74. זאת ועוד, יש להביא במסגרת השיקולים השונים כי קיימת הסכמה בין שני המומחים מטעם הצדדים כי בין מועד רכישת הנכס למועד מכירתו, ירד הביקוש לנכסים ביישוב כפר ורדים, דבר שהביא לירידת מחירים כללית על רקע כוונה לבטל את הטבות המס ביישוב, וזאת ללא כל קשר לחריגות הבניה שהתגלו בממכר וכן למצבו התחזוקתי של הנכס בהינתן שלא היה בשימוש או בטיפול שוטף במשך מס' שנים לאור שהותם של התובע ומשפחתו בחו"ל.
75. לאור מהות חריגות הבניה בנכס והיקפן, כמו גם האפשרות להכשירן בהליך יחסית פשוט לאור הוראות התב"ע החלה, לא שוכנעתי כי חריגות הבניה הביאו לפגיעה בשווי הנכס בהיקף הנטען, מה גם ובאפשרות התובע היה לפעול להקטנת נזקיו, בסמוך לאחר גילוי אי ההתאמה, ולפעול להסדרת הרישוי שלהן באופן עצמאי, ללא קשר למחלוקת עם הנתבעים. אף לא שוכנעתי ברמה הנדרשת כי גם לאחר הסדרת הרישוי "ייצרב" הנכס בתודעת בני היישוב כנכס "פגום".
76. מנגד יש להביא בחשבון כי קונה המגלה בדיעבד חריגות בניה בנכס, צפוי לשאת לא רק בהוצאות בגין הסדרת הרישוי (אם הדבר ניתן) אלא גם לפגיעה מסוימת בסחירות ובירידת ערך הנכס בהיותו כולל חריגות בניה. שקלול הנתונים דלעיל, מוביל למסקנה כי התובע זכאי לפיצוי מידתי בלבד, המוערך על ידי, על דרך האומדנה בסך של 20,000 ₪.
מניעת אפשרות להפקת תועלת מהנכס/החזר תשלומי ארנונה
77. התובע טוען בתביעתו כי בשל חריגות הבניה נמנעה ממנו האפשרות להפיק תועלת מהנכס (מגורים או שכירות) ובכך נגרם לו נזק של 45,000 ₪ (אבדן הכנסה של 10 חודשי שכירות לפי 4,500 ₪ לחודש) וכן כי הינו כי הינו זכאי להחזר הוצאות ארנונה בגין התקופה 02/15- 12/15 בסך 8,972.50 ₪. (במסגרת התצהיר נטען כי נגרמו לתובע הוצאות ארנונה בסך 18,363 ₪ לתקופה ארוכה יותר החל מחודש 02/15 – 11/16 עקב מניעה לעשות שימוש בנכס או להשכירו עד קבלת היתר הבניה לחריגות הבניה בנכס (מפנה לנספח יא' לתצהירו).
78. בחנתי טענה זו ואני מחליט לדחות אותה על שני מרכיביה. בכל הקשור לטענה בדבר מניעה מלעשות שימוש עצמי בנכס במהלך התקופה הנ"ל, הדבר אינו מתיישב עם טענת התובע כי כבר במהלך שנת 2014 החליט לשנות את התכניות בעת רכישת הנכס לגבי שובו ארצה עם משפחתו ולהמשיך להתגורר בחו"ל, כך שהמניעה לעשות שימוש עצמי למגורים נוצרה מתוך בחירה אישית של התובע ללא קשר לחריגות הבניה.
79. בכל הקשור לטענה בדבר מניעה להשכיר את הנכס במהלך התקופה הנ"ל, לא הוצגה כל ראיה כי התובע ניסה להשכיר את הנכס לצדדי ג' ומה שיעור דמי השכירות המקובלים, כאשר מנגד עולה מחומר הראיות כי הנכס הושכר ע"י הנתבעים עם חריגות הבניה (as-is) טרם שנמכר לתובע. לגבי טענתו כי פעל בעניין זה לפי עצה משפטית שקיבל ועל מנת להימנע מסיכון להיקלע להליכים פליליים, איני סבור, לאור מהות חריגות הבניה והיותם בתוך תחומי התכסית של התב"ע המאושרת, כי נוצרה מניעה משפטית להשכרת הנכס, מה גם ובאפשרות התובע היה להשכיר את הנכס למעט אותם שטחים שבחריגה מהיתר (באמצעות סגירתם), ובכך להקטין את נזקיו. אין אינדיקציה בחומר הראיות לכך שהתובע ניסה לפנות לרשויות על מנת לבדוק את עמדתם בסוגיה זו. ברי כי אם היה הנכס מושכר לצדדי ג' בתקופה האמורה מי שהיה נושא בתשלומי הארנונה בגינו היה המשכיר. אוסיף ואציין כי במסגרת סיכומיו, זנח התובע את הטענה בדבר אבדן דמי שכירות והתמקד בטענה בדבר השבת תשלומי הארנונה.