שלישית, השמאי בני פיש, אשר זומן כעד הגנה, אישר בחקירתו הנגדית כי לא בדק במהלך ביקורו בבית אם קיימים בנכס חריגות בניה וגם לשיטתו הוא לא היה אמור לבדוק אם יש חריגות בניה. הוא גם לא מדד את שטח הנכס ונתונים אלה נמסרו לו מהוועדה בהתאם לתכנית הגרמושקה והיתר הבניה (דיון הוכחות מיום 26.10.17 עמ' 3 ש' 1-5, 13-16).
רביעית. גם אישור הוועדה לתכנון ובניה "מעלה הגליל" להעברת הזכויות בנכס המופנה אל לשכת רישום המקרקעין (נספח ג' לתצהיר הנתבע) הינו מיום 17.7.12. קרי, כשבועיים לאחר חתימת הסכם המכר, כך שברי שהנתבעים לא יכלו להסתמך על אישור זה עת הצהירו בהסכם המכר כי אין חריגות בניה בנכס, מה גם ואין התייחסות באישור זה לעניין העדרם/קיומם של חריגות בניה בנכס אלא על אי התנגדות מצד הוועדה להעברת הזכויות בנכס על שם הקונה בשל העדר חובות של המוכר כלפיה ביחס לאותו נכס עד ליום תוקף התעודה. אומנם נפלה, כפי הנראה, טעות באישור עת צוין כי אין חובת תשלום היטל השבחה למרות שהשמאי פיש קבע בשומתו כי יש לחייב בהיטל השבחה אשר שולם בחלקים שווים ע"י הצדדים. עם זאת, לא ברור על מה מתבססת טענת הנתבעים כי אישור הוועדה להעברת הזכויות מהווה מצג שלטוני כי אין חריגות בניה בנכס. למעלה מן הדרוש אוסיף ואציין כי לא הוכח בראיה כלשהי כי הוועדה המקומית הייתה מודעת לחריגות הבניה שביצעו הנתבעים בממכר וחרף זאת הנפיקה אישור העברת זכויות המופנה של לשכת רישום המקרקעין.
54. זאת ועוד, איני מוצא ממש בטענת הנתבעים לפיה בכל משך שנות מגוריהם בנכס מעולם לא קיבלו מן הרשויות ו/או המועצה כל התראה או דרישה ו/או צו הריסה בנוגע לשינויים שביצעו בנכס. גם אם טענה זו נכונה אין בכך כדי להכשיר את חריגות הבניה ו/או כדי לפטור אותם מחובתם לגלות לתובע דבר קיומן טרם ביצוע עסקת המכר. כמו כן, אין בטענת הנתבעים כי ביצוע שינויים דומים בנכסים בכפר ורדים, הינם פעולות נפוצות הקיימות ברוב הבתים ביישוב, וכי לא ננקטו הליכים נגדם בטענות של ביצוע חריגות בניה, כדי להצדיק הפרת חובת הגילוי מצד הנתבעים כלפי התובע בכל הקשור לחריגות הבניה בממכר שבוצעו על ידם לא היתר בניה כדין.
55. הנתבעים מוסיפים וטוענים כי הצהרת התובע בסעיף 8 להסכם המכר בדבר בדיקת הנכס מחייבת אותו, וכי חזקה עליו כי עת הגיע למשרדי המועצה המקומית, הוא בירר לגבי זכויות הבניה ו/או מצבו התכנוני של הנכס, ואם לא עשה כן אין לו להלין אלא על עצמו (ס' 40 ו- 42 לתצהיר הנתבע). טענה זו הנני דוחה משלושה נימוקים עיקריים: האחד, הצהרת הקונה (תניית הוויתור החוזית) לא באה לפטור את המוכר מהצהרותיו החוזיות כלפי הקונה בכל הקשור לממכר, ובין השאר, מחובתו לגלות לו עובדות מהותיות, אלא הצהרות הקונה הינן בכפוף להצהרות המוכר. שנית, כפי שצוין בפס"ד בעניין עיני נגד שיפריס, אין מקום לדרוש מקונה נכס לברר בכוחות עצמו אודות היתרי בניה בבחינת "יזהר הקונה" .דרישה מעין זו, עלולה לכפות עליו מסע מייגע בסבך הביורוקרטיה העירונית או הממשלתית, וזאת כאשר העובדות כהווייתן ידועות למוכר. שלישית, כאשר מתקיימים התנאים בס' 16 לחוק המכר (כבמקרה דנן), זכאי הקונה להסתמך על אי ההתאמה, על אף האמור בכל הסכם.