אם תידרש הקונָה לשלם את החוב כתנאי להעברת הזכויות, יוצא כי עליה לשלם פעמיים את מחיר ההשבחה – פעם אחת בתמורה ששולמה למוכר על פי ההסכם, ואשר מגלמת את שווי הקרקע המושבחת, ופעם נוספת בעת העברת הזכויות. מנגד, אם ייקבע כי על הוועדה המקומית להמציא את האישור מבלי שישולם לה חוב היטל ההשבחה, הקופה הציבורית יוצאת נפגעת. נראה אם כן, שכל תוצאה אליה נגיע תחטא לצדק החלוקתי שבבסיס היטל ההשבחה, ולפיכך אין בתכלית שבבסיס היטל ההשבחה כדי ליתן תשובה לסוגיה שבפנינו.
14. הוועדה המקומית טענה כי הקונָה חייבת בהיטל בהיותה "הבעלים דה-פקטו" של המקרקעין, באשר הסכם המכר נחתם כשנתיים לפני מתן צו הכינוס (וכן ראו עניין חברת ראשונה, בפסקה 14) והקונָה מחזיקה בנכס ועושה בו כבתוך שלה.
איני רואה לקבל טענה זו. לפי סעיף 2(א) לתוספת, החייב בהיטל הוא בעל הקרקע. אכן, המונח "בעלים" בסעיף זה אינו שואב את תוכנו מהוראות חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: חוק המקרקעין), וגם בעלים שביושר יכולים להיחשב לבעלים לצורך תשלום היטל השבחה (עניין יצחקי, בפסקאות 13-12). אולם, כדי לקבוע מי הוא הבעלים לעניין סעיף 2(א) יש לבחון מי נהנה מהשבחת המקרקעין, ולא מי נוהג בנכס מנהג בעלים או מי הבעלים על פי חוק המקרקעין.
מעמד חוב בגין היטל השבחה בעת הליכי פשיטת רגל
15. כידוע, בבסיסם של דיני פשיטת הרגל עומדות שתי תכליות, אשר עלולות לעיתים לסתור האחת את השנייה: הראשונה מתמקדת בנושים - כינוס נכסיו של החייב מתוך מטרה לפרוע את חובותיו בדרך יעילה, שוויונית ומהירה; השנייה מתמקדת בחייב - לאפשר לו "לפתוח דף חדש" באמצעות מתן הפטר (ע"א 3376/11 רוזנברג נ' כונס הנכסים הרשמי, בפסקה י"ב (6.10.2013); רע"א 2282/03 גרינברג נ' כונס הנכסים הרשמי, פ"ד נח(2) 810, 814 (2004); ע"א 6416/01 בנבנישתי נ' כונס הנכסים הרשמי, פ"ד נז(4) 197, 204 (2003)).
לענייננו רלוונטית התכלית הראשונה, שבמסגרתה דיני פשיטת הרגל פועלים באופן שנועד לקדם את השוויון בין נושי החייב, בחלוקה לפי קבוצות – נושים מובטחים, נושים בדין קדימה ונושים "רגילים" (ע"א 4316/90 הספקה חברה מרכזית לחקלאים בע"מ (בפירוק) נ' אגרא – אבן יהודה אגודה חקלאית שיתופית בע"מ, פ"ד מט(2) 133, 169 (1995); להרחבה בנושא עיקרון השוויון בהליכי חדלות פירעון, ראו פסק דינו של השופט ד' מינץ בע"א 679/17 מרכז לוגיסטי בי רבוע נדל"ן בע"מ נ' אורתם סהר הנדסה בע"מ, בפסקאות 34-33 (11.2.2018)).