8. אשר לשאלה האם בנסיבותיו של המקרה דנן נפגעה יתרת המגרש (או במילותיו של סעיף 190(א)(1) לחוק – "פחת שוויה"); דומה כי בשאלה זו גם חברי השופט פוגלמן אינו חולק על כך שאכן נגרמה פגיעה שכזו. כך, הוא מציין, כי סיון מצא שחלקת מסרי ספגה ירידת ערך בשיעור של 40% וחלקת קייס ספגה ירידת ערך בשיעור של 20%. עוד מוסיף השופט פוגלמן, כי למעט שגיאה אחת שנפלה בחוות דעתו (ביחס לשאלה מהו הגודל המינימאלי של מגרש הניתן לניצול לצורכי תעשייה לפי התכנית) אינו רואה מקום לסטות מהכלל לפיו לא בנקל יתערב בית המשפט בקביעותיו של שמאי מומחה מטעמו. במלים אחרות, גם השופט פוגלמן סבור כי נגרמה ירידת ערך ליתרת החלקה, אם כי זו אינה עולה כדי היעדר יכולת לניצול סביר של החלקה.
9. כפי שכבר ציינתי, לשיטתי די בכך שעקב ההפקעה חלה הפחתת שווי של יתרת החלקה – ובלבד שאין מדובר בפגיעה קלת-ערך – כדי שתחול הגנת "יתרת החלקה". אשר לשאלה האם הפחתת השווי נגרמה עקב ההפקעה או עקב התכנית; כבר נפסק כי בנסיבות מסוימות, יש לאפשר לבעל המקרקעין שימוש בהגנת "יתרת החלקה" בשלב ההפקעה, אף אם הפחתת השווי מקורה בתכנית [עע"מ 1975/01 הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, כרמיאל נ' רובינשטיין, פ"ד נו(6) 638, 656 (2002)]. אשר למועד שבו יש להעלות את הטענה, נפסק כי "השלב הנכון להעלאת טענת ההגנה של יתרת השווי הינו שלב ההתנגדות לתכנית מופקדת, עם זאת אי-העלאת הטענה במועד האמור אינה שוללת בהכרח את האפשרות להעלות את טענת ההגנה בשלב ההפקעה, והכול בהתאם לעקרונות הכלליים של שיטתנו – שיהוי, תום-לב והסתמכות..." (שם, עמ' 657).
נוכח עמדותיהם של חברַי, אשר סבורים – כאמור – כי לא חלה בנסיבות המקרה דנן הגנת היתרה, הרי שאיני רואה מקום לדון בשאלה אם ניתן היה להעלות בנסיבות המקרה דנן את הטענה בשלב ההפקעה (אם כי אני סבור כי בפסק הדין החלקי הונחו היסודות לקבוע שלא הייתה מניעה לכך; זאת, משנפסק כי תובענתם של המשיבים לא לקתה בשיהוי וכי הם לא ויתרו על זכותם לפיצויי הפקעה).
10. אשר לשאלה השנייה – קרי, האם ראוי לשלם פיצויי הפקעה בגין הפקעה חלקית מכוח חוק התכנון והבניה שלא השביחה את יתרת המקרקעין שנותרה בידי הנפקע (כאשר לא חלה "הגנת היתרה") – הרי שאני מצטרף בהסכמה לחוות דעתו של השופט פוגלמן לפיה במקרה זה רשאי שר האוצר לפסוק פיצוי בגין ה"סבל" שנגרם לבעל המקרקעין עקב ההפקעה. כן אני מסכים עם הקביעה לפיה ככלל, הפקעה חלקית מכוח חוק התכנון והבניה שאינה משביחה את הנותר תחייב תשלום פיצויי סבל. עם זאת, אני סבור כי רק פגיעה של מה-בכך (de-minimis) ראוי שתשלול א-פריורית הענקת פיצוי כאמור מהנפקע (להבדיל מקביעתו של השופט פוגלמן, בפסקה 97 לחוות דעתו, לפיה "פגיעה סבירה ומידתית בקרקע הנותרת בידי הנפגע – לא תצדיק הענקת פיצויי סבל"). אשר לשיקולים שהתווה השופט פוגלמן בחוות דעתו (פסקאות 106-104), הרי שאלה יכולים להשפיע על שיעור הפיצוי שייקבע.