22. אשר למקרה שלפנינו, סבורני כי למעשה שאלת מהות הזכויות ה"עיקריות" – קרי, האם מדובר בחכירה לדורות או בזכות "השקולה" לבעלות – אינה צריכה לקבל משקל מכריע. אף אם אניח כי הסכם החכירה ותנאי החכירה מעניקים למשיבות זכות "השקולה" לבעלות או אפילו זכות בעלות (לאחר בניית המגדל החדש), הרי שלא בכך נעוצה המחלוקת, כי אם בשאלת הזכויות "הנגזרות" או הנלוות, דהיינו זכויות הבנייה.
23. לעניין זכויות הבנייה, דומני כי קריאת הסכם החכירה ותנאיו מלמדים – לפי לשונם המפורשת ואף בלי צורך להידרש לנסיבות חיצוניות – כי הצדדים לא התכוונו להעניק לחוכרים זכויות בנייה בנכס בתרחיש של הריסת הבנייה הקיימת ובנייה חדשה תחתיה, גם בהינתן אישור תב"ע חדשה שמגדילה את היקף זכויות הבנייה בנכס.
24. הלכה למעשה, מסקנה זו נובעת מיישום פשוט של הוראות הדין והפסיקה על הסכם החכירה לפנינו, וכתב תנאי החכירה שצורף לו, יישום אשר ישמש כמפתח להכרעה בתיק זה.
25. את עמדותיי בנוגע לפרשנות חוזים הבעתי לא פעם, ואינני מוצא צורך לפרוש יריעה רחבה בנושא פעם נוספת [ראו, בין היתר: ע"א 9551/04 אספן בניה ופיתוח בע"מ נ' מדינת ישראל, [פורסם בנבו] פסקה 23 (12.10.2009)]. כפי שקבעתי בעבר, כאשר לשון החוזה ברורה וחד משמעית, יש לתת לה משקל מכריע בפרשנות החוזה, מאחר והיא משקפת את אומד דעת הצדדים בחתימתם עליו. ואולם, כאשר החוזה מנוסח באופן שאינו ברור וחד משמעי, מן הראוי שבית המשפט ייעזר, לצורך פרשנותו, גם בנסיבות חיצוניות.
26. בענייננו, דעתי היא כי לשון הסכם החכירה ותנאי החכירה מצביעה באופן שאינו משתמע לשתי פנים על כך שהזכות שהוקנתה להורים המנוחים, ושאותה ירשו המשיבות, אינה מקנה להם כחוכרים לדורות זכויות בנייה במגדל.
27. במוקד פסק דינו של בית המשפט המחוזי מצויים תנאי החכירה, ובייחוד, סעיף 8, שקובע כך:
"במקרה של מכירת הבניין ו/או החלקה לצורך הריסתו ובניתו מחדש הרי עם קבלת אישור עקרוני מהרשויות להריסת הבנין ובנית בנין אחר במקומו או במקום אחר בחלקה, תתבטל חכירה זו והחוכרים יהיו חייבים לפנות את החלק במקרקעין המוחכר בתנאי שיקבלו בבנין שיוקם על החלקה דירת בת 2 חדרים בבעלות, באותו שטח של החלק המוחכר ובמיקום לא פחות טוב, כשהזכויות ברכוש המשותף יהיו שוות לאותם הזכויות הקיימות לחוכרים בבנין זה כיום בלבד ובאותו יחס לוּ היה רשום כבית משותף כאמור בסעיף 7, ובתנאי שעד לכניסתם לאותה דירה יוכלו לגור בשכירות ע"ח הבעלים או מטעמם בדירה בת 2 חדרים ברדיוס של 1 ק"מ מהחלקה."