11. על סמך כל אלה, טוענים המערערים כי מסמך תנאי החכירה משקף נאמנה את כוונתם שלא להעניק להורים המנוחים זכות בעלות בדירה החכורה, ועל כן אין למשיבות כל זכות שהיא בזכויות הבנייה שנוספו למגדל.
טענות המשיבות
12. המשיבות סומכות ידן על פסיקת בית המשפט המחוזי, וטוענות כי גם אם זכותן בדירה היא זכות חכירה ל-999 שנים, בפועל – כפי שבית המשפט קבע – מדובר בזכות "השקולה" לבעלות; וממילא זכויות אלה נושאות עמן גם את הזכות לקבל חלק יחסי בזכויות בנייה בהיקף שנקבע לפי היחס בין שטח הדירה לבין שטח החלקה. לטענת המשיבות, כוונת הצדדים להעניק זכות זו להוריהן המנוחים, השתקפה אף בהסכם החכירה ובתנאי החכירה: משך תקופת החכירה, שקרובה לחכירה לצמיתות; לשון הסכם החכירה, שעושה שימוש במושגים כמו "קונה" ו"מוכר"; לשון תנאי החכירה, שקובעת כי אם יירשם הבניין כבית משותף, אזי תתבטל החכירה, ובמקום תירשם הדירה בבעלות ההורים המנוחים, וכי החוכרים יישאו בחובות וסיכונים משל היו בעלים, באופן המוכיח כי רישום זכות הבעלות היה עניין פורמלי, שכן ההורים המנוחים יכלו למכור, להעביר ולשעבד את זכותם, שייזקקו לאישור הבעלים הרשומים במקרקעין.
13. כמו כן, ציינו המשיבות כי המערערים מנסים להיבנות מכך שהעדים היחידים שנותרו בחיים ממועד חתימת ההסכם ב-1987, הם עורך הדין של המערערים בזמנו, ואחד מן המערערים (מר מרדכי גלילי). לטענת המשיבות, השניים לא הצליחו להסביר מדוע זכות החכירה אינה צריכה להיחשב כזכות שמעמדה שווה ערך לבעלות, שכן הם הודו כי מדובר היה בפתרון שנועד לעקוף את חוסר היכולת לרשום את הדירה בנפרד.
14. עוד טענו המשיבות, כי מאחר וזכות החכירה ל-999 שנים "שקולה" לבעלות, זכויות הבנייה הן חלק מזכות הבעלות ונלוות אליה. על כן, בהיעדר ויתור מפורש של ההורים המנוחים על זכויות הבנייה, מוטל על המערערים להוכיח כי נעשה ויתור מפורש על הזכויות, ודאי כאשר אלה זכויות עתידיות – נטל אשר לטענת המשיבות, הם לא עמדו בו. נוסף על כן, המשיבות טוענות כי לא ניתן לקרוא הסדר שלילי או הסכמה מכללא לוויתור על הזכויות, כפי שהן מציינות שבית המשפט קבע זה מכבר.
דיון והכרעה
15. לאחר ששמעתי את טיעוני הצדדים בדיון שנערך לפנינו, אציע לחבריי לקבל את הערעור, מהנימוקים שאותם אפרט להלן.
16. השאלה הטעונה הכרעה בענייננו היא מהו היקף הזכויות הנתון למשיבות והאם הוא כולל גם זכויות בנייה יחסיות בחלקה. לשם מתן מענה על שאלה זו יש מקום לעמוד על משמעות הזכויות הנתונות להן, ובעיקר – על היקפן מכוח הסכם החכירה.