17. עסקינן בחוזה חכירה שנחתם בשנת 1987, לתקופה בת 999 שנים. בית המשפט המחוזי קבע כי זכות החכירה לתקופה זו למעשה "שקולה" לבעלות, ובעלות הרי נושאת עמה, על-פי רוב, גם זכויות בנייה יחסיות. דומני כי בנסיבות העניין דרך ניתוח זו מעוררת קושי, ואפרט.
18. נכון אני לצאת מנקודת הנחה, שלפיה מקובל ונהוג לראות בהסכם חכירה לדורות לתקופה ארוכה – קל וחומר לתקופה של 999 שנים – כנסיבה מכריעה לטובת הענקת זכויות "שקולות" לבעלות לחוכרים לדורות. כך, ברע"א 2821/95 לוסטיג נ' מייזלס, פ"ד נ(1) 517, 522 (1996) (להלן: פרשת לוסטיג):
"כשמדובר בחכירה לדורות לתקופה כה ממושכת, יש יסוד להנחה הפרשנית שבהיעדר ראיה לכוונה אחרת, התכוונו הצדדים להעביר את מרב הזכויות בנכס ככל שהדבר ניתן, ובכך מתקרבת החכירה ככל האפשר לבעלות".
אכן, השתרשה בפסיקה התפישה כי חכירה לתקופות ארוכות מאוד, מהווה אינדיקציה להעברת זכויות "השקולות" לבעלות בנכס [ראו למשל: ע"א 1858/05 שנרך נ' פלס, [פורסם בנבו] פסקה 9 (11.2.2007); ע"א 8729/07 אירונמטל בע"מ נ' קרן קיימת לישראל, [פורסם בנבו] פסקה 21 (12.11.2009); ע"א 5865/11 מנהל מיסוי מקרקעין חיפה נ' דגון בתי ממגורות לישראל בע"מ, [פורסם בנבו] פסקה 37 (14.8.2014)].
19. עם זאת, על אף שתקופת החכירה היא נסיבה כבדת משקל, קירוב החכירה לדורות אל עבר הבעלות תלוי גם באופן עיצוב הסכם החכירה בין הצדדים. ראו בעניין זה את ע"א 355/76 בסו נ' מלאך, פ"ד לא(2) 359, 363 (1977), אשר קבע כי "השאלה אם חוזה חכירה לדורות כמוהו כהעברת בעלות, נעוצה בסופו של דבר בתכנו של כל חוזה וחוזה". כך נקבע גם בפרשת לוסטיג עצמה, שעליה מסתמך, בין השאר, בית המשפט המחוזי. אמיר קמינצקי בספרו חכירה לדורות 408 (2011) (להלן: קמינצקי, חכירה לדורות) מציין כי:
"ההיבט המהותי שבא לידי ביטוי בשאלת קווי הגבול בין מעמדה של חכירה לדורות כהסכם שכירות לבין ראייתה כבעלות (כמעט) לכל דבר ועניין, תלוי בתוכן ובצורה של ההסכם שבין הצדדים, ולאו דווקא בהתחשב באורכה של תקופת החכירה".
20. באותו האופן, גם טיב והיקף הזכויות הנלוות לזכות החכירה או לזכות הבעלות, כגון זכויות ברכוש המשותף או זכויות בנייה, נעוצות בסופו של דבר בתכנו של כל חוזה וחוזה (השוו: ע"א 7136/06 קופמן נ' לודמיר, [פורסם בנבו] פסקה 8 (22.1.2009); קמינצקי חכירה לדורות 408-407).
21. ודוק. נקודת המוצא יכולה להיות שהסכם חכירה לדורות ל-999 שנים מעניק זכויות "השקולות" לבעלות, וכי זכויות אלה נושאות עמן זכויות בנייה יחסיות; אך אין מדובר בהכרח בנקודת הסיום, שכן צדדים לחוזה יכולים לקבוע ביניהם אחרת, הן בעניין טיב הזכויות ה"עיקריות" והן בעניין היקף הזכויות ה"נגזרות" מהן.