תכליתו של היטל ההשבחה
12. בית משפט זה עמד לא פעם על התכלית העומדת בבסיסו של היטל ההשבחה. כך, לדוגמה הסביר הנשיא ברק:
"ביסוד היטל ההשבחה מונח רעיון של צדק חברתי. הרשות הציבורית השקיעה בתכנון ובפיתוח. כתוצאה מכך עלה ערכם של המקרקעין. בעל המקרקעין מתעשר מכך. מן הראוי שבעל המקרקעין יישא בהוצאות התכנון והפיתוח. [...] כשם שבעל מקרקעין זכאי לפיצוי מקום שתכנית פגעה במקרקעין שבבעלותו (סעיף 197 לחוק [התכנון והבניה]) [...] כן חייב בעל מקרקעין לשאת בהיטל השבחה אם תכנית השביחה את המקרקעין שבבעלותו" (ע"א 1341/93 סי אנד סאן ביץ' הוטלס בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה תל-אביב-יפו, פ"ד נב(5) 715, 719 (1999)).
בעל הקרקע-המוכר הוא אשר נושא בתשלום ההיטל, שכן הוא שנהנה מעליית הערך של הקרקע (עוד על תכליתו של היטל ההשבחה, ראו גדעון ויתקון דיני מקרקעי ישראל 831-829 (מהדורה רביעית, 2009)). יש בתכלית זו כדי להסביר את קביעתו של בית משפט זה, שהוזכרה לעיל, כי את התיבה "מימוש זכויות" המופיעה בסעיפים 7(א) ו-10(א) לתוספת השלישית, יש לפרש כיום כריתת החוזה. זאת, משום שבמועד זה נותנים הצדדים הסכמתם לרכיב התמורה, המשקף את ערך הקרקע ובכלל זה את שווי ההשבחה (עניין נוה בנין, בעמ' 131; לעמדה אחרת ולפיה מימוש הזכויות חל כאשר בנוסף לכריתת החוזה מתבצעות פעולות מעשיות נוספות למימוש העסקה ראו גלברד, עמ'115-111; לעמדה לפיה מועד מימוש הזכויות הוא בעת העברת הזכות במרשם המקרקעין ראו עע"ם 1164/04 עיריית הרצליה נ' יצחקי, בפסקאות 25-23 לפסק דינה של השופטת ארבל, אך ראו בפסקה 1 לפסק דינו של הנשיא ברק שם הוא חוזר וקובע כי הלכת נוה בנין היא ההלכה המחייבת והנכונה גם לגופה (5.12.2006) (להלן: עניין יצחקי)).
הנה כי כן, מוכר מקרקעין חייב בהיטל השבחה בגין תוכניות שאושרו לפני כריתת החוזה. בהתאם, נפסק כי היטל השבחה שנוצר עקב תכנית במקרקעין שאושרה לאחר כריתת חוזה אך טרם גמר העסקה ברישום חל על הרוכש כבעלים שביושר. זאת, משום שלאחר כריתת חוזה המכר, המוכר כבר אינו יכול לדרוש מחיר גבוה יותר המגלם את השבחת המקרקעין בעקבות אישור התכנית (עניין יצחקי, בפסקה 13).
13. במקרה דנן, מצויים אנו בנקודת זמן אחרת מזו המתוארת בעניין יצחקי. היטל ההשבחה הוטל לפני כריתת החוזה, ולא שולם על-ידי המוכר אשר חייב בו על פי הדין ועל פי החוזה והוא גם הגורם אשר נהנה מן ההשבחה. מי הגורם שיישא בנטל הכספי מבלי שייהנה מפירותיה של ההשבחה?