101. הנה כי כן, הלכת רוטמן לכתחילה גידרה עצמה להפקעות לשימוש שאינו קהילתי (אלא לשימושים כלל ארציים). ואולם, ענייננו עוסק בהפקעות לפי חוק התכנון והבנייה – שהן הפקעות שמתבצעות ברמה המקומית, שאיננה כלל ארצית. משכך, קם נדבך נוסף, מרכזי, הרלוונטי לניתוח הפרשני – נדבך שנעדר משקל בניתוח הפרשני שערכנו בעניין רוטמן – שעניינו ההתחשבות בערכים "קהילתיים". סבורני כי נדבך זה אינו מאפשר לפרש את סמכות השר להענקת פיצויי "סבל" הקבועה בסעיף 190(א)(2) לחוק התכנון והבניה כסמכות חובה שאינה נותנת מקום לשיקול דעת של השר. אכן, התוצאה של סמכות חובה היא ודאות באשר לתוצאות הפעלתה של הסמכות (ברק-ארז, בעמ' 218-216), ובכך יתרונהּ. אלא שהמקרה של חוק התכנון והבנייה מורכב יותר מזה שנדון בעניין רוטמן (ביחס לפקודת הדרכים), שהרי כרוכים בו שיקולים נוספים הנוגעים להתחשבות "קהילתית". זאת בצד ההבדלים הנוספים בין פקודת הדרכים לחוק התכנון והבנייה, עליהם עמדנו. שיקולים אלה אינם מאפשרים הפעלת סמכות "אוטומטית", אלא דורשים בחינה פרטנית שנותנת משקל מתאים לנסיבותיו של כל מקרה. על טיבה של הבחינה הדרושה אעמוד עתה.
2. אמות המידה להפעלת שיקול דעת השר
102. משהכרענו כי סמכות השר להענקת פיצויי "סבל" מכוח סעיף 190(א)(2) לחוק התכנון והבניה בנסיבות שבהן הפקעה חלקית לא השביחה את יתרת המקרקעין היא סמכות רשות שבצידה שיקול דעת, עלינו לשרטט "סימני דרך" להפעלת שיקול הדעת האמור. דעתי היא כי על דרך הכלל ראוי כי השר יעניק פיצויי "סבל" בנסיבות שבהן הפקעה מכוח סעיף 190(א) לחוק התכנון והבניה לא השביחה את יתרת החלקה, למעט במקרים שבהם מתקיימים טעמים חריגים המצדיקים זאת, כפי שיפורט להלן.
103. הכלל, כאמור, הוא תשלומם של פיצויי סבל לנפקע שהפקעה חלקית לא השביחה את ערך הקרקע שנותרה בידו. אך כלל זה – בצדו חריג. מהן הנסיבות אשר בהתקיימן יחול החריג לכלל, כך שלא ישולמו פיצויי סבל בנסיבות של הפקעה חלקית מכוח חוק התכנון והבניה שלא השביחה את היתרה? בעניין זה אין לצפות לקביעה טכנית או דיכוטומית, שכן כפי שחזרנו ואמרנו, הפקעות מכוח חוק התכנון והבנייה מחייבות איזון בין שיקולים שונים הנוגעים לפרט ולחברה, איזון הרגיש לנסיבותיו הפרטניות של כל מקרה ומקרה. יחד עם זאת, דומה כי ניתן להצביע על מספר שיקולים שיש להביאם בחשבון, אשר בהתקיימם אפשר שהשר יסיק כי אין זה מקרה מתאים להענקת פיצויי סבל, חרף העובדה שמדובר בהפקעה חלקית שלא השביחה את יתרת המקרקעין.