ערר (מרכז) 44/17 ברוידא משה ולין נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה הוד השרון

ערר מס' 044/17/48 מדינת ישראל משרד האוצר – מנהל התכנון ועדת ערר מחוזית סדר פתיחת הדיון מס' 044/17/48 ישיבה מס' 02417 מיום 26.09.2017 של ועדת הערר - מחוז המרכז, לפי חוק התכנון והבנייה התשכ"ה - 1965. הרכב ועדת הערר: יו"ר: עו"ד רונית אלפר מ"מ חבר ועדה: מר מיכאל גופר נציגת מתכננת המחוז: גב' מירה מוסקוביץ העוררים: ברוידא משה ולין על ידי עו"ד יונגר, שמאי שי סקיף, יוסי אפינגר - נגד - המשיבה: הוועדה המקומית לתכנון ובניה הוד השרון על ידי עו"ד קוקיא, רעות אמסלם מנהלת מחלקת היטל השבחה

עו"ד יונגר:
אי אפשר לממש צריך לעשות איחוד וחלוקה ועד שהאיחוד וחלוקה לא תאושר אי אפשר לממש.
זאת בעצם הנפקות לשאלה מי החייב בהיטל השבחה.
עו"ד קוקיא:
אנחנו טוענים שהמועד הקובע לצורך מימוש הוא היום ה – 15 אחרי הפרסום כמו שכתוב. מי שרכש לפני זה לא מימוש לצורך התכנית הזאת אלא מימוש לצורך תכניות אחרות, בעצם המימוש יהיה בשלב הבא.
עו"ד יונגר:
השמאית של הועדה במצב החדש לא לקחה ערכים מ – 4/1 או 5/1 היא נדדה כמה חודשים קדימה. עו"ד קוקיא:
בכל מקרה מבחינת היום הקובע הקונה הוא זה שמשלם את כל ההליכים והוא זה שפנה אלינו גם.
עו"ד יונגר:
אני חוזר על מה שכתבנו בערר.
הרובד הראשון לשון הסעיף 119 לחוק ומצטט. נאמר שתחילתה של תכניתה וא בתום 15 ימים ואני מדגיש את המילה בתום. הביטוי בתום אני עשיתי סקירה בתקנות סד"א, היא מ – סיום התקופה שקצובה באותו סעיף רלבנטי למשל תקנה 99 ד' לתקנות סד"א שעוסקת במועד משך פגישת מהות כתוב ובלבד שפגישת המהות תתקיים לא יאוחר מתום התקופה האמורה דהיינו יש תקופה עם סיום אותה תקופה צריך להתרחש משהו. יש תקנה 378 א' לתקנות סד"א. כתוב לא הודע מחזיק כי נכסי המשיב מצויים בידו יהא המבקש רשאי בתוך 15 ימים מיום שהומצאה לו או בתוך 15 ימים מתום המועד האמור. רואים שהמחוקק לא השחית מילותיו לריק שרצה להגיד בתוך תקופה ידע להגיד בתוך תקופה שרצה להגיד בתום התקופה הוא אמר בתום התקופה.
מה שאנחנו רוצים לומר שמבחינתנו מתום 15 יום המשמעות מתום 15 יום והיום ה – 15 הוא לא יום ראשון לתוקפה של התכנית.
אנחנו יודעים שתכנית חיקוק וחוק הפרשנות חל במקרה של חוק התכנון והבניה, חוק התכנון והבניה אומר שהיום הראשון לא נמנה לתקופת 15 ימים דהיינו אם יום הפרסום נעשה ביום ה – 20/12/2015 היום ה - 20/12/2015 לא נספר למועד ה – 15. אז אם ניקח את זה היום ה – 20 זה יום פרסום התכנית ברשומות מניין 15 ימים מסתיים ביום ה – 4/1/2016 בשעה 23:59, תוקף התכנית מתחיל בדיוק בשעה 24:00. אם הייתי חותם בשעה 24:30 בלילה והיה כתוב 5/1/2016 העסקה היא שהתכנית בתוקף, זה המשמעות שלנו של הסעיף והדגש הוא בתום.
עמדתנו שהמועד הקובע לתחולת תוקפה של הר / 1202 מתחיל ב – 5/1/2016, ועל כן המימוש נעשה לכל היותר ב – 4/1/2016.
אני רוצה לצרף את פסק דין גולדשטיין זה עסק שם ערבה תיקון בחוק לגבי המועד הקובע להגשת סעיף 197 אבל אפרופו בית המשפט העליון מצטט היה שם 3 ערעורים בעליון, המקרה בעע"מ 9272/11 עוסק בתכנית פוגעת ג / 1209, היא פורסמה ברשומות ב – 20/3/2008, התביעות לירידת ערך לפיצוי לפי סעיף 197 הוגשו ב – 3/4 וב – 4/4 אומר בית משפט עליון תביעות אלה הוגשו במועד, ערעור הועדה המחוזית במחוז חיפה נדחה איפוא.
זאת אומרת זה בדיוק כמו פה ביום ה – 15 הגישו תביעה אם ה – 15 ימים בעצם ה – 4/4 לא נכלל לא היו צריכים לקבל את התביעה.
בית המשפט העליון אישר את קבלת התביעה ל – 197 שאושרה ב – 4/4.
הוא ראה את זה כמובן מאליו ה – 15 יום מתום פרסום ברשומות. היום ה – 15 הוא לא יום תחילת תקופה של התכנית אלא סיום העדר תוקף לתכנית.
המשמעות מבחינתנו שהועדה באה ואומרת שתוקף התכנית הוא מ – 4/1 היא מחסרת יום אחד מה – 15 יום המלאים שהמחוקק קבע.
הרובד השני וזה רובד של שרשרת העסקאות או החוזים שנעשו ערב אישורה של התכנית.
אני צירפתי את ההודעה ב – 20/12/2015 כותבת החברה מכתב במכתב הזה הנדון בהתאם להסכם האופציה אבקש להודיעך על מימוש 15 דונם מכלל החלקה, אבקש כי תפעל מול עורכי דין מטעמי לחתימת הסכמי מכר ומצטט.
אנחנו רואים בזה כמועד המאוחר ביותר כי יש את הסכם המכר שנחתם ב – 4/1 אבל מבחינתנו הודעת המימוש שניתנה ב – 20/12/2015 זה המועד הקובע. מועד ההודעה על מימוש האופציה על הכוונה לקנות 20/12/2015.
הערר לא הסכם בהסכם אופציה רגילה היא אמרה בהסכם אופציה עם אופציות הדדיות ולשון הסכם מכר מחייב שאי אפשר לסגת אז היא אמרה אני רואה בזה הסכם מכר וזה מימוש והסכם אופציה רגיל לא נחשב הסכם אופציה מחייב. אני חושב שההחלטה לא נכונה אני חושב שהסכם אופציה זה הסכם ששילמו עליו כסף וזה הסכם מחייב.
יש לנו פה כפי שציינו בערר עצמו ברגע לדעתנו בשנת 2014 עת ההתקשרות של המוכר ברוידא איתנו בהסכם שהוא כובל אותו למכור אך ורק לנו וכל התועלת והרווח הכלכלי שיופק מהקרקע הוא לא בידיו בשלב ההוא, עובר לתוספת הסכם האופציה.
גם בעל האופציה לא יכול לסגת מהודעת המימוש הזאת, זה מועד שמבחינתנו אם היינו מפרים ולא חותמים על הסכם מכר מחייב או לא משלמים את התמורה יכול היה המוכר לאכוף עלינו חתימת הסכם מחייב אם היה רוצה בכך.
הרובד השלישי זה רובד של הסכם אופציה עצמו שנחתם ב – 2014 עובר ל – 17/6/15 והסתיים ב – 21/12/15 יום אחד לפני מתן אותה הודעת מימוש שפירטתי ברובד השני.
זה הרבדים שלטעמנו צריך לקבל את הערר בנקודה הזאת שהמימוש היה לפני תחילת תוקפה של תכנית הר / 1202.
התנאים של מימוש האופציה היה 4 תנאים שזה הודעה בכתב ובדואר רשום של מקבל האופציה סעיף 6 א' עמוד 2 להסכם האופציה, הסכם מ – 11/11/2014, מצטט מסעיף 6.
יש תוספת להסכם האופציה שנחתמה ב – 17/6/15, מצטט.
אני מניח שאיש לא צפה וידע בדיוק מתי לשכת הפרסום הממשלתית תפרסם. לא רואים תלות בהסכם האופציה המקורי באישורה של התכנית, התנאים המחייבים לא קשורים כהוא זה לאישורה של התכנית, יש חתימת מקבל האופציה על הסכם המכר שצורף כנספח ב' להסכם האופציה, הסכם המכר צורף כנספח להסכם האופציה לא היה צריך לנהל משא ומתן משפטי על תנאי חוזה המכר, לא היה צריך לקבוע מועדי תשלום הכל היה סגור מראש והיה ידוע כבר בעת חתימת הסכם האופציה בשנת 2014 מה שמקטין בעצם את "הבריחה" של מקבל אופציה בטענות שהסכם המכר לא מחייב וויכוחים משפטיים על תנאים משפטיים בהסכם המכר וכיוצא באלה.
התנאי השלישי זה ביצוע תשלומים בסעיף 8 בהסכם המכר, זה נעשה במועד חתימת ההסכם ב – 4/1, והמצאת העתק חשבונית, אין שום אזכור של התכנית שבתוקף, של התכנית המופקדת, של תלות באישור תכנית מופקדת אין שום דבר. לכן גם במישור הזה שזה קשור לכל אחד מהרובד הראשון והשני של הסכם אופציה הוא אושר על ידי רשויות המס, גם במחיר גם בשווי וגם בכל דבר ועניין לכן לא היה מקום לסטות ממנו וברגע שאני מודיע ב – 20/12/15 על מימוש האופציה מקבל האופציה לא יכול לסגת.
אני מפנה לנספח 1 לערר, מדובר בשובר היטל השבחה בגין העברה בטאבו, מתאריך 17/1/2017 יש פירוט מרכיבי השומה, סכום ותאריך קובע, תאריך הצמדה, סכום מוצמד, לא מופיע פה ריביות, זאת אומרת אם הייתי משלם את הסכום שביקשו הייתי מקבל אישור לטאבו, גם הועדה שהוציאה את השובר ב – 1/17 לא גבתה ריבית וזה מלמד לטעמי על כך שגם הועדה לא ראתה במועד החתימה מימוש האופציה כמועד מימוש לצורך היטליה שבחה
עו"ד קוקיא:
הועדה המקומית לא נוהגת לגבות ריבית פיגורים כאשר נעשית פניה לקבלת שומת השבחה בסמוך לאחר החתימה על ההסכם.
אני לא רוצה להתחייב אני לא יודע מה נסיבות המקרה הזה אבל אם חברי רוצה שניקח ריבית ניקח ריבית.
עו"ד יונגר:
אנחנו לא סתם טוענים את זה. אני מפנה גם לכוכבית שנמצאת בשובר במידה ונערכה עסקה בנכס ומופיע תאריך המימוש בשובר התשלום יכלול הפרשי הצמדה וריבית לפי החוק הם קיבלו אתה חוזה ובדקו את התאריך. אנחנו ביקשנו אישור לטאבו. מה היה קורה אם הייתי משלם את ה – 22 מיליון לא מגיש שומה נגדית נרשם בטאבו מוכר הלאה מישהו יכל לבוא להגיד מכיוון שמתברר לנו למפרע שחוזה המכר בין ברוידא לברזיל היה אחרי אישורה של התכנית צריך לגבות ריבית ממועד המימוש עד מועד אישור האם יכלו לתבוע את זה? המועד קשור למה הועדה ראתה במועד המימוש לנגד עיניה.
הועדה באה וקבעה מפנה לסעיפים 65 ואילך לכתב הערר . יש שטח מהחלקת מקור 16 שלאחר אישורה של תכנית 1202 נרשמה פרצלציה שחילקה את חלקה 16 לשתי חלקות.
יש תכנית קודמת שיצרה את כביש 531, היא הפקיעה חלק מהחלקה לטובת דרך כ - – 7 דונם. את השטח הזה עמדתנו המשפטית שלא צריך לקחת בחשבון בחישוב ההשבחה, היא דרך שהופקעה, אם אתה לוקח ממני השבחה על החלקות על שטח ברוטו לפני הפקעות אז אתה צריך לתת לי זכויות מכוח אותו שטח ואם אתה לא נותן לי זכויות אתה לא יכול לתת.
מר סקיף:
חלקים מחלקה 16 שכוללות ב – 1202 סומנו בתכניות שונות של מח / 54 בחלקים שונים שלהם סומנו כדרך ומסילת ברזל ( מח /113). הרישום הפרצלציה בהתאם לתכניות מח השונות הסתיים לפני חודשים מספר ונוצרה חלקה 16 יצרה 2 חלקות, 87 ו – 88, כ – 7 דונם נרשמו על שם מדינת ישראל והיתרה נותרה על שם הבעלים הפרטיים. היה צו הפקעה קודם ל – 1202.