66. עיינתי בשתי חוות הדעת ובפרוטוקולי החקירות הנגדיות של המומחים מטעם הצדדים, ולהלן אפרט את הכרעותיי.
67. התובע זכאי למלוא הוצאות הסדרת הרישוי של חריגות הבניה שכן בהתאם לתנאי הסכם המכר הוא היה זכאי לקבל מהנתבעים את החזקה בממכר ללא כל חריגות בניה כפי שהצהירו בפניו עובר למועד ביצוע העסקה.
68. להערכת השמאי חגאי (ס"ק 8.2 לחוות הדעת) עלות הסדרת הרישוי של חריגות הבניה בנכס הינה בגובה 30,000 ₪ (2%). מנגד להערכת השמאי בניטה סה"כ העלויות הצפויות לרישוי (לגליזציה) בנכס מסתכמות בסך של 20,000 ₪ (כולל מע"מ), כאשר לדעתו לא צפוי לחול היטל השבחה בהתייחס להליך הלגליזציה שיבוצע (עמ' 14 לחוות הדעת).
69. כעולה מסעיפים 34-36 לתצהיר עדות ראשית התובע, במהלך חודש 11/2015 הוא החל בטיפול בהוצאת היתר בניה (לגליזציה למצב קיים), אשר הסתיים ביום 15.11.16 במתן היתר בניה (לגליזציה לתוספות בניה שנבנו בסטייה מהיתר), כשסך הוצאותיו בגין הטיפול לבעלי מקצוע, אגרות, הסתכם בסך 43,538 ₪. התובע צירף לתצהירו קבלות שונות התומכות בטענתו לעניין גובה ההוצאות הנטענות.
70. עיון בסיכומי הצדדים מעלה כי קיימת מחלוקת בין הצדדים לגבי חלק מההוצאות הנטענות והקשר שלהם לטיפול בהליך הלגליזציה של חריגות הבניה (ראו: ס' 78-92 לסיכומי הנתבעים וס' 6-8 לסיכומי התשובה של התובע), כשבעניין זה מודים הנתבעים בהוצאות בסך 9,029 ₪ בלבד.
71. לאחר שבחנתי את טענות הצדדים בסוגיה זו, ועיינתי בנספח ט' לתצהיר התובע (העתקי הקבלות), אני מחליט לאשר לתובע סך של 30,000 ₪ בגין החזר הוצאות הסדרת הרישוי.
72. בכל הקשור להפסד הנטען בגין פגיעה בסחירות ושווי מופחת לכל מ"ר בנוי שהינו בסטייה להיתרים קיימים, קיים לטעמי הבדל מהותי בעניין זה בין נכס שדבק בו "פגם" מסוג חריגות בניה אשר אינן ניתנות להסדרה כלל מאחר וכל זכויות הבניה של הנכס נוצלו עפ"י התב"ע החלה, לבין המצב כבעניינו, שבו מדובר על נכס שבו חריגות הבניה הינן בתחומי התכסית המאושרת לפי התב"ע החלה, וניתן להכשירן בדיעבד מול הרשויות המוסמכות בהליך המתאים, כפי שנעשה בפועל. אין חולק כי אין פער בין סה"כ שטח הממכר כפי שהוצג בפני התובע לבין סה"כ שטח הממכר כפי שנמסר לחזקת התובע בפועל, אלא ביחס לחלק מהממכר שאומנם נמסר לתובע אך ללא היתר כנדרש.
73. מקובלת עלי הטענה כי הביקוש לנכס שבו חריגות בניה נמוך יותר מנכס דומה ללא חריגות בניה, אולם סחירות נמוכה יותר (פחות קונים פוטנציאליים) כשלעצמה אינה בבחינת נזק מוכח. זאת ועוד, לגרסת התובע הוא רכש את הנכס מהנתבעים בחודש יולי 2012 מתוך כוונה לחזור לארץ לצמיתות ולהתגורר בו עם משפחתו, כאשר רק במהלך שנת 2014 (לא פורט מתי) הוא החליט לגנוז את תכניותיו לשוב ארצה בשל נסיבות אישיות. אשר על כן, גם הייתה פגיעה בסחירות הנכס בשל חריגות הבניה, הרי שלא נגרם לתובע נזק במהלך התקופה הנ"ל שכן לא הייתה כל היתכנות מצדו למכור את הנכס באותה עת.