פסק-דין
המשנה לנשיאה ח' מלצר:
1. לפנינו ערעורים על פסק דינו של בית המשפט המחוזי מרכז-לוד (כב' השופט י' שפסר) ב-ה"פ 58048-01-15, בגדרו נקבע כי הסכם מכר מקרקעין, אשר נכרת בין המערערים לבין המשיבים בע"א 8559/15 ובע"א 8580/15 (להלן, בהתאמה: מפלי התנור ו-תומר) לבין המערערים בע"א 8580/15 והמשיבים בע"א 8559/15 (להלן בהתאמה: עפרות תבל ו-יצחק) עומד בתוקפו וכי יש לבטל את הערת האזהרה, אשר נרשמה בתאריך 05.01.2015, לטובת המערערים בע"א 8559/15 והמשיבים בע"א 8580/15 (להלן, בהתאמה: סלימאן ו-עו"ד סלאמה).
להלן יובאו הנתונים הנדרשים להכרעה בערעור.
רקע
2. מפלי התנור בע"מ הינה חברה פרטית, בניהולו של תומר. עפרות תבל בע"מ הינה חברה פרטית בבעלותו של יצחק. במועד מסוים בשנת 2014, ועובר להתאגדותה של מפלי התנור כחברה בע"מ (שהתרחשה בתאריך 23.12.2014) – החלו מגעים בין תומר לבין עפרות תבל לרכישת מקרקעין, הידועים כגוש 13211 חלקה 117 בעיר מטולה (להלן: המקרקעין), אשר היו בבעלותה של עפרות תבל. מגעים אלו התנהלו באמצעות עו"ד קובי אורן (להלן: עו"ד אורן), שייצג בעסקה גם את מפלי התנור וגם את עפרות תבל.
3. בתאריך 14.12.2014 – תומר נפגש עם עו"ד אורן וחתם בשמה של מפלי התנור (שהיתה אז עדיין ביסוד) על הסכם לרכישת המקרקעין (להלן: הסכם המכר הראשון). במעמד החתימה, תומר הפקיד בידי עו"ד אורן המחאה על סך 100,000 ש"ח כדי שיחזיק בה כנאמן עבור עפרות תבל.
באותו תאריך, גם יצחק הגיע אל משרדו של עו"ד אורן, אשר הציג בפניו טיוטה (לא חתומה) של הסכם המכר הראשון, בה נקבע כי התמורה בעבור המקרקעין תעמוד על 470,000 ש"ח. בהמשך לכך, יצחק ביקש מעו"ד אורן להעביר את הטיוטה ליועצו, רואה החשבון מר חיים רואימי (להלן: רו"ח רואימי), ובצהרי אותו יום, עו"ד אורן שלח את טיוטת ההסכם הנ"ל לרו"ח רואימי.
4. מספר ימים לאחר מכן, ועוד בטרם שמפלי התנור התאגדה – יצחק נפגש עם עו"ד אורן פעם נוספת. בפגישה זו, שהתקיימה בנוכחותו של עו"ד שי מכלוף ממשרדו של עו"ד אורן – יצחק חתם בשם עפרות תבל על הסכם המכר הראשון, והעתק מההסכם החתום הועבר לידי מפלי התנור (להלן: העסקה הראשונה). הסכם המכר הראשון שנחתם בין עפרות תבל לבין מפלי התנור כלל, בין היתר, את ההוראות הבאות:
"3.1.4. מוסכם כי במידה ובתוך 21 יום נתגלה כי קיימת התנגדות של שמורות הטבע בדבר בנייה על הנכס בהתאם לתכנית בניין עיר בתוקף ניתן יהיה לבטל את ההסכם ולא תהא למי מהצדדים כל טענה ו/או תביעה האחד כנגד משנהו...
3.1.8. המוכרת מתחייבת שלא לעשות כל שינוי מהותי בממכר מיום חתימת הסכם זה ועד למסירת החזקה הבלעדית בממכר לידי הקונה. מבלי לגרוע מהאמור, מתחייבת המוכרת שלא לשעבד, לא למשכן ולא להעניק כל זכות אחרת שהיא בממכר לצד שלישי כלשהו, לא לבצע כל עסקה נוגדת ו/או פעולה משפטית כלשהי בממכר החל ממועד חתימת הסכם זה...
7.1.1. סך של 110,000 (מאה אלף ₪) [הטעות במקור – ח"מ] בתוספת מע"מ כדין במעמד חתימת הסכם זה וחתימת המוכרת מהווה אישור קבלת הסכום. סכום זה יוחזק בידיו הנאמנות של עו"ד קובי אורן בנאמנות (להלן: "הנאמן") ויועבר למוכרת כנגד מילוי כל התנאים הבאים במצטבר...
11.2. כל שינוי של חוזה זה וכל הוראה מהוראותיו וכל ויתור של מי מהצדדים על קיום איזו מזכויותיו לפי חוזה זה, יהיו חסרי תוקף אלא אם נעשו בכתב ונחתמו על ידי הצד שכלפיו נטען השינוי או הויתור" (ההדגשות שלי – ח"מ).
זה המקום לציין כי היו שינויים מסויימים בגובה התמורה ובאופן התשלום בין נוסח גרסתו הראשונה של הסכם המכר הראשון (הטיוטה), אשר נשלחה לרו"ח רואימי, לבין הנוסח עליו יצחק חתם לבסוף במשרדו של עו"ד אורן.
5. למען שלמות התמונה יש לציין עוד כי באותה העת היו רשומות על המקרקעין הערות אזהרה לטובת רשות שמורות הטבע באשר לזכותה להתנגד לבנייה בהתאם לתכנית בניין עיר, וכן הערה בדבר הפקעה לצרכי ציבור על-ידי שר האוצר, בצד הערת אזהרה לטובת יצחק בעקבות הלוואה בסך 550,000 ש"ח, שהעמיד לטובת עפרות תבל.
6. בצהרי יום ה-25.12.2014, יצחק הגיע למשרדו של עו"ד אורן והודיע כי רו"ח רואימי ייעץ לו שלא להתקשר בהסכם המכר הראשון ועל כן ביקש כי חתימתו תימחק מן ההסכם. באותו מעמד, נכחו גם שני עורכי דין נוספים ממשרדו של עו"ד אורן. במועד מאוחר יותר, יצחק טען כי עו"ד אורן שירטט סימן "איקס" על העתקי הסכם המכר הראשון החתומים והכניסם למגירתו.
7. במקביל, במהלך חודש דצמבר 2014, נודע לעו"ד סלאמה כי המקרקעין מוצעים למכירה. בעקבות זאת, עו"ד סלאמה ביצע בירורים אודות המקרקעין ולאחר מכן הוא הציע לסלימאן לחבור אליו כדי שירכשו את המקרקעין במשותף.
8. בתאריך 01.01.2015, נערכה פגישה בביתו של יצחק, בה נכחו יצחק, עו"ד סלאמה ורו"ח רואימי, אשר במסגרתה חתמו הצדדים על הסכם למכירת המקרקעין לעו"ד סלאמה ולסלימאן בעבור סך של 500,000 ש"ח (להלן: הסכם המכר השני). כן הוסכם כי התמורה תועבר בשלושה תשלומים דחויים, בתאריכים 03.01.2015, 03.02.2015 וה-03.03.2015 (להלן: העסקה השנייה). לאורכו של הסכם המכר השני נשזרו מספר הצהרות של עפרות תבל, באמצעות יצחק, לפיהן זכויותיה של עפרות תבל במקרקעין נקיות מכל זכויות של צד שלישי (למעט זכויות מסוימות, כאשר זכויותיה של מפלי התנור לא נזכרו ביניהן) וכי היא לא התחייבה למכור את זכויותיה לצד שלישי כלשהו טרם חתימתה על הסכם המכר השני. עוד באותו היום, דירקטוריון חברת עפרות תבל, אשר נמצאת כאמור, בבעלותו של יצחק, החליט לאשר את העסקה השנייה, קרי את מכירת המקרקעין לעו"ד סלאמה ו-סלימאן.
9. נוכח האמור לעיל, עו"ד סלאמה פנה בתאריך 05.01.2015, ללשכת רישום המקרקעין בנצרת, רשם הערת אזהרה במקרקעין לטובתו ולטובת סלימאן (להלן: הערת עו"ד סלאמה), ובמקביל ביטל את הערת האזהרה הרשומה על המקרקעין לטובת יצחק (בגין הלוואתו לעפרות תבל), וזאת באמצעות ייפוי כוח בלתי חוזר שניתן לו.
10. יום לאחר מכן, בתאריך 06.01.2015 דירקטוריון מפלי התנור (שהתאגדה בינתיים כאמור בתאריך 23.12.2014) התכנס וקבע כך:
"הוחלט כדלקמן:
לרכוש את הנכס המצוי במטולה [...] מחברת עפרות תבל.
להסמיך את מר בוקרה רפאל ו/או תומר אהרון הנ"ל, מנהלי החברה, ביחד ו/או כל אחד לחוד, להופיע מטעם החברה ובשמה בפני רשם המקרקעין ו/או בפני עורך דין ולחתום על כל בקשות, בקשות לרישום הערת אזהרה, שטרי מכר, שטרי העברת זכות שכירות, יפוי כח בלתי חוזר וכל מסמך אחר שיהא דרוש לצורך רכישת הנכס והעברת הזכויות בו לשם החברה.
חתימתם של מר בוקרה ו/או תומר אהרון הנ"ל, יחד עם שמה המודפס, תחייב את החברה בכל פעולותיה" (ההדגשות שלי – ח"מ).
עוד באותו היום עו"ד אורן שלח מכתב לרשם המקרקעין בנצרת בעניין: "רישום הערת אזהרה", בו נאמר כדלקמן (להלן: הערת מפלי התנור):
"הח"מ מאשר בזה שערכתי את החוזה מיום 14/12/14 בין עפרות תבל באמצעות מנהלה מר בוקובזה יצחק לבין חברה בהקמה על-ידי מנהלה תומר אהרון. החוזה שנערך נחתם בפניי על-ידי הצדדים להסכם. החברה בהקמה הגישה את מסמכי ההתאגדות לרשם החברות על-ידי הח"מ, ולאחר שאושרה נרשמה בשם מפלי התנור [...] התאגדה ונרשמה כדין ביום 23/12/14. הנני מצהיר בזאת כי שהחברה בהקמה על-ידי תומר אהרון נשוא החוזה הינה כיום ידועה כחברת מפלי התנור בע"מ נשוא החוזה מיום 14/12/14 וזכאית להירשם" (ההדגשות שלי – ח"מ).
11. בתאריך 07.01.2015, מפלי התנור הגישה דיווח לרשות המיסים בגין רכישת המקרקעין על-ידה, ובתאריך 13.01.2015 עו"ד סלאמה וסלימאן הגישו אף הם דיווח לרשות המיסים בנוגע לרכישת המקרקעין.
12. מספר ימים לאחר רישום הערת מפלי התנור, משרד האוצר בטבריה הודיע לעו"ד סלאמה כי יש ברישומיו דיווח כפול אודות רכישת המקרקעין. מפלי התנור, שגילתה אף היא את דבר רישומן של שתי הערות האזהרה הנוגדות על המקרקעין – הגישה בסוף חודש ינואר 2015 תובענה למתן סעד הצהרתי לפיו העסקה עמה תקפה, בעוד שהערת עו"ד סלאמה בטלה.
13. בתאריך 27.01.2015 – בית המשפט המחוזי הנכבד נתן צו ארעי למניעת כל דיספוזיציה במקרקעין.
14. בעקבות הדיווח הנזכר בפיסקה 12 שלעיל, בתאריך 01.02.2015 יצחק ועו"ד סלאמה זומנו לדיון במשרד המפקח מטעם משרד האוצר. במסגרת דיון זה, המפקח בירר עם יצחק פרטים אודות העסקה הראשונה. במעמד זה יצחק טען כי העסקה הראשונה בוטלה וביקש כי העסקה השנייה תוכר כתקפה. בסיום הפגישה עו"ד סלאמה ועפרות תבל (באמצעות יצחק) חתמו על "הסכם בעניין שומת מס שבח, מס רכישה", במסגרתו שווי המכירה הנקוב בהסכם המכר השני (אשר עמד על סך של 590,000 ש"ח, כולל מע"מ) שונה לסכום של 650,000 ש"ח כולל מע"מ, וזאת כדי להוביל "לביטול כל טענה".
פסק דינו של בית המשפט המחוזי הנכבד
15. בתאריך 27.10.2015 בית המשפט המחוזי הנכבד קיבל את תובענתה של מפלי התנור, בקובעו כי העסקה עמה גוברת על העסקה עם עו"ד סלאמה וסלימאן, והורה למחוק את הערת האזהרה שנרשמה לטובתם של האחרונים, וזאת לאחר שקבע כי בידי מפלי התנור הסכם תקף למכירת המקרקעין החתום כנדרש, הן על ידי יצחק והן בחותמת של עפרות תבל. בית המשפט המחוזי הנכבד קבע עוד כי אין בטענותיו של יצחק בדבר שינויים שהוכנסו ביחס לגובה ולאופן התשלום בין הנוסח של טיוטת הסכם המכר הראשון, אשר נשלחה לרו"ח רואימי, לבין הנוסח עליו חתם יצחק לבסוף במשרדו של עו"ד אורן, כדי לסתור את תוקפו של הסכם המכר הראשון. עוד נפסק כי אין בטענתו של יצחק לפיה הוא חתם על הסכם המכר הראשון מבלי שקרא את הוראותיו – כדי להוביל לביטולו, ו"כי הדברים מקבלים משנה תוקף עת ליצחק, על פי תצהירו ועדותו, ניסיון של עשרות שנים בתחום הנדל"ן, במסגרתו ערך, לטענתו, מאות עסקאות במקרקעין" (ראו: פסקה 26 לפסק הדין).
16. בית המשפט המחוזי הנכבד אף דחה את טענתם של יצחק ועפרות תבל לפיה עו"ד אורן חתם בשמם על הסכם המכר הראשון והעביר אותו לידי מפלי התנור, על אף שהתבקש לשמור עליו בנאמנות ולא להעבירו. כמו כן נדחתה הטענה לפיה עו"ד אורן הכניס שינויים בטיוטת הסכם המכר הראשון, שהוצגה ליצחק ועפרות תבל, מבלי לידעם על כך טרם החתימה. בהקשר זה בית המשפט המחוזי הנכבד קבע כי יצחק ועפרות תבל לא הביאו כל תימוכין לטענותיהם כלפי עו"ד אורן, למעט עדותו של יצחק שהוא עד בעל עניין, וכי בעדותו של יצחק נמצאו סתירות. בתוך כך נקבע כי יצחק הודה כי חתם בעצמו על הסכם המכר הראשון, אך לא הוסיף אליו את חתימתה של עפרות תבל. עוד נקבע כי אף שיצחק טען כי איש מלבדו לא מחזיק בחותמת של עפרות תבל, בסופו של דבר הוא הודה כי הוא מסר לעו"ד אורן חותמת של עפרות תבל וכי אפשרי שבדרך זו חתימתה של עפרות תבל הוטבעה בהסכם המכר הראשון. כמו כן, נקבע, כי טענתו של יצחק כי התמורה בהסכם המכר הראשון שונתה בלא ידיעתו מ-470,000 ש"ח ל- 440,000 ש"ח נסתרה בתצהיר שהגישה עפרות תבל עצמה לרשויות המס, ממנו עולה כי היא הסכימה למכור את המקרקעין למפלי התנור בעבור סכום של 440,000 ש"ח. עוד נקבע, כי העובדה שמפלי התנור הפקידה בידיו של עו"ד אורן המחאה בסך 100,000 ש"ח מעידה על כוונתה לרכוש את המקרקעין וסותרת את טענתו של יצחק לפיה מפלי התנור לא העבירה כל תמורה בעד המקרקעין.
17. בית המשפט המחוזי הנכבד קבע עוד כי בתחילת ההליך מפלי התנור ביקשה לזמן את עו"ד אורן לעדות, ואולם לאחר שהנ"ל הודיע כי הוא לא יוכל להגיע לישיבת ההוכחות שנקבעה – מפלי התנור לא עמדה על זימונו. על אף האמור, יצחק ועפרות תבל לא ביקשו לזמן את עו"ד אורן לעדות ולא עמדו על כך שהוא או עו"ד אחר ממשרדו, שהיו נוכחים אף הם במעמד חתימת ההסכם, יגיבו לטענות בנוגע להתנהלותו. בית המשפט המחוזי הנכבד קבע כי בנסיבות אלו יש להניח כי אילו עו"ד אורן היה מזומן לעדות – גירסתו היתה תומכת דווקא בטענות מפלי התנור.
18. מכל הטעמים הנ"ל – בית המשפט המחוזי הנכבד קבע כי העסקה בין עפרות תבל לבין מפלי התנור תקפה, ודחה את טענת יצחק ועפרות תבל לפיה עסקה זו מעולם לא יצאה לפועל ולחלופין בוטלה על ידם כדין.
בית המשפט המחוזי הנכבד הוסיף וקבע כי במקרה דנן לא מתקיימים התנאים להעדפת העסקה המאוחרת בזמן עם עו"ד סלאמה וסלימאן. בית המשפט המחוזי הנכבד עמד על כך שעל פי סעיף 9 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: החוק המקרקעין) ניתן להעדיף את העסקה המאוחרת בזמן בהתקיים שלושה תנאים מצטברים: השלמת העסקה המאוחרת ברישומה במרשם המקרקעין, מתן תמורה בעד המקרקעין, ותום לב של הרוכש המאוחר עד למועד רישום העסקה. תנאים אלו, כך נקבע, אינם מתקיימים בענייננו. העסקה עם עו"ד סלאמה ו-סלימאן לא הושלמה ברישום הקרקע על שמם, ואין ברישום הערת האזהרה כדי למלא תנאי זה. בנוסף על כך, עו"ד סלאמה וסלימאן למדו על העסקה עם מפלי התנור בעקבות הדיווח ממשרד האוצר ועוד בטרם שהושלמה העסקה עמם ברישום, ואף על פי כן הם המשיכו לפעול לקידום העסקה. עוד נקבע, כי אין בעובדה שעו"ד סלאמה וסלימאן שילמו חלק מהתמורה כדי לשנות מהמסקנה כי העסקה עמם לא גוברת על העסקה עם מפלי התנור. בית המשפט המחוזי הנכבד קבע עוד כי העובדה שמפלי התנור רשמה הערת אזהרה יום לאחר שעו"ד סלאמה וסלימאן רשמו הערת אזהרה לטובתם איננה מעידה על חוסר תום לב מצידה ואיננה שוללת את עדיפות העסקה עמה, זאת מאחר שרישום הערת אזהרה כשלושה שבועות לאחר חתימה על הסכם המכר איננה בלתי סבירה, בשים לב לכך שהסכם המכר הראשון היה ניתן לביטול בתוך 21 ימים לאחר מועד החתימה עליו. עוד נקבע כי אין בעובדה שמפלי התנור התקשרה בעסקה לרכישת המקרקעין טרם שהתאגדה ונרשמה כדין, כדי לשלול, כשלעצמה, את תוקף העסקה עמה. בית המשפט המחוזי הנכבד ציין בהקשר זה כי הטענה הנ"ל עלתה לראשונה בסיכומיהם של יצחק ועפרות תבל, ואין בה כדי לשנות מן התוצאה. בית המשפט המחוזי הנכבד עמד עוד על כך שסעיף 12 לחוק החברות, התשנ"ט-1999 (להלן: חוק החברות) מאפשר לחברה לאשר בדיעבד פעולה שנעשתה על ידי היזם שלה לפני התאגדותה, ולא הוכח כי תנאי הסעיף אינם מתקיימים במקרה דנן.