתן לערער לבית המשפט המחוזי שבאזור שיפוטו נמצא הבית המשותף.
5. למרות שדרך המלך הינה באמצעות פניה למפקח, ייתכן מצב, אך בגדר חריג, בו דייר המעוניין לתקן את הליקוי על חשבונו יכול לעשות כן במקרה של סירוב הנציגות לתקן ואף יקבל שיפוי על כך. האפשרות לשיפוי נגזרת בין היתר מסעיף 1 לחוק עשיית עושר ולא במשפט, וכן באמצעות היקש מסעיף 32 לחוק המקרקעין לעניין בעלות משותפת במקרקעין, כפי שיוסבר להלן.
סעיף 31(א) לחוק המקרקעין מאפשר לשותף בבעלות משותפת במקרקעין "לעשות כל פעולה דחופה ובלתי צפויה מראש הדרושה להחזקתם התקינה של המקרקעין ולניהולם", וכן "לעשות כל דבר הדרוש באופן סביר למניעת נזק העלול להיגרם למקרקעין ולהגנת הבעלות וההחזקה בהם". בהמשך, סעיף 32(ב) לחוק קובע כי "שותף שנשא בהוצאות כאמור למעלה מחלקו זכאי לחזור ולהיפרע מן השותפים האחרים לפי חלקיהם במקרקעין".
אומנם עסקינן בבעלות משותפת, ולא בבית משותף, וסעיף 56 לחוק המקרקעין מחריג את נושא הבתים המשותפים מתחולת פרק השיתוף במקרקעין. אולם נראה כי ניתן במקרה חריג להקיש מאפשרות השיפוי לפי סעיף 32(ב) לחוק גם לעניין בתים משותפים, כאשר סעיף 1 לחוק עשיית עושר תומך בהיקש זה. זו גם גישתו של המלומד ויסמן (ראו: יהושע ויסמן דיני קניין – בעלות ושיתוף 491 (התשנ"ז) (להלן: ויסמן – בעלות ושיתוף)), אשר אף מציין כי במדינות אחרות כן נקבעה הוראה דומה גם בעניין בתים משותפים. עוד עמד המלומד ויסמן על כך שבעבר כבר הקיש בית משפט זה לעניין בתים משותפים מההוראה בסעיף 31(א) לגבי זכותו של בעל משותף לעשות בנכס שימוש סביר, אף בלא הסכמת יתר השותפים:
"אבל כאשר בעל דירה משתמש ברכוש המשותף שימוש רגיל באורח סביר, שלא הוסדר על-ידי אסיפה כללית - שאני, ובלבד שלא ימנע שימוש דומה מבעלי דירות אחרים. מסקנה זו עולה בקנה אחד עם האמור בסעיף 31(א) לגבי בעלים משותפים במקרקעין שאינם בית משותף. ואף שסעיף זה אינו חל על בתים משותפים, הוא יכול לשמש לנו מורה דרך למה שמתקבל על הדעת בבתים משותפים בענינים דומים שלא הוסדרו במפורש בחוק או על-פיו." (ע"א 549/73 וינטרס נ' זמורה, פ"ד כ"ח(1) 645, 649 (1974) (ההדגשה הוספה)).
ודוקו, הנטל לקבלת שיפוי יחול על המתקן. יהיה עליו להוכיח בין היתר את נחיצות ודחיפות התיקון באופן שנמנע ממנו לצעוד בדרך המקובלת בפניה אל הנציגות, ולאחר מכן אל המפקח.
6. נקודה נוספת הדרושה התייחסות היא תחולת סעיף 5 לחוק עשיית עושר – לייתר דיוק, אי תחולתו של סעיף זה. דהיינו, סעיף 5 איננו מהווה מחסום לקבלת שיפוי ואמות המידה הן כמתואר לעיל על פי חוק המקרקעין. נקבע בסעיף 5 כי אדם לא יהיה זכאי לשיפוי בגין פעולות שעשה לשמירה על רכוש זולתו כאשר הזוכה: "התנגד לפעולה או לשימוש בנכסים או לשיעור ההוצאות או שהיתה לו סיבה סבירה להתנגד להם". בית משפט קמא קבע כי לאור סעיף זה, מרגע שהתנגדה נציגות הבית המשותף לביצוע התיקון – הדייר אינו זכאי לשיפוי. ברם, נראה לי כי מאחר שעסקינן בפעולות שאדם עושה על מנת להגן על רכוש שהינו גם רכושו שלו, עולה כי תחולתו של סעיף 5 מסויגת (דניאל פרידמן ואלרן שפירא בר-אור דיני עשיית עושר ולא במשפט כרך א 210 (מהדורה שלישית, 2015) (להלן: דיני עשיית עושר)). נוכח האמור, לעמדתי המסלול של ההיקש מדיני הבעלות המשותפת במקרקעין, יחד עם חיזוק מסוים מהעיקרון הכללי בסעיף 1 לחוק עשיית עושר, או למצער שלא בניגוד לחוק עשיית עושר – הינו מתאים יותר. גישה זו אף אומצה בעניין רוס, ומתיישבת עם גישתם של ויסמן, פרידמן ושפירא בר-אור בנושא (ראו: ע"א (י-ם) 179/84 רוס נ' חפציבה חברה לבניין ועבודות פיתוח בע"מ, [פורסם בנבו] פ"מ תשמ"ה(3) 418, פס' 5 (1985) (להלן: רוס); ויסמן – בעלות ושיתוף, בעמ' 492; דיני עשיית עושר, בעמ' 106).
לסיכום שלב זה, נראה כי ניתן לאפשר תביעה של דייר את נציגות הבית המשותף, בדרישה לשיפוי בגין הוצאות שהוציא לתיקון פגם ברכוש המשותף. זאת, על דרך היקש מסעיף 32(ב) לחוק המקרקעין המתייחס לשיפוי בגין הוצאות שהוצאו על ידי בעלים משותפים במקרקעין, בכפוף לתנאים של נחיצות ודחיפות כפי שיובהר עתה.
7. מאחר שהמסלול הרגיל ברור הוא, יש לעשות שימוש זהיר בחריג ולהורות על שיפוי דייר שתיקן בעצמו ליקוי רק במקרה בו צעידה בדרך המלך תגרום לנזק רב. להשקפתי, על מנת שדייר יזכה לשיפוי בגין הוצאותיו כאמור, עליו לעמוד במספר תנאים: ראשית, נדרש להוכיח כי הליקוי שתוקן הוא ברכוש משותף, אשר היה מוטל על נציגות הבית המשותף לתקנו על חשבונה. שנית, עליו להוכיח שפנה לנציגות הבית המשותף בדרישה לתיקון הליקוי, וכי זו סירבה לתקן. שלישית, עליו להוכיח שעיכוב שהיה נגרם בגין פניה למפקח היה מביא להחמרת הנזק באופן משמעותי. רביעית, נדרש להוכיח את נחיצות התיקון באופן שאי התיקון בהקדם יפגע בצורה קשה וברורה ביכולתו של הדייר לעשות שימוש בדירתו. חמישית, נדרש שהליקוי ברכוש המשותף תוקן על ידו בצורה נאותה. שישית, עלות התיקון. דהיינו, הואיל ומדובר בתיקון ליקוי באופן הכופה הוצאה כספית על יתר הדיירים, ראוי כי ככל שמדובר בהוצאה כספית גדולה יותר, כך גם יגבר הנטל המוטל על הדייר המתקן בדרישה לפסיקת שיפוי לטובתו. דייר לא יזכה לשיפוי בגין הוצאות בלתי סבירות שהוצאו לצורך תיקון הליקוי, ובמקרה שאכן הפריז בהוצאות אך הינו עומד בשאר התנאים – יזכה לשיפוי רק בגין הוצאות סבירות שהיו נדרשות לתיקון הליקוי. מובן מאליו שבמקרים בהם יימצא בדיעבד המפקח או בית המשפט כי הנציגות סירבה בצדק לתקן את הליקוי – לא יהיה הדייר זכאי לשיפוי. יובהר כי אין המדובר ברשימה ממצה או קביעה בדבר מעמדם של השיקולים השונים זה מול זה.
אציין כי בפסיקת בתי המשפט המחוזיים אומצו במשך הזמן תנאים דומים, אך לא זהים (ראו: פסק הדין המנחה בעניין רוס לעיל; ע"א (מחוזי י-ם) 6403/05 ביטון נ' דיירי הבית המשותף [פורסם בנבו] (15.2.2006); עש"א (מחוזי חי') 5863-12-16 אביטן נ' נציגות הבית המשותף [פורסם בנבו] (4.4.2017); לפסיקה נוספת בערכאות השלום ראו: ת"ק (שלום כ"ס) 7660-07-10 בנישטי נ' ירושלמי [פורסם בנבו] (1.2.2011); ת"א (שלום ראשל"צ) 1521-09 ענבר סנטר ניהול נכסים בע"מ נ' דוד דואני [פורסם בנבו] (29.11.2012)).
טרם בחינת המקרה שלפנינו יודגש שוב כי דרך המלך להתמודדות עם פגם ברכוש המשותף היא באמצעות פניה לנציגות הבית המשותף, וככל שזו אינה נעתרת לתיקון הפגם – על הדייר לפנות בתביעה למפקח נגד הנציגות, על מנת שיכריע בסכסוך. אם בחר הדייר, במקרה שסירבה הנציגות לתקן, שלא להגיש תביעה למפקח, אלא הוציא מכיסו ותיקן את הפגם בעצמו – אזי על מנת לקבל שיפוי יאלץ לעמוד בנטל להוכיח את התנאים שפורטו לעיל. ובקצרה: ליקוי שחובת הנציגות הייתה לתקנו; פניה לנציגות וסירובה לתקן; דחיפות הגוברת על אפשרות הפניה למפקח; פגיעה קשה ביכולתו לעשות שימוש בנכס; תיקון הליקוי בצורה נאותה; וכן כאמור יש משקל לעלות התיקון.
8. מן הכלל אל הפרט. המבקש טוען שפנה לנציגות הבית המשותף טרם התיקון, ושהיא אף הסכימה לביצוע העבודות – ראיה לכך לגישתו של המבקש היא "קבלת הקיזוז" לפיה חובו של המבקש לנציגות יקוזז עם ההוצאות שהוציא לתיקון חגורת הגג. עוד טוען המבקש כי הוכיח שהליקוי היה ברכוש המשותף – בכך שהוכיח שמקור הרטיבות הינו מחגורת גג הבניין, ולא משטח גג הבניין המהווה את תקרת ביתו של המבקש. כמו כן נטען שהוכח כי הליקוי תוקן בצורה נאותה – זאת לפי חוות דעת מומחה מטעם המבקש. לבסוף נטען כי הליקוי תוקן במחיר סביר, מה גם שהמשיבה לא העלתה טענות בדבר הפרזה בהוצאות התיקון.
בעניינים אלו מקובלות עלי קביעות המפקח ולא מצאתי טעם להתערב בהן. המפקח קבע כי המבקש לא פנה לנציגות הבית המשותף ולדיירים האחרים בדרישה לתקן את הגג המשותף. אומנם המבקש טוען כי הנציגות הסכימה לביצוע התיקונים, אך לא ביסס זאת בפני המפקח. במיוחד יש להדגיש את העובדה שלא הוכחה דחיפות לתיקון הליקוי, באופן שפניה למפקח לצורך הכרעה בסכסוך הייתה מביאה להחמרת הנזק באופן משמעותי. תנאי זה הינו חיוני והכרחי על מנת שדייר יזכה לשיפוי בגין הוצאות שהוציא לתיקון ליקוי ברכוש משותף, שכן המסלול הרגיל מחייב פניה למפקח במקרה של סירוב הנציגות לתקן. כמו כן לא הוכח שפניה למפקח תביא לפגיעה קשה ביכולתו של המבקש לעשות שימוש בנכס. אם כן, בענייננו היה על המבקש לפנות למפקח על מנת שיכריע בסכסוך כדרך המלך, או לחלופין להציג ראיה חותכת לכך שהוסכם עם הנציגות שיתקן את הליקוי על חשבונו ויקבל שיפוי. כאמור ראיה כזו לא הוצגה.
9. הבקשה נדחית. המבקש יישא בהוצאות המשיבה בסך 6,000 ש"ח.
ניתנה היום, כ"ו בכסלו התשע"ח (14.12.2017).
ש ו פ ט
נ' הנדל