דיון בסוגיית הפיצוי
61. התובע טוען בתביעתו כאמור כי כתוצאה מהפרתו היסודית של הסכם המכר ע"י הנתבעים נגרמו לו נזקים שונים בסכום מצטבר של 384,000 ₪. אדון להלן ברכיבי הנזק הנטענים כסדרן.
הוצאות הסדרת רישוי, פגיעה בסחירות, ושווי מופחת
62. הנזק הראשון, לטענת התובע, הינו ההפרש בין שווי השוק של הממכר במצבו כפי שהוצהר ע"י הנתבעים בהסכם המכר לבין שווי השוק של הממכר כפי מצבו בפועל (בהינתן חריגות הבנייה).
63. לצורך הוכחת נזק זה, מפנה התובע לממצאי חוות דעת השמאי חגאי מטעמו, לפיה השוואה בין שווי הנכס כאשר הינו מגלם חריגות בניה לעומת שווי הנכס בהנחה וכל הבניה הינה לפי היתר, תוך התייחסות לשני מועדים (מועד החתימה על הסכם המכר ומועד הביקור בנכס), מעלה כי נגרם לתובע הפסד של 280,000 ₪ (1630,000 ₪ - 1,350,000 ₪ = 280,000 ₪), תחשיב המביא בחשבון את הוצאות הסדרת הרישוי (2%= 30,000 ₪), את הפגיעה בסחירות הנכס (6%= 90,000 ש"ח), ואת הפער בין שווי בנוי למ"ר עם היתר לעומת שווי מופחת למ"ר בנוי ללא היתר ביחס להיקף החריגה (160,000 ₪). יצוין כי אם מבצעים את התחשיב הנ"ל על פי התמורה ששילם התובע בפועל לנתבעים אזי הנזק הנטען מסתכם בסך 300,000 ₪ (1,650,000 ₪ - 1,350,000 ₪= 300,000 ₪).
64. הנתבעים הגישו חוות דעת שמאית נגדית ערוכה בידי השמאי ניצן בניטה. המועד הקובע להערכה הינו מועד ביקורו של השמאי בנכס (19.1.16). עיון בחוות דעת השמאי בניטה מעלה כי ערך השוואה בין שווי הנכס, במצבו הנדון, בהתייחס למצב התחזוקתי הירוד לבין שווי הנכס כמשופץ וראוי למגורים, והעריך כי ישנו פער של 150,00 ₪ בין שוויו במצבו התחזוקתי ביום הביקור (1,500,000 ₪) לבין מצבו כמשופץ וראוי למגורים (1,650,000 ₪). חשוב לציין כי אין כל התייחסות בחוות דעת השמאי בניטה לממצאי השמאי חגאי בכל הקשור לשווי הנכס עובר למועד ביצוע העסקה (בהינתן חריגות הבניה) לעומת שוויו אילו כל הבניה בנכס הייתה מתבצעת לפי היתר.
65. השמאי חגאי נחקר במהלך חקירתו הנגדית באשר לשיקולים שהנחו אותו בחוות דעתו לגבי הממצא לפיו נגרמו לתובע הפסד בגין הוצאות הסדרת הרישוי, פגיעה בסחירות, והערכת שווי תוספות הבניה לממכר ללא היתר (פ' עמ' 21 ש' 24-31, עמ' 22 ש' 1-5, ש' 10-16, ש' 22-32, עמ' 23 ש' 3-10, ועמ' 24 ש' 1-5):
"ת. בנכס הזה התגלו חריגות בנייה. בעסקת המכר המקורית הוצהר על ידי המוכר שאין חריגות בניה. היות והתובעים (צ.ל התובע ג'.נ) בכתב התביעה טוען שיש חריגות בניה והתובע הוטעה על ידי הנתבע לכאורה כיוון שהוצהר בחוזה המכר המקורי שאין חריגות בניה. פירטתי 66 מ' חריגות בניה זה בגודל של דירה 3 חודשים (צ.ל חדרים ג'.נ). זה משמעותי. נשאלה השאלה איך הוא מתרגם את חריגות הבניה ואז נתבקשתי להעריך למועד עסקת המכר מה הייתה הפגיעה כי כנראה כך נכון לעשות וכך עשיתי. כלומר בחנתי את אופי חריגות הבניה, כמה זה תורם לירידת הערך והראיתי את שני המצבים. בנכס שיש בו חריגות בניה זה פוגע בסחירות של הנכס היות והיום אנשים כדי לקנות נכס מקרקעין צריכים מימון מהבנקים. על מנת לקחת מימון מהבנקים הם נדרשים בין השאר להביא גם שמאי שעושה שמאות לצרכי בטוחה. היום הבנקים לא משעבדים נכס שלא בהיתר. לכן זה משמעותי.
ש. בעסקה שלנו אין משכנתא.
ת. זה לא רלבנטי. השמאי הוא לא פועל מבחינה סובייקטיבית. שמאות היא אובייקטיבית. אנו מסתכלים על מחיר השוק. מאחר ורב האנשים לוקחים משכנתא יש לזה משמעות.
.....
ש. איך התיאוריה שלך מצדיקה את זה שהוא מכר במיליון ארבע מאות פחות ממחיר השוק שהוא קנה עם חריגות הבניה.
ת. אני דווקא סבור שמכירה במיליון ארבע מאות תומכת בחוות דעתי ושוללת את חוות דעתו של בניטה. השוק כמו שאדוני יודע או שמע בכפר ורדים בירידה היות שהחל משנת 2015 מדברים על ביטול הפחתת המס. הממשלה הורתה על ביטול הטבת המס בכפר ורדים בגלל מצבו הסוציואקונומי של הישוב. זה מצמצם את הביקושים לכפר ורדים ומשפיע השפעה שלילת על רמת המכירה.
....
ש. הרי הבית בסופו של יום נמכר על ידי התובע עם היתר בניה כדין. היתר הבניה הוצא על שטחי שירות ולא על שטח עיקרי. אבל לגופו של עניין נמכר עם היתר בניה כדין. הערכתך שהנזק שנגרם לתובע עקב אי ההיתר היא 2% לגיטימציה של הנכס ועוד 6% הפחתה בגין הערך.
ת. לא הבנת נכון. הערכתי את הנכס בשני מצבים. כמו שאני מציין היות ואם אני מעריך את הנכס כולל חריגות הבניה, השוק למטר חריגת בניה נותן שווי או אפס או מאד נמוך ביחס לשווי מטר שהוא בהיתר בניה. כלומר בהכרח חוץ מההפחתה שציינת שזה 2% הסדרה ו- 6% פגיעה בסחירות יש פער שווי שנגרם מפערי השטח. פערי השווי של השטח הבנוי שזה התוספת. לכן ההפחתה היא בעצם יש לה שלושה אלמנטים. אלמנט אחד שזה הפערים בשווי השטח הבנוי כי שטח בנוי בהיתר גבוה יותר משטח בנוי ללא היתר. אני מדבר על השטחים שבחריגה ויש את הוצאות ההסדרה והפגיעה בסחירות הנכס. הנכס נוצר בתודעה כנכס בעייתי ואנשים נרתעו ממנו כי ידעו שלא יהיה להם מימון מקסימאלי של משכנתא.
....
ש. בפועל סיכמנו שהייתה ירידת מחירים בכפר ורדים ללא קשר לסחירות של הנכס.
ת. חד משמעית.
ש. עצם העובדה שהתובע טוען שהוא מכר את הנכס במיליון וארבע מאות לעומת המחיר שהוא קנה אותו במיליון שש מאות חמישים היא לאו דווקא עקב העניין של היתר הבניה מכיוון שהיום יש היתר בניה. נכון?
ת. לא בדיוק. מדובר בתקופות שונות. אי אפשר להשוות בין התקופות 2012 לינואר 2017. הנכס הזה פגום. גם היום בינואר 2017 גם לאחר הסדרת ההיתר הוא פגום כי בתודעה בכפר ורדים הוא ישוב קטן אנשים יודעים שהנכס בעייתי.
....
ת. כן. אני הערכתי את הנכס לשני מועדים כפי שמצוין בחוות דעתי טרם ההסדרה וטרם המכירה. ההגדרה פגום זה נכון לאותם מועדים וברור שאחרי שמסדירים את הרישוי הנכס הופך להיות יותר סחיר אבל עדיין הוא נצרב בתודעה שהוא בעייתי.
ש. עשית סקר לבדוק את התודעה של האנשים?
ת. לא נדרשתי".